Стратегии января

Эксперты рынка недвижимости уверены: тем, у кого есть сбережения (а значит, стоит задача их сохранить), сейчас самое время покупать. Однако с учетом того, что ипотека сильно подорожала в конце прошлого года, использовать ее рекомендуют только тем, у кого уже есть относительно крупные сбережения и, соответственно, возможность одалживать у банка как можно меньше (чем меньше – тем лучше).

Большинство наших экспертов склоняются к мысли о том, что в наступившем году (во всяком случае, в I квартале) цены на недвижимость не будут тянуться за общим удорожанием жизни. Так, например, в компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость» говорят, что после скачка ставки рефинансирования в минувшем декабре многие покупатели не готовы влезать в кабальные проценты по ипотеке, а следовательно, повышения цен на недвижимость не будет. 

Такой же прогноз делают и в «Русском Фонде Недвижимости», представитель которого рассуждает: «В декабре все застройщики выполнили свои планы продаж и после 15-17 декабря, для того чтобы уменьшить объем поступающих денег и объем покупателей, одновременно с ростом продаж подняли цены на величину от 5% до 20% (на разных объектах по-разному). Будут ли они их снижать – это уже весна покажет».

Если все-таки покупать, то что – квартиру в строящемся доме или на вторичном рынке? 

При ответе на этот вопрос большинство риэлторов (хотя и не все) рекомендуют «вторичку». Все зависит от целей: если хочется сэкономить (об инвестиционном доходе речи уже не идет), то нужно изучать новостройки, а если нужно как можно скорее вселиться в готовое жилье, то лучше изучать готовые объекты.

Есть и такое мнение: первый квартал 2015 года – хороший период для покупки квартиры на первичном рынке, на вторичном же рынке лучше всего действовать во II и III кварталах. В пользу такого мнения приводятся два аргумента: во-первых, станет понятнее общая рыночная ситуация; во-вторых, «вторичка», внепланово подорожавшая в декабре, может подешеветь.

«Что будет с “первичкой”, неизвестно, – говорит эксперт «РФН». – Предположительно, мелкие компании не смогут давать такие же бонусы, как у крупных, а значит, будут сворачивать свою работу. До марта какая-то инертность сохранится, но дальше, я думаю, у мелких застройщиков начнутся недострои, банкротства. В общем, для того чтобы сразу вселиться и жить, а не вложить деньги, нужно покупать только “вторичку”». 

Но, например, в компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость» убеждены, что найти надежного застройщика вполне возможно, и оба варианта покупки – и новостройка, и «вторичка» – могут быть одинаково надежными, так что выбор между ними – это исключительно дело вкуса и возможностей покупателя. 

Затевать ли продажу своей недвижимости? Этот выбор тоже зависит от конкретной цели. Специалисты советуют продавать, если это делается с целью улучшения жилищных условий. 

Далее мнения разделяются. Одни эксперты самым подходящим временем для продажи считают I квартал, так как в этот период сохранится спрос со стороны покупателей, которым банки еще в прошлом году одобрили кредиты по старым ставкам. Другие говорят, что в I квартале как раз стоит взять паузу, чтобы уловить, как рынок поведет себя в новом году.

В любом случае продавать «просто так», поддаваясь активизации рынка, участники рынка не рекомендуют. В текущих экономических условиях лучше иметь на руках не рубли, а квадратные метры. Алексей Крылов 
 
Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:
Потенциальным покупателям, безусловно, нужно покупать. В первую очередь потому, что ипотечные кредиты, которые сегодня еще существуют, – это уже «уходящий поезд». Сбербанк сегодня декларирует ставку 17,5%, но весьма высока вероятность, что будет и 20% (и это притом, что у клиентов психологический барьер вообще 15%).

Чтобы купить жилье с целью проживания, а не для инвестиции, безусловно, нужно покупать только «вторичку», так как неизвестно, что будет с «первичкой». Если покупать все-таки «первичку», то в доме, срок сдачи которого не далее чем через 1-1,5 месяца.

Продавать имеющееся жилье для встречной покупки можно, потому что ценовая политика, которая сегодня есть, еще позволяет так или иначе приобрести недвижимость. Что будет с ценами в дальнейшем, сложно предполагать, да и покупательная способность рубля падает, поэтому повышение цен на вторичном рынке на 10% от декабрьского уровня вполне возможно уже к марту. 

А вот продавать ли инвестиционные квартиры – это вопрос… Сегодня я бы не рискнул продавать квартиру и получать денежную массу, не зная точно, что с ней дальше делать.   
 
Наталия Лаврова, исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко»:
После новогодних праздников из банков пришли известия о том, что ипотечные программы сильно изменяются: первоначальный взнос из собственных средств при покупке жилья будет от 30%, ставка по ипотеке – не менее 16% годовых, повышаются требования банков как к заемщикам, так и к объектам. Например, при неузаконенной перепланировке ставка по ипотеке повышается на 0,5-1%, регулярными становятся и комиссии банка за выдачу кредита. 

Если учесть, что львиная доля сделок и на первичном, и на вторичном рынке шла по ипотеке, то покупательная способность населения резко упадет. А те, кто лишится работы и не сможет оплачивать кредиты, будут быстро продавать свои объекты или менять их с уменьшением площади. В такой ситуации в ближайшем будущем цены на недвижимость могут плавно пойти вниз. Исходя из этого, я бы не торопилась вкладывать средства в объекты на вторичном рынке по завышенной пока цене. 

А вот если вы намерены продавать квартиру или комнату, то делать это необходимо уже сейчас, только надо понимать, куда вы будете вкладывать полученные от продажи деньги. 
 
 
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:
Особого роста цен на недвижимость не наблюдается. 

Напомню: почти 80% сделок с недвижимостью проходило благодаря ипотеке и субсидиям по городским жилищным программам. Буквально перед Новым годом Центральный Банк резко поднял ставку рефинансирования, и сразу же прошла волна отказов от покупки квартир (иногда прямо в день сделки). Это значит, что многие не готовы влезать в кабальные проценты по ипотеке, а тогда как можно говорить о повышении цен на недвижимость? При этих-то ценах покупать не особо есть кому. А если поднять цены, то рынок встанет. Поэтому правильно реагируют некоторые строительные компании: на рынок выбрасываются достаточно дешевые варианты, которые мгновенно покупаются. 

Если у вас идет продажа вашей квартиры, а взамен необходима альтернативная покупка, то ничего не бойтесь, это обычная рядовая сделка. Единственное правило: продажа и покупка должны проводиться в один день. 

А что лучше купить – новостройку или «вторичку» – это исключительно дело вкуса и ваших возможностей.