Один из наиболее ответственных этапов покупки жилой недвижимости – ее приемка. Далеко не всегда застройщики выполняют свои обязательства в полной мере: чтобы не потерять средства и получить именно такую квартиру, о которой вы мечтали, нужно внимательно отнестись к процедуре приемки.
Что такое приемка квартиры?
Приемка представляет собой процесс передачи квартиры от девелопера к будущему собственнику. Она стартует с приглашения на просмотр объекта недвижимости. Если у дольщика не имеется претензий, то после завершения просмотра подписывается акт приемки. Если же в ходе осмотра обнаружились дефекты, застройщик должен будет их устранить.
Основные требования
Чтобы передать квартиру дольщику, девелопер должен достроить объект и ввести его в эксплуатацию. Уведомить о просмотре застройщик должен покупателя письменно, однако чаще всего письмо дублируется звонком – так проще согласовать дату встречи с представителем девелопера. После того как вы получили уведомление, у вас будет календарная неделя на то, чтобы связаться с застройщиком и сообщить ему о готовности осуществить осмотр.
У вас имеется два календарных месяца на приемку – если вы пропустили этот момент, строительная компания получает право подписать акт приемки в одностороннем порядка – и тогда вы уже не сможете претендовать на исправление дефектов. Однако, есть здесь и свои нюансы – если выяснится, что застройщик не направлял официального письма с уведомлением о вручении, отсчет двух месяцев не начнется.
Важно! Иногда неблагонадежные застройщики пользуются незнанием дольщика. Они не уведомляют его письменно и постфактум сообщают, что дольщик не явился не просмотр, а потому акт приемки уже подписан. Если письмо вы не получали, то можете оспорить эту ситуацию в судебном порядке.
Также есть недобросовестные девелоперы, которые намеренно записывают на просмотр по истечение двух месяцев (связывая это с загруженностью сотрудников и т.д.). Если вы чувствуете, что девелопер ведет себя странно, следует направить ему письмо с уведомлением и описью вложения: в нем следует сообщить о том, что вы готовы принять объект недвижимости.
Подготовка к просмотру
Еще раз перечитайте документы – проектную декларацию и ДДУ – отметьте себе основные характеристики вашей квартиры. Например, в некоторых случаях застройщик обещает мебель, но передает ее по договору дарения, а в ДДУ и проектной декларации такая информация не указана – в этом случае официально мебель вам не положена, и это остается на усмотрение застройщика. И наоборот, иногда покупатели мало внимания обращают на такие детали как площадь, материалы, вид отделки, расположение дверей и окон, наличие разводки электрики, стяжки и прочего – в итоге на просмотре они подписывают акт и уже только спустя время выясняют, что получили не все им причитающееся.
Особенно серьезный недостаток – несоответствие площади квартиры. Если квартира оказалась больше, вам потребуется доплатить застройщику за лишние квадратные метры, а если меньше – застройщик должен вернуть деньги вам. Иногда, чтобы удостовериться, что расхождение площади действительно имеет место, следует заказать дополнительную экспертизу у сторонней компании.
Что взять на просмотр
Перечень изделий, которые помогут на приемке, может сильно разниться, однако среди наиболее важных можно выделить: яркие стикеры, чтобы приклеивать на место дефекта, рулетку, электрическую отвертку или зарядку для телефона/планшета (чтобы проверить работоспособность розеток), лампочку (для проверки светильников), зажигалку (для проверки работы вентиляционной системы), фонарик.
Кроме того, не забудьте взять с собой ДДУ, паспорт и копию плана жилого помещения.
Важные моменты
До того как начнете осматривать квартиру, изучите такие документы (можно сделать в офисе, который в большинстве случаев есть в жилом комплексе или рядом с ним): разрешение на ввод, техпаспорт, кадастр, данные о присвоение адреса, заключение о соответствии, гарантии на двери, окна и другие элементы квартиры.
На подходе к новостройке оцените, выполнил ли застройщик обещанное благоустройство – есть ли во дворе детские и спортплощадки, имеются ли тротуары, освещение. Когда подойдете к квартире, сфотографируйте счетчики (в некоторых случаях новоиспеченному собственнику приходят баснословные счета, которые фактически начислены до приемки квартиры).
Внутри квартиры
Есть несколько важных нюансов при осмотре:
- Входная дверь. Оцените, насколько легко она открывается и закрывается, нет ли проблем с замками.
- Ремонт. Если отделка не предусмотрена, оцените качество стяжки, стен и потолков. Не должно быть завалов, отклонений, наплывов – все поверхности должны быть ровными. Если предусмотрена отделка, проверьте – на месте ли все завяленные элементы: от полотенцесушителя до обоев, от ламината до порога на балкон. И, конечно, оцените, в каком эти элементы состоянии.
- Электропроводка. Проверьте работу розеток, выключателей, посмотрите, все ли розетки на месте.
- Оконные системы и остекление. Особое внимание следует уделить окнам – не дует ли, правильно ли они установлены, снята ли защитная пленка с наружной стороны, нет ли щелей, отрегулированы ли стеклопакеты. С точки зрения ремонта окна и балконные системы могут оказаться самыми затратными, поэтому лучше сразу оценить, не требуется ли исправление.
- Вентиляционная система и сантехнический комплект. Никаких протечек, подтеков в санузле, мокрой зоне на кухне, а также около радиаторов наблюдаться не должно. И обязательно проверьте систему вентиляции – должна быть тяга.
Если чувствуете, что самостоятельно проверить такие детали не сможете, пригласите стороннего специалиста или просто знающего человека. Иногда девелоперы требуют, чтобы на приемке присутствовали лица, которые не являются дольщиками или их родственниками, однако законодательно это не запрещено.
Если вас все устроит, можете подписывать акт приема-передачи.
Дефекты в квартире
Если в процессе осмотра вы обнаружите недостатки, их необходимо вписать в лист осмотра. Акт в этой ситуации не нужно подписывать – если вы его подпишете, то вряд ли добьетесь от застройщика исправления дефектов. Лист просмотра необходимо согласовать с представителем девелопера – он должен подписать данный документ. Убедитесь, что человек имеет полномочия – доверенность от застройщика должна быть при нем.
Указанные вами дефекты застройщик должен устранить их в установленное время – как правило, это 30-45 дней, но иногда исправления осуществляются быстрее. После этого назначается повторный осмотр, по результатам которого (если все дефекты устранены), подписывается акт. В отдельных случаях квартиры принимают с третьего и даже четвертого раза. Если же застройщик не исправляет недостатки, вы можете обратиться в суд. Однако, есть важный момент – суд не считает незначительные дефекты мешающими проживанию.