Риски – это нормальное явление при покупке недвижимости любого типа. Однако, их можно минимизировать, выбрав правильный объект. Некоторые полагают, что самое безопасное – это взять квартиру на вторичном рынке, другие уверены – минимальные риски на первичном рынке. Кто прав? Читайте в материале.
Первичка, серые схемы застройщиков, или как не попасть в долгострой
Риски приобретения первичной недвижимости очевидны:
- Дом не будет достроен. Остаться без средств и квадратных метров – это настоящий ночной кошмар каждого дольщика. Чтобы избежать не только негативных последствий, но и самих переживаний, нужно тщательно проверять строительную компанию – сколько объектов она построила за последние годы, какие отзывы о ней в интернете, насколько велик ее уставный капитал, аффилирована ли она с неблагонадежными девелоперами. Сотрудничество с мелким застройщиком может обернуться как большой выгодой, так и большим разочарованием, поэтому, если вы планируете вложить в проект единственные деньги, лучше предпочесть «акул рынка».
- Жилой комплекс сдадут с большой задержкой. Такое спрогнозировать труднее, но опять же – если изучить работу застройщика за последние пять лет, можно увидеть многое – были ли переносы сроков сдачи по уже введенным в эксплуатацию объектам, есть ли отставание по текущим графикам строительства, не сократились ли объемы стройки за последние год или два, много ли заведено на компанию арбитражных дел. Все эти показатели могут дать вам ответ на сакраментальный вопрос – насколько велик риск просрочки по объекту? Тут важно понимать, что есть девелоперы, которые стабильно нарушают сроки сдачи, но в итоге сдают жилые комплексы – если вы готовы к такому развитию событий, просто прибавьте год-два к заявленному сроку сдачи. В случае, если просрочка произойдет, вы всегда сможете истребовать с компании неустойку – если она не банкрот, то обязана будет вам заплатить.
- Жилой объект окажется низкого качества. Если вы вкладываетесь в проект эконом-класса, с большой вероятностью так оно и будет. Застройщики очень часто экономят на строительных материалах и рабочей силе, чтобы иметь возможность продавать квадратные метры недорого. Если же речь о комфорт-классе, оценить отделку (как внешнюю, так и внутреннюю) можно, отправившись на экскурсию в один из сданных жилых комплексов застройщика. Что касается бизнес- и премиального классов, то здесь подобные казусы случаются редко (особенно у крупных надежных девелоперов). Если вас что-то не устроит на приемке квартиры, акт можно не подписывать – согласно ФЗ №214 застройщик обязан исправить дефекты в течение одного месяца.
- Застройщик дважды продаст квартиру или обманет с документами. Уже давно такие истории являются редкостью – избежать двойных продаж помогает договор долевого участия, который регистрируется в Росреестре и на официальном уровне фиксирует ваше право на строящуюся недвижимость. Поэтому, если девелопер предлагает вам приобрести жилье не по ДДУ, а по другому договору – бронирования, предварительному ДДУ, соинвестирования – лучше отказаться от такой сделки. Велик риск того, что вы останетесь без квартиры и денег: добросовестные застройщики работают по ФЗ №214, с эскроу-счетами и ДДУ. Исключение составляют только фирмы, которые занимаются реновацией небольших объектов в центре – тут чаще всего заключается договор бронирования, а после завершения стройки – договор купли-продажи. Надо помнить, что такая покупка таит в себе высокие риски.
Вторичное жилье: потеря титула, проблемы с соседями и аварийное здание
Что касается покупки жилья на вторичном рынке недвижимости, то здесь рисков примерно столько же – проблема в том, что их сложнее предугадать и предупредить.
• Основной риск при покупке квартиры в уже построенном доме – потеря прав на законно приобретенное жилье. Существует множество причин, почему новый собственник может лишиться титула. Это и права третьих лиц, которые в момент сделки считались пропавшими без вести или находились в заключении, и признание продавца недееспособным. Но самое опасное – если при продаже были ущемлены права несовершеннолетних. В течение десяти лет после сделки ребенок, чьи права были нарушены, его опекуны или органы опеки, имеют право подать в суд – если ребенок был выписан «в никуда» или в квартиру/комнату с меньшей площадью и худшими условиями, суд встанет на его сторону. Квартира будет конфискована, и вы через суд должны будете требовать деньги с продавца. Сделать это удается только в редких случаях. Чтобы минимизировать риски потери титула, рекомендуется оформлять титульную страховку.
• Еще одна проблема, которая может испортить впечатление от покупки – неблагонадежные соседи по лестничной клетке или парадной. Такое часто случается при покупке жилья в старом фонде и советских панельных домах. Чтобы не оказаться участником прохладной истории и не пытаться судорожно перепродать жилье, старайтесь заранее изучить подъезд и познакомиться с его обитателями. Не стесняйтесь звонить в квартиры, общаться с будущими соседями, расспрашивать о нюансах проживания в доме, работе местной управляющей компании. Такие детали нельзя выяснить в интернете, но они могут оказаться исключительно важными.
• Когда речь идет о старом фонде, имеется риск вселиться в авариное жилье, которое будет снесено или реконструировано через несколько лет. Конечно, после расселения вы не останетесь без квартиры – вам обязательно выдадут эквивалентный вариант где-нибудь на окраине города, но сделанный ремонт и вложенные силы вы вряд ли сможете вернуть. Перед оформлением договора купли-продажи тщательно проверьте на сайте Правительства Петербурга и Ленинградской области, не планируется ли снести рассматриваемое здание в ближайшие годы.
• Довольно неприятный момент – прогнившие перекрытия, плесень, грибок, плохие полы и стены. Иногда в ремонт нужно вкладывать миллионы, чтобы жить в помещении стало комфортно. Когда квартира находится на первом этаже, часто приходится осуществлять даже земляные работы – вскрыться это может только на этапе перекладки паркета/ламината.
«Вторичка» или «первичка»: что выбрать?
Если выбор стоит между квартирой в старом доме и первичным жильем от надежного застройщика, лучше обратить внимание на второй вариант. Вы получите пустую квартиру, где сможете сделать ремонт – и можете быть уверены, что через год дом не покосится. Во-вторых, вы будете первым собственником жилья, никто не сможет претендовать на квартиру. И, конечно, контингент в новых домах более благоприятный и равномерный: люди с низкой социальной ответственностью в новостройках – это большая редкость.
Если же выбор стоит между покупкой квартиры во «вторичке» и квартиры от застройщика, который только появился на рынке, о котором нет информации в интернете, либо который предлагает купить жилье без договора долевого участия, лучше выбрать «вторичку». Несмотря на наличие множества рисков, это более безопасный вариант.