Если инвестиция осталась без ремонта

Может ли на рынке аренды увеличиться предложение квартир «с голым бетоном»?

Инвестирование в недвижимость – дело, безусловно, надежное и, за редким исключением, выгодное. Не случайно в ноябре 2013 года, с наступлением периода нестабильности на валютном рынке, количество инвестиционных покупок, по общим оценкам, заметно возросло и продолжало расти до начала лета. Было такое же оживление и раньше – в 2010-2012 годах. Те, кто вложился в покупку еще тогда, уже успели получить ключи от готовых квартир в сданных домах. Теперь большинство из этих покупателей продолжают рассчитываться по ипотечным кредитам, и в те несколько лет, что эти выплаты будут продолжаться, ипотечная квартира будет постоянно вытягивать из своего хозяина деньги. А кроме ипотеки есть еще и коммунальные платежи, налоги, плюс, возможно, ремонт. Решение для такого случая, в принципе, известно – сдавать в аренду. Однако тут есть своя проблема: объект в новостройке нередко продается с черновой отделкой, то есть фактически в нежилом состоянии. А делать ремонт – это не меньше 200-300 тыс. рублей. Далеко не у каждого ипотечного заемщика такие деньги есть.

Можно ли сдать квартиру без отделки? Риэлторы говорят, что такое предложение на рынке аренды было всегда, есть оно и теперь. Правда, количественные оценки существенно различаются у разных экспертов: одни говорят, что доля «голых» квартир не превышает 3-5% от общего объема рынка аренды, но один из экспертов назвал и цифру 30%.

Можно посмотреть на эту ситуацию с другой стороны: сколько квартир сдается с чистовой отделкой? Так, по мнению экспертов АН «Итака», в этом году доля квартир с ремонтом от застройщика составила 48%. На такой уровень рынок новостроя вышел благодаря политике ряда крупнейших застройщиков, сумевших предложить услуги по ремонту на столь выгодных условиях, что многие покупатели согласились. В свою очередь, в «Городском жилищном агентстве» оценили эту долю чуть ниже – в 30-40% от общего объема сданного жилья.

Риэлторы отмечают: те, кто сейчас покупает инвестиционные квартиры под сдачу в аренду, как раз стремятся купить их уже с чистовой отделкой – чтобы не терять времени и денег (самостоятельный ремонт всегда обходится на 10-15% дороже, чем ремонт от застройщика) и сразу же сдать квартиру за полную цену. С черновой же отделкой квартиру покупают, как правило, две другие группы клиентов. Во-первых, это покупатели в сегменте «супер-эконом», для которых экономия 5-10% от цены квартиры чрезвычайно важна. Во-вторых, это покупатели квартир классов «комфорт», «комфорт плюс» и еще более дорогих, которые хотят получить не готовый стандартный ремонт, а ремонт «под себя», и готовы переплатить за это. Но покупателей второго типа, то есть более состоятельных и успешных, жизнь редко выгоняет на рынок аренды. Так что сдавать квартиры без чистовой отделки будут, скорее всего, владельцы «эконома», столкнувшиеся с финансовыми трудностями. Почти все наши собеседники считают, что такие арендодатели будут испытывать немалые трудности со сдачей, так как большинство запросов на аренду сейчас поступает на квартиры, готовые для проживания, то есть с мебелью, современной техникой и ремонтом.

В противном случае арендаторы требуют скидок или предлагают сделать ремонт в оплату аренды. Наши собеседники из агентства АРИН категорически не рекомендуют соглашаться на последнее условие, так как оно чревато опасностями для обеих сторон. Жильцы обычно не выдерживают сроков ремонта либо вообще ничего не делают и при этом не платят за аренду. Для арендаторов возможен другой неприятный момент: они делают ремонт и предполагают жить в квартире не один год, но собственник выселяет их после окончания договора (стандартный срок – 11 месяцев) и сдает жилье дороже. Алексей Крылов

 	
Алексей Башкин, генеральный директор АН «Городское жилищное агентство»:

Квартиры без отделки в только что сданных домах и «бомжатники» в старых домах сдаются, но их доля не более 5% от общего арендного предложения. Снимают их либо гастарбайтеры большими группами, либо молодые люди, которые хотят сэкономить и предлагают сделать ремонт в счет арендной платы. Принимать ремонт в счет арендной платы мы не рекомендуем, потому что для хозяина это одна головная боль – нужно проверять и качество работ, и финансовую составляющую. Есть другой вариант: иногда хозяева просто дают скидку на первый месяц с условием, чтобы арендаторы что-то для себя сделали – переклеили обои, что-то подкрасили. Как правило, в таких случаях за «однушку» или «двушку» берут 10 тыс. рублей. Но обычно никто не допускает арендатора до большого ремонта, потому что там не проверишь, сколько он на самом деле потратил. А еще часто бывает, что люди живут 3 месяца, не платят, но не делают ничего, а потом съезжают.
 	
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:

Квартиры и комнаты без отделки на сегодняшний день составляют 30% от общего рынка аренды. Такие варианты, как показывает практика и статистика, дешевле на 25%. Главные опасности в этом сегменте – либо проблемы с соседями, либо случаи, когда неблагонадежные арендодатели выселяют арендаторов после произведенного ремонта. Чтобы защитить интересы всех сторон, мы рекомендуем сдавать квартиру в управление агентству недвижимости с обязательным оформлением страхового договора, ремонт осуществлять тоже под контролем агентства, а расчеты между сторонами проводить по безналичному расчету. При этом смета ремонта и последующая стоимость аренды квартиры должны обсуждаться всеми сторонами. Такая постановка дел автоматически ликвидирует все конфликты между ними.
 	
Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН»:

Такой рынок в Петербурге есть, но он невелик. Совсем старая квартира стоит не намного дешевле совершенно новой, сдаваемой без мебели. Стоя перед таким выбором, арендаторы идут в новостройку.
Мы не работаем с «убитыми» квартирами, поэтому можем вести речь только о новом жилье. Его на рынке с каждым годом становится все больше. Растет и качество. Сегодня уже не сдаются квартиры без сантехники и без минимального ремонта от строителей.
Именно такие квартиры пользуются спросом, так как арендаторы предпочитают жилье свежее и недорого, а новостройки удовлетворяют обоим требованиям.
«Голые» квартиры дешевле в среднем на 15-20%. Так, сегодня однокомнатная квартира с ремонтом от застройщика и с мебелью в районе Кудрово стоит порядка 20-21 тыс. рублей, а без мебели ее можно снять за 16-18 тысяч. Если говорить об «убитых» квартирах в этом районе, то цены начинаются с 15-16 тыс. рублей.