Ипотека переживает краткосрочный бум

С начала года на петербургском рынке ипотечного кредитования отмечается ажиотажный спрос. Но, несмотря на рост затрат, банкиры не спешат повышать процентные ставки, опасаясь скорого разворота ситуации.

На фоне нестабильности отечественной валюты, макроэкономических и макрополитических потрясений вложения в недвижимость воспринимаются как единственный надежный способ сбережения и приумножения накоплений. Повышенный интерес к квадратным метрам в свою очередь подогрел спрос на ипотечные кредиты. О нестандартной для рынка ситуации и прогнозах по ее развитию рассуждают участники круглого стола «Бюллетеня Недвижимости».

Паническая атака
По мнению участников круглого стола, этот год разительно отличается от предыдущих. «Мы не ожидали такого бума. Он начался в феврале, когда количество заявок выросло процентов на 30% по отношению к декабрю, для которого традиционна активность покупателей», – говорит руководитель отдела ипотеки Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. За январь-февраль этого года банк ВТБ24, лидер петербургского рынка ипотеки, выдал столько же займов, сколько за весь первый квартал 2013-го.

Второй крупнейший игрок рынка, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, демонстрирует еще более впечатляющую динамику – объем выдачи вырос в 2,5 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Представители замыкающего тройку лидеров Банка «Санкт-Петербург» утверждают, что в феврале обработали 1800 заявок на ипотеку, тогда как в прошлом году среднемесячный показатель держался на уровне 1100 обращений. «Очереди на сделки в банках расписаны до апреля, стандартные сроки одобрения и выводы на сделку не выдерживаются. Инфраструктурно и банки, и агентства недвижимости оказались не готовы переварить такой всплеск спроса», – делится впечатлением генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

Причина – в ажиотаже на рынке недвижимости, спровоцированном снижением курса рубля по отношению к бивалютной корзине. «Люди боятся неизвестности. Они хотят сохранить свои деньги, но не понимают, что будет с валютой, и вкладывают в недвижимость как в более надежный актив», – отмечает Татьяна Хоботова. По мнению собеседников, весь рынок – как покупатели, так и продавцы – находится в паническом состоянии.

Растет спрос на займы для приобретения как готового жилья, так и строящегося. Но доля первички в портфелях банков - лидеров рынка превалирует и составляет до 70%. Поэтому пиковые значения выдачи кредитов еще впереди. Как пояснил руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, на первичном рынке банк перечисляет деньги застройщику объекта через 2-3 месяца, после регистрации договора долевого участия в Росреестре (большинство строительных компаний сейчас работают по ФЗ-214). «Второй квартал этого года будет, скорее всего, рекордным по объемам выдачи и, возможно, перекроет показатели IV квартала 2013 года», – прогнозирует Дмитрий Алексеев.

Относительно дальнейшего поведения ипотечного рынка участники круглого стола высказывались единодушно: спрос на кредиты «успокоится» к маю-июню, еще пару месяцев спустя объемы выдачи придут к обычным сезонным показателям. Но бум не пройдет бесследно – годовые показатели окажутся выше ожиданий. Ранее Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) прогнозировало замедление темпов роста выдачи ипотеки по стране – с 32% в 2013 году до 16% в 2014-м. Гости БН предполагают, что в Санкт-Петербурге мы увидим иную картину: объем выданных кредитов вырастет в этом году на 25-30%.

Подарок с двойным дном
Бум на рынке, безусловно, поднимает настроение его участников. Но одновременно заставляет задумываться о связанных с ним рисках. «Повышение активности со стороны разных категорий потенциальных покупателей приводит к снижению качества заявок в массе. Пытаются заняться вложением в недвижимость те слои населения, которые об этом не думали ранее. В том числе – и не очень платежеспособные», – рассуждает начальник управления кредитования физических лиц филиала Газпромбанка в Санкт-Петербурге Виктор Моторин.

На рынок пришла новая категория покупателей: люди, приобретающие жилье не для себя и даже не с целью инвестиций, а чтобы сохранить сбережения от обесценивания. В отличие от «профессиональных» инвесторов, многие из них не в состоянии оценить перспективы ценовой ситуации (вне зависимости от макроэкономического контекста, они уверены, что жилье продолжит дорожать, раз так было всегда). А зачастую склонны преувеличивать свои реальные возможности. «Если дальнейшее развитие ситуации пойдет по пути снижения реальных доходов населения, то обслуживание долгов, связанных с приобретением объектов в инвестиционных целях, будет корректироваться заемщиком в первую очередь», – предполагает Виктор Моторин.

Ряды покупателей недвижимости пополняют сограждане с накоплениями в размере 100-500 тыс. руб., которые твердо намерены немедленно решить свою жилищную проблему. Банки встречают их с готовностью, предлагают кредиты с минимальным первоначальным взносом, возможно, тем самым закладывая будущие проблемы. «Есть группа застройщиков, нацеленная на такую категорию покупателей. Они возводят дома в самом нижнем эконом-сегменте, расположенные на землях Ленинградской области, с плохой транспортной доступностью, где можно купить студию за 1,5 млн руб. и ниже. В результате их маркетинговой политики формируются целые комплексы и кварталы, квартиры в которых раскуплены людьми на последние деньги, да еще и в кредит», – рассказывает Максим Ельцов. Понятно, что эта часть населения окажется наиболее уязвимой в случае кризиса.

Впрочем, банкиры утверждают, что роста задолженности по кредитам удастся избежать, так как в последние месяцы они стали строже «фильтровать» клиентов. Причина более жесткого отбора – не в повышении требований со стороны кредиторов, а в ухудшении качества потенциальных заемщиков.

Ставки замерли
На рынке ипотечного кредитования складывается парадоксальная ситуация. Ставка Центробанка повышается, стоимость фондирования растет, инфляция галопирует, но ни один из участников круглого стола не заявил о намерении пересмотреть процентные ставки по ипотечным кредитам. Банкиры готовы до последнего удерживать их на сегодняшнем уровне. АИЖК также прогнозирует, что средняя ипотечная ставка в 2014 году сохранится на уровне 12,3%.

В лучшем положении, как и всегда, окажутся государственные банки, имеющие доступ к более дешевым и длинным деньгам. В частности, именно им передаются депозиты из лишенных лицензии финансовых организаций. Но следует признать, что некоторые государственные банки умеют работать с широкой розницей. «Мы делаем ставку на привлечение ресурсов от населения. У нас 55% вкладов имеют приставку “пенсионный”. Более половины пенсионеров по Петербургу обслуживаются в Сбербанке. Кроме того, мы расширяем работу с зарплатными клиентами. Сбербанк не зависит от внешнего источника денег, потому что мы здесь работаем, здесь берем и здесь выдаем. Потому есть уверенность, что ставка по ипотеке сильно “гулять” не будет», – делится опытом директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ Аркадий Бочарников.

Коммерческим банкам придется сложнее, чем государственным. «Стоимость фондирования растет. На данный момент мы можем удерживать ставку по кредитам на нынешнем уровне, и даже в рамках акции выдаем кредиты под 9,75%. Но что будет дальше, зависит от макроэкономической ситуации», – сообщила региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова. По ее мнению, выход для них – в умении индивидуально работать с каждым клиентом и в расширении перечня банковских продуктов, подстроенных под нужды конкретных групп заемщиков. К примеру, DeltaCredit стал четвертым банком в Петербурге, запустившим программу кредитования покупки комнаты в коммунальной квартире.

От желания повысить ставки участников рынка удерживают два фактора. Во-первых, ужесточение конкуренции. «В последние полгода на рынок ипотеки вышли много банков, которые ранее вообще не интересовались этим видом кредитования. Это происходит из-за сжатия рынка потребительского и автокредитования», – отмечает Дмитрий Алексеев. По его прогнозам, доля четырех крупнейших банков (Сбербанка, ВТБ24, Банка «Санкт-Петербург» и Газпромбанка) останется на уровне 75-80%. Еще 20% будут поделены между более мелкими игроками рынка, количество которых вырастет до 15-20.

Во-вторых, повысить цену ипотечного займа – значит отдать часть заемщиков конкурентам и не до конца воспользоваться «праздником ажиотажного спроса», который не будет длиться вечно.

Пессимистический сценарий
Банкиры не исключают, что уже второе полугодие 2014 года может оказаться сложным. «В истории страны уже были периоды галопирующей инфляции. Тогда точно так же на рынке недвижимости росла инвестиционная составляющая, а люди, которые хотели улучшить свою жилищную ситуацию в перспективе, были вынуждены действовать быстрее и приближали горизонты планирования. После этого неизбежно наступал спад до уровня ниже стандартного. Думаю, и в этот раз так и будет», – говорит генеральный директор компании «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Владислав Назаров.

Будущее ипотеки напрямую зависит от того, по какому сценарию пойдет развитие рынка недвижимости. Еще точнее – от того, как поведут себя цены на жилье: продолжат ли они расти в рублевом выражении или «заморозятся», а может, даже снизятся. Пока ожидания покупателей настроены на рост цен, они спешат на рынок, что крайне благоприятно для застройщиков, агентств недвижимости и банков.

Как только россияне перестанут рассматривать недвижимость как лучший способ сбережения и приумножения накоплений, автоматически упадет спрос на ипотеку, которую берут в расчете на рост цен. В свою очередь, такой поворот негативно скажется на рынке недвижимости. По оценке «Первого ипотечного агентства», с него уйдут 15-20% покупателей с заемными средствами. И какой – мягкой или жесткой – будет посадка, сегодня угадать невозможно.