В битве за ставку аренды ничья

Арендодатели пытаются повысить цены, но арендаторы успешно сопротивляются
 
Пытаясь оценить ситуацию на рынке аренды жилья и опрашивая с этой целью петербургских риэлторов, мы обнаружили, что наши эксперты, в общем, солидарны друг с другом в основных оценках, а расходятся только в ответах на второстепенные вопросы.

Все соглашаются, что цены на эконом-класс не снизились и даже, возможно, немного выросли. Этот тезис сложно подтвердить цифрами, так как риэлторы обычно приводят произвольные примеры, взятые для разных типов недвижимости и разных районов города. Так, например, ориентируясь на поиск просто самых дешевых вариантов и не обращая внимания на качество и местонахождение объектов, по «однушкам», «двушкам» и «трешкам» можно найти, соответственно, такие цены предложения: 17-18 тыс. рублей, порядка 20 тыс. рублей и порядка 24 тыс. рублей (плюс стоимость коммунальных платежей).

Более дорогие варианты (с хорошим ремонтом, наличием всей бытовой техники и парковочного места) могут быть уже в полтора раза дороже – 23-24 тыс., 30 тыс., и 35-40 тыс. рублей соответственно. Следует учитывать, что август, сентябрь и октябрь – это пик сезона для рынка аренды, когда цены обычно повышаются, но в этом году поднять их не удалось. Если среднерыночная цена и возросла незначительно (с тем, что такое подорожание было, согласны не все эксперты), то только по причине того, что кому-то из хозяев изредка удавалось поднять цены, ссылаясь на то, что курс доллара растет. Но потом арендаторы оценили конъюнктуру и резко воспротивились привязке цен к курсу доллара, а наймодатели вынуждены были согласиться с ними, так как нынешний рынок полностью контролирует клиент.

В то же время требования арендаторов к качеству выросли. Если существенного снижения цен квартиросъемщики не получили, то улучшения качества предложения им добиться удалось. Большинство петербургских риэлторов говорят, что наниматели стали более требовательными: однокомнатные квартиры, сдаваемые дороже 20 тыс. рублей (и, соответственно, двухкомнатные дороже  30 тыс. и трехкомнатные дороже 35 тыс. рублей) они хотят видеть с полным комплектом бытовой техники, с хорошим ремонтом и желательно с парковочным местом. Наймодатели вынуждены все это обеспечивать.

Правда, в отличие от Москвы, спрос на самые дешевые «бабушкины» квартиры в Петербурге не сошел на нет. По мнению экспертов АН «Невский простор», такое жилье занимает не менее 20% арендного рынка, и по мере усиления рецессии спрос на него будет только возрастать.

Эксперты предполагают, что количество сдаваемых в аренду квартир в ближайшее время будет увеличиваться за счет большего распространения аренды, оплачиваемой вскладчину. Если в последние несколько лет вскладчину снимали главным образом дешевое жилье и делали это в основном гастарбайтеры и студенты, то теперь, как ожидают эксперты, круг таких арендаторов расширится. Например, за счет небогатых менеджеров, в сферу интересов которых могут попасть относительно дорогие двух-трехкомнатные квартиры, находящиеся в центральных районах города. Как это отразится на рынке и ценах, пока никто прогнозировать не берется, но теоретически можно предположить, что на «коллективной» аренде хозяева станут зарабатывать больше, чем прежде.

Элитному сегменту приходится хуже всех: уже сейчас квартиры дороже 100 тыс. рублей в месяц снимают все реже. Причиной такого падения спроса называют массовый отъезд платежеспособных иностранных клиентов. Появляющиеся вместо них местные арендаторы, как правило, скрупулезно торгуются и обычно достигают выгодного для себя результата. Алексей Крылов 

 	 
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Радикального снижения ставок аренды нет. Понятно, что и районы разные, и качество жилья разное, но средняя ситуация не изменилась. На конец ноября в эконом-классе минимальная цена аренды «однушки» – 17-18 тыс. рублей, «двушки» – порядка 20 тыс. рублей, а «трешки» – порядка 24 тыс. рублей (плюс «коммуналка»).
Доля «бабушкиных» квартир на рынке аренды – процентов 20 как минимум. Сейчас снимают всякие квартиры, в том числе и в очень плохом состоянии. Думаю, что готовность брать «похуже, но подешевле» будет лишь усиливаться из-за роста безработицы и снижения зарплат.
Что касается «элиты», то понятно, что иностранцы сбежали, но, тем не менее, определенный спрос на нее есть. Сейчас средняя арендная ставка на хороший бизнес-класс в центре или неподалеку от центра – примерно 1000 рублей за кв.м в месяц. Полторы тысячи за метр – это уже редкие варианты.
В будущем году удорожания аренды вряд ли можно ожидать. Скорее всего, будет снижение – процентов на 10-20 в рублях. Что касается привязки цен к доллару, то хозяевам бесполезно надеяться на это. Сейчас таких вариантов очень мало даже в элитном сегменте.
 	 
Жанна Воронова, менеджер группы аренды отделения «Адмиралтейское» ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:

Сегодня цена аренды жилья стоит на месте. Скорее, есть тенденция на небольшое повышение. Цены продолжают расти, так как собственники почему-то пытаются считать по курсу доллара или евро. Если они не поймут, что из-за этого теряют деньги, то после Нового года рынок аренды на некоторое время может встать. Наниматели не готовы переварить повышение цен, да и заработки не возрастают. Так что многие арендаторы готовы рассматривать так называемый «бабушкин» вариант.

В спальных районах средняя цена аренды однокомнатной квартиры – от 24 тыс. рублей (включая коммунальные услуги). Наниматели при этом стали более требовательными: квартиры ценой от 20 тыс. рублей они хотят видеть с полным комплектом бытовой техники и желательно с хорошим ремонтом. Двухкомнатные квартиры стоят от 30 тыс. рублей, трехкомнатные от 35 тыс. – опять же, с хорошим ремонтом, наличием всей бытовой техники, парковочного места.

Элитные квартиры занимают свою нишу в аренде, но спрос на них по сравнению с прошлым годом снизился – квартиры от 100 тыс. рублей снимают все реже.
 	 

Светлана Шувалова, руководитель отдела аренды жилой недвижимости АН «Ваш дом»:
К концу ноября снижение ставок аренды, в зависимости от качества квартир и района, составило 10-15%. Не востребовано жилье в новостройках за КАД, где есть транспортные проблемы и не развита инфраструктура.
Спрос в эконом-классе упал на 10%, но на цене это не отразилось. Средняя цена аренды квартир эконом-класса в ноябре составила: однокомнатных квартир – 23 тыс. рублей, двухкомнатных – 30 тыс. рублей, трехкомнатных – 40 тыс. рублей.
Наймодатели не соглашаются сдавать жилье дешевле. Пока предпосылок для падения или повышения стоимости найма не наблюдается, так как на недорогие одно- и двухкомнатные квартиры всегда есть спрос.
Говорят, что в Москве уже совсем нет спроса на «бабушкины» халупы. В Петербурге то же самое.
Попытки привязать цену аренды к доллару есть в основном в сегменте бизнес-класса. Но я думаю, что привязать не удастся.