Вечные коммуналки

Количество коммунальных квартир в последнее время сокращается слишком медленно
 
По данным Горжилобмена, сегодня в Петербурге насчитывается чуть более 100 тыс. коммунальных квартир. Большинство риэлторов считают, что их количество все-таки уменьшается, хотя расселение идет далеко не такими быстрыми темпами, как это было в 90-х – начале 2000-х годов. 

Самое простое объяснение того, почему коммуналки сохраняются, заключается в следующем: граждане разводятся, делят имущество, и под раздел попадают квартиры – то есть во всем виноваты, в первую очередь, сами горожане, а отнюдь не медлительные городские власти. Однако, например, в компании «Дарко» говорят иначе: «Естественный прирост числа коммуналок вследствие изменения семейного положения присутствует, но все-таки массового характера не носит. А вот с тем, что при расселении домов аварийного фонда жителям давали в качестве постоянного жилья комнаты в домах нового фонда, нам сталкиваться приходилось». 

Есть и еще одна, возможно, еще более важная причина: цены на недвижимость, особенно недорогую, обычно и приобретаемую жителями коммунальных квартир при расселении, растут (к примеру, за последние полгода они выросли на 5-10%), а суммы, выделяемые нуждающимся в улучшении жилищных условий по городской программе расселения коммуналок, фиксированные и совсем небольшие – до 300 тыс. рублей на одного горожанина. Те из них, кто способен воспользоваться дополнительными инструментами – например, ипотекой – добирают недостающую для покупки сумму, но, разумеется, есть и те, кто не может воспользоваться банковским кредитом по возрасту или из-за маленького дохода.

«Есть и другой вариант этой программы – когда город выделяет не деньги, а жилплощадь, – объясняют в «Дарко». – Это значительно удешевляет стоимость помещения для потенциального инвестора, но и этот путь имеет свои препоны, и не многие инвесторы соглашаются его пройти, предпочитая покупать готовое жилье». 

По мнению экспертов АН «Невский простор», процесс расселения коммуналок в последние 5-7 лет стал достаточно тяжелым еще и потому, что в городе остались, в основном, такие коммунальные квартиры, в которых либо живут люди, сложные в психологическом плане (которые вообще не хотят расселяться, потому что им все нравится), либо прописаны те, у кого есть другое жилье. Свою комнату в коммуналке они сдают (это довольно рентабельный бизнес) и не сильно хотят от нее избавляться либо, если хотят, то требуют за комнату не менее чем однокомнатную квартиру. Совершить такой обмен, уверены в «Невском просторе», сегодня нереально нигде и никогда, поэтому при таких требованиях расселений не происходит. Между тем, цены на квартиры старого фонда за последние 5-7 лет очень сильно упали, и сейчас они, как правило, даже ниже, чем цены на новостройки в спальных районах. 

Такая конъюнктура, весьма неблагоприятная для жителей коммуналок, усугубляется еще и тем, что в центре уже настроили довольно много нового жилья, и интерес состоятельных покупателей смещается к нему. Даже при прямой продаже квартир старого фонда (то есть без хлопот с расселением) время их экспозиции может исчисляться годами. 

По оценкам риэлторов, комнаты сейчас продаются хорошо, но именно по рыночной цене, то есть редко когда это бывает дороже, чем по 80 тыс. рублей за кв.м. Их обычно покупают люди, обладающие небольшой суммой, которой едва хватает на комнату, и при этом остерегающиеся влезать в ипотеку. Хотя некоторые покупатели берут ипотеку даже на покупку комнаты.

Тем петербуржцам, которые хотят расселить свои коммуналки, риэлторы рекомендуют для начала приходить в агентства недвижимости, которые являются партнерами Горжилобмена по программе расселения коммунальных квартир в Петербурге. Там обученные специалисты расскажут, с чего начать действовать, какие документы необходимо подготовить, и помогут собрать нужный пакет для обращения в Жилищный комитет города.
Алексей Крылов 

 
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Риэлторы могут помочь с расселением, это для нас обычная операция, но сейчас они бывают очень редко. По стандартам АРСП, комиссия при расселении может составить до 10%, поскольку процедура, как правило, сложная. Все варианты с «открыточными» видами практически закончились, цены на комнаты уже ниже, чем в 90-2000-е годы, но многие требуют за них слишком высокую цену. Например, однокомнатная квартира стоит сейчас 3 млн рублей. Пусть площадь комнаты 20 кв.м. Получается, что 1 кв.м комнаты должен стоить 150 тыс. рублей. Это раза в два больше, чем реальная средняя цена: обычно за метр дают 80 тысяч. 
1 метр комнаты в «убитой» пятикомнатной квартире на улице Восстания стоит примерно 60 тыс. рублей, если не меньше. Так что полученное реальнее всего использовать как первый взнос по ипотеке и быть готовым ехать куда-нибудь в Девяткино. Если же в квартире все хорошо, чисто, аккуратно и соседи нормальные, то 1 метр может стоить до 90 тыс. рублей. Но даже таких вариантов сейчас очень мало.
 

Наталия Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:
Мода на приобретение квартир в старом фонде прошла, сейчас богатые люди предпочитают покупать в центральных районах города новое жилье, но с крытой парковкой, однородным составом жильцов, современными планировками, иногда и с закрытой территорией комплекса и т.д. Например, в таких проектах, как «Парадный квартал». То есть количество потенциальных покупателей значительно снизилось, и многие коммуналки, жильцы которых имели завышенные требования по расселению, так и остались коммуналками. На данный момент, по моему мнению, шанс расселиться есть у небольших квартир, которые могут быть приобретены приезжими гражданами, по-прежнему любящими старый фонд и дома сталинского типа, или, наоборот, у огромных квартир, подходящих по своему местоположению для использования под мини-гостиницы. 
 

Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» АН «Александр Недвижимость»: 

Количество коммуналок остается примерно прежним. Для этого есть несколько причин. Во-первых, бывают ситуации, когда семьи распадаются, и квартира из отдельной становится коммунальной. Во-вторых, жители коммунальных квартир зачастую считают, за их 10-20 кв.м им обязательно должны дать как минимум двухкомнатную квартиру и обязательно в этом же районе, и поэтому такие квартиры невозможно расселить из-за завышения стоимости. В-третьих, при расселении коммунальных квартир в центре жителей переселяют в новые квартиры в спальные районы и опять дают при этом комнату. Так рождаются новые коммуналки.

В нашем городе есть программа по расселению коммунальных квартир, и она работает, но часто есть какие-нибудь нюансы: то не все расселенцы стоят на очереди на получение жилья, и их нельзя поставить, так как они слишком мало проживают в Петербурге, то не найти инвестора, но если он все же находится, то обязательно появляется минимум один несознательный гражданин, который пытается выжать из этого расселения максимум. В итоге расселение не только затягивается, но и подчас разваливается совсем.