Представим ситуацию: вы купили квартиру по ДДУ в строящемся жилом комплексе и хотите подарить права на будущее жилье другому человеку. Допускает ли дарение недостроенной квартиры наше государство? Что для этого нужно сделать, и несет ли риски такая процедура? Читайте в материале.
Варианты передачи прав
Законодательно дарить ДДУ закон не запрещает. Для этого он предусматривает два варианта передачи прав на квартиру:
- Обещание дарения. Регулируется такая практика статьей 2 ГК РФ №572. Согласно этому нормативу оформляется право на передачу объекта недвижимости – стороны связываются обещанием дарения квартиры в будущем, документ заверяется у нотариуса. Простыми словами это означает, что, когда дом будет сдан, покупатель оформит квартиру в собственность, после чего подарит ее второй стороне.
- Безвозмездная переуступка прав. Если вся сумма по ДДУ оплачена, вы имеете право переуступить права другому человеку на безвозмездной основе. Для этого необходимо, чтобы договор долевого участия не содержал пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. Договор об уступке подлежит обязательной регистрации права собственности.
Уступка прав требования вместо подарка: преимущества и недостатки
В большинстве случаев безвозмездная уступка осуществляется между близкими родственниками, хотя закон не запрещает совершать такие действия и в отношении иных лиц. Чтобы договор имел статус именно дарения, в нем прописывается условие, что он осуществляется безвозмездно. Если в документе не прописана цена, это еще не делает его безвозмездным , в содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что права требования на квартиру передаются на безвозмездной основе.
Законодательное регулирование договора безвозмездной уступки права требования происходит как согласно нормативам, которые регулируют переуступку прав, так и по ГК РФ – согласно разделам, в которые включена информация о сделках, связанных с дарением.
Основное преимущество сделки – простота ее проведения, возможность без особых усилий переоформить ДДУ на родственника или стороннее лицо. Минус – в проблемах с налогообложением. Сейчас объясним, почему.
Налоги
Если вы получили право требования на объект недвижимости безвозмездно, то вы не сможете оформить налоговый вычет – что вполне объяснимо, ведь вы не потратили деньги на покупку жилья, а значит – и компенсировать вам нечего. Далее, если вы захотите продать квартиру ранее, чем через 5 лет (3 года в случае уступки между близкими родственниками) после оформления переуступки, вам придется платить разницу с суммы между суммой покупки и суммой продажи… Погодите-ка! Но вы же не потратили средств на покупку! Все верно. Вы заплатите налог в размере 13% с суммы продажи за минусом одного миллиона рублей (фиксированный вычет). Получается не очень-то выгодно, особенно с учетом стоимости жилья в Петербурге в последние годы. Например, если квартира стоит 11 миллионов, то придется заплатить 1,3 млн рублей государству – согласитесь, это немаленькая сумма.
Бывают, впрочем, случаи, когда безвозмездный вариант оказывается выгоднее – когда квартиру необходимо подарить человеку, находящемуся в браке. Если это именно подарок, то квартира будет принадлежать ему лично, если же в договоре указано, что были внесены средства, она автоматически переходит в разряд совместно нажитого имущества (если, конечно, не оформлен брачный контракт).
Обещание дарения: плюсы и минусы
Документ этот более сложный, и его основной минус заключается в том, что он лишь гарантирует передачу прав в будущем – то есть, является этаким фьючерсом в нотариальной вселенной. Чтобы стать обладателем прав на жилье, потребуется дождаться, пока жилой комплекс будет достроен, введен в эксплуатацию, когда будет составлен передаточный акт, и оформлена собственность. Только после этого будет заключен договор дарения, затем собственность перейдет к новому человеку. Исчисляться минимальный срок владения квартирой будет с момента перерегистрации права собственности, и в случае продажи квартиры в течение первых пяти (трех в случае если дарение было совершено между близкими родственниками) лет после получения подарка, придется платить налог со всей суммы за минусом фиксированного вычета, размер которого – 1 миллион рублей, либо в случаях если даритель и одаряемый являются близкими родственниками можно уменьшить сумму налога на документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Плюсов в таком формате передачи прав на недвижимости не очень много – разве что этот вариант может пригодиться, если застройщик запрещает переуступку прав и прописал это в договоре долевого участия.
Правила оформления безвозмездной уступки
Существует несколько основных правил осуществления такой сделки:
- Она возможна только после полной оплаты договора долевого участия (либо сделка должна проходить параллельно с переводом оставшегося долга – его может внести покупатель, но тогда договор не будет считаться безвозмездным: то есть, если имеет место именно дарение, долг должен быть погашен заблаговременно).
- В обязательном порядке нужно уведомить девелопера, который занимается строительством жилого комплекса, и с которым заключен договор долевого участия. В некоторых случаях на уступку необходимо специальное разрешение от строительной компании – тогда перед составлением и подписанием договора уступки следует его запросить.
- Подарить ДДУ можно только до момента, пока не подписан передаточный акт. Если документ уже есть на руках, и дом сдан, придется дождаться оформления прав собственности и после этого оформлять договор дарения на стандартных условиях.
- Подписанный договор вы должны зарегистрировать в Росреестре – сделать это можно как через МФЦ, так и запросив соответствующую услугу у нотариуса.
- Если даритель состоял в браке на момент приобретения квартиры, он должен получить у супруга/супруги нотариально заверенное разрешение на дарение объекта недвижимости.
Подводные камни
Когда речь идет об обещании дарения, а также о безвозмездной сделке по переуступке прав, нужно помнить, что такие документы значительно проще оспорить в суде, чем возмездную сделку. Часто дарение оспаривается родственниками дарителя, и, если человек в преклонном возрасте, его нередко признают недееспособным. Второй, но не менее серьезный минус – тот, который мы разбирали в начальной части нашей статьи – проблемы с налогообложением, которые могут возникнуть, если одаряемый решит продать свою недвижимость до истечения минимального срока владения, который составляет пять (трех в случае если дарение было совершено между близкими родственниками) лет.
Возмездная уступка несет в себе меньше рисков.