Договор цессии – это документ, который позволяет покупателю строящейся квартиры передать права на нее до момента вступления в собственность. Вместе с правами новому дольщику переходят и обязанности, прописанные в ДДУ. Берет он на себя и все риски, с которыми сопряжено долевое строительство. Мы собрали для вас десять самых популярных вопросов о переуступке прав на строящееся жилье и постарались ответить на них максимально развернуто.
Как оформить переуступку прав на квартиру?
Прежде всего, необходимо убедиться, что права на квартиру действительно принадлежат лицу, которое выступает продавцом. Затем нужно проверить, что договор ДДУ зарегистрирован в Росреестре – если договор еще не зарегистрирован, лучше отказаться от покупки. В большинстве случаев это говорит о нарушениях со стороны застройщика или о наличии мошеннической схемы. Также важно убедиться, что права на квартиру не находятся в залоге (это возможно, если жилье приобретено в ипотеку). Для проверки оплаты квартиры можно запросить у застройщика справку о том, что денежные средства получены им в полном объеме. Также стоит убедиться, что при покупке не был использован материнский капитал – если это так, согласие на продажу объекта должны дать органы опеки.
Если все проверки прошли успешно, вы перейдете к основному этапу – заключению договора переуступки прав и его регистрации в Росреестре. Также бывший дольщик должен отдать вам оригинал договора долевого участия – его необходимо внимательно изучить. Важно, чтобы в нем не было пункта о запрете переуступки – очень редко, но застройщики ставят такое условие. Несмотря на то что согласие застройщика на переуступку не всегда обязательно, лучше им заручиться. В некоторых случаях переоформление бывает платным.
Как обезопасить себя при покупке квартиры по договору цессии?
Чтобы обезопасить себя, покупателю следует отказаться от покупки квартиры по переуступке, если:
- Застройщик не вызывает доверия и задерживал сдачу объектов в последние пять лет;
- В ДДУ есть запрет на переуступку прав;
- Квартира приобреталась с привлечением материнского капитала;
- Квартира приобреталась не по ДДУ (например, по предварительному ДДУ, предварительному договору купли-продажи, договору соинвестирования и так далее);
- Договор долевого участия не прошел регистрацию в Росреестре;
- Продавец препятствует вашему взаимодействию с застройщиком;
- Переуступка осуществляется по доверенности.
Можно ли купить квартиру по переуступке в уже сданном доме?
Покупка квартиры по переуступке возможна до момента, пока квартира не будет принята, и не будет подписан передаточный акт – до этого момента условия договора не являются выполненными в полной мере. Даже если официально дом «сдан» (то есть, если пройдена государственная комиссия), переуступка еще возможна. Исключение составляют случаи, когда дольщик намеренно уклоняется от приемки – тогда он нарушает требования ДДУ и не имеет права продавать объект недвижимости по договору цессии.
Можно ли взять ипотеку на квартиру по переуступке?
Да, можно. Сделка по переуступке прав с привлечением ипотечных средств практически ничем не отличается от сделки с оплатой наличными/через аккредитив. За исключением того, что привлекаются средства банка. Важно, чтобы банк одобрил сделку – для этого потребуется предоставить в банковское учреждение весь пакет документов. Если объект аккредитован банком, а ДДУ зарегистрирован, проблем не должно возникнуть. Несколько усложнится ситуация, если квартира изначально приобретена в ипотеку – в некоторых случаях банки ставят мораторий на продажу строящегося жилья на определенный срок. Иногда, впрочем, и такая сделка оказывается возможной.
Сколько стоит переуступка квартиры?
У каждого застройщика есть свои правила переуступки прав. Как правило, это бесплатно, однако в некоторых случаях девелоперы возлагают на нового дольщика расходы по переоформлению: стоимость сильно разнится от девелопера к девелоперу и в среднем варьируется от 15 до 50 тысяч рублей. Вместе с тем, сама процедура не сопряжена с большими тратами – потребуется заплатить за регистрацию договора в Росреестре порядка 350 рублей. Дополнительно нужно оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив – чаще всего сумма делится между продавцом и покупателем поровну и не превышает 5-8 тысяч рублей (зависит от банка и депозитария). Дороже обойдется оформление документов, если сделка будет проводиться через нотариуса.
Какие документы проверить у застройщика и первого дольщика при оформлении договора?
Застройщик должен предоставить проектную декларацию, разрешение на строительство и договор аренды/право собственности на участок. Продавец, в свою очередь, должен предоставить паспорт (либо учредительные документы, если это юридическое лицо), договор долевого участия, согласие на продажу объекта от супруга/супруги и от органов опеки, если квартира приобретена с привлечением материнского капитала.
Возможна ли уступка прав от юридического лица?
Переуступка прав на строящийся объект возможна вне зависимости от того, кто обладает правами на жилье – физическое или юридическое лицо. Глобальных отличий в процессе оформления документов и всей процедуре нет, однако расчет по такому договору разрешен только в безналичной форме и лишь после того, как договор пройдет государственную регистрацию.
В чем выгода покупки квартиры по переуступке?
Когда дом будет введен в эксплуатацию, стоимость квадратного метра вырастет, а значит приобрести жилье до момента сдачи более выгодно. Вместе с тем, на финальной стадии строительства у застройщика редко в продаже остаются достойные варианты планировок – как правило, их разбирают на начальном этапе строительства жилого комплекса (во всяком случае, когда речь идет о востребованных и действительно ликвидных проектах). Поэтому зачастую для покупателя это единственный шанс обзавестись именно той квартирой, которая ему подходит.
Для продавца такая сделка тоже выгодна – во-первых, он может заработать на разнице между суммой покупки и суммой продажи (если он брал лот на старте, а продает на завершающей стадии строительства, то логично предположить, что квартира выросла в цене). Во-вторых, ему не потребуется платить налог с продажи объекта недвижимости, как если бы он уже вступил в права собственности.
Нужен ли риелтор при покупке квартиры по договору цессии?
Так как процедура сопряжена с довольно сложными юридическими проверками, с анализом документов и договоров, мы рекомендуем как минимум взять консультацию у специалиста рынка недвижимости. Приобретая квартиру по переуступке, вы сталкиваетесь как с рисками, связанными с приобретением недвижимости в строящемся объекте (возможность недостроя, задержки, невыполнения застройщиком обязательств), так и с рисками вторичного рынка (потеря титула и прав на квартиру, признание продавца недееспособным, оспаривание сделки третьими лицами, органами опеки, супругами). Также, если сделка была совершена в обход застройщика, он может потребовать признать ее недействительной. Чтобы избежать подобных проблем, следует провести сделку через агентство.
Требуется ли регистрировать договор цессии в Росреестре?
Договор переуступки прав, как и договор долевого участия, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Более того, в большинстве случаев средства переводятся продавцу только после того, как регистрация договора успешно завершилась.