Арендодатели держат ценовые рубежи

На фоне общего спада на жилищном рынке сегмент аренды проявляет завидную стойкость. Собственники жилья с боем уступают каждую сотню и тысячу рублей арендной ставки и используют любой намек рыночной конъюнктуры, чтобы снова поднять цену.

В конце лета цена предложения аренды жилья в Санкт-Петербурге начала плавно расти. В итоге, к середине сентября арендные ставки заметно отыграли утраченные с начала года позиции.

Почти как год назад

На сегодняшний день заявляемые арендодателями цены лишь немного ниже тех, которые наблюдались год назад.

Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», на конец сентября прошлого года средняя по городу арендная ставка однокомнатной квартиры составляла 22,5 тыс. руб. А в середине сентября 2015 года этот показатель уже достиг 21,6 тыс. руб.

Учитывая, что до конца сентября ставка с высокой долей вероятности будет продолжать расти, по итогам месяца разрыв с прошлогодней ценой еще больше сократится.

Схожая ситуация наблюдается и по другим типам квартир. Средняя цена аренды «двушки» на конец сентября составляла 29,5 тыс. руб. (против 30,6 тыс. руб. в сентябре 2014 года), «трешки» – 37,6 тыс. руб. (против 39,2 тыс. руб.). Еще менее заметна разница в арендных ставках на комнаты – 11 тыс. руб. в конце сентября 2015 года и 11,5 тыс. руб. – год назад.

Если сравнить эти показатели с тем, как за год снизились цены на покупку жилья, то рынок аренды предстает образцом стабильности.

Что предлагают

В структуре предложения на рынке аренды типового жилья в сентябре 2015 года по-прежнему преобладают комнаты и однокомнатные квартиры, занимая соответственно около 30% и чуть более 41% рынка. Двухкомнатные квартиры вплотную приблизились к показателю 22%, доля трехкомнатных не превышает 6,5%. Многокомнатные (четыре комнаты и более) составляют менее 0,7% от общего объема сдающегося в аренду жилья.

Если рассматривать предложение по районам города, то абсолютным лидером выступает Приморский район – именно здесь на аренду приходится более 11% всего объема. Довольно большую долю занимают Выборгский, Невский и Калининский районы – показатели в каждом из них лишь немного не дотягивают до 11%. А меньше всего жилья предлагается в Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах: от 3,1% до 5,5% в каждом.

Самое дорогое жилье традиционно сдается в центральных районах (Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском). Средняя арендная ставка «однушки» здесь варьируется в диапазоне от 26 до 32 тыс. руб., «двушки» – от 33 до 41 тыс. руб.

А самые низкие средние арендные ставки зафиксированы в Красносельском районе, где однокомнатная квартиры обойдется квартиранту примерно в 18,5 тыс. руб., двухкомнатная будет стоить на 4 тысячи дороже, а за удовольствие пожить в «трешке» каждый месяц придется платить около 28,5 тыс. руб.

Студенты как фактор ценообразования

Минимальные показатели арендных ставок с начала 2015 года были отмечены в мае-июне. Комнаты подешевели до 10,7 тыс. рублей (средняя заявленная месячная арендная ставка), однокомнатные квартиры – до 19,8 тыс. руб., «двушки» до 26,4 тыс. руб. и «трешки» – до 32,9 тыс. руб.

Но уже с середины лета владельцы жилья начали ощутимо поднимать ставки. Такое поведение арендодателей даже на падающем рынке не стало неожиданностью для экспертов – на рост цен повлиял традиционный сезонный фактор, особенно актуальный для крупных «вузовских» городов.

«Осенью на рынке аренды наблюдается традиционный всплеск спроса, который формируют приезжающие в город абитуриенты, иногородние студенты, покидавшие Петербург на время летних каникул и ряд других категорий арендаторов», – говорит президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

Общий уровень цен можно проиллюстрировать на примере однокомнатных квартир, которые находятся на пике спроса иногородних студентов и абитуриентов.

Минимальные (из подтвержденных после звонка арендодателю) заявленные ставки на однокомнатные квартиры в сентябре стартовали с 14 тыс. руб. в месяц. Именно за эту цену можно было снять, к примеру, 38-метровую квартиру на 4-м этаже панельной пятиэтажки ЖК «Юнтолово».

Подобных предложений инвестиционных объектов, только что выведенных на рынок аренды, в экспозиции немало. Как правило, в таких квартирах отсутствует телефон, мебель и бытовая техника (холодильник, стиральная машина, телевизор), но собственники очень часто готовы обсуждать возможность принять предметы обстановки в зачет арендной платы.

Немногим выше были минимальные ставки на уже обжитые квартиры с минимальным набором необходимой для жизни мебели и бытовой техники. Так, за 15 тыс. руб. в месяц в сентябре можно было снять сразу несколько квартир в Выборгском районе. К примеру, 40-метровую квартиру на втором этаже кирпичной 16-этажки по ул. Ивана Фомина, или «однушку» чуть меньшей площади на последнем этаже 5-этажной хрущевки в Парголово.

Впрочем, есть на рынке и предложения совсем в других ценовых категориях. К примеру, в Центральном районе Петербурга за внимание «элитных» арендаторов соперничает целый ряд дорогостоящих объектов.

Так, за 55 тыс. руб. в месяц можно арендовать однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м в новом ЖК бизнес-класса на Новгородской улице, с авторским дизайном, полным комплектом дорогой мебели и бытовой техники. За ту же сумму можно снять «однушку» с евроремонтом и мебелью на Бородинской улице в историческом здании.

А на первой строчке самых дорогих «однушек», сдающихся в аренду, на момент подготовки публикации находилась квартира в новом доме по ул. Одоевского (в 3 минутах ходьбы от метро «Приморская»). Общая площадь объекта – 65 кв. м. Квартира с евроремонтом, современным дизайном и полным набором бытовой техники была выставлена в аренду за 60 тыс. руб. в месяц.

Торг уместен!

По арендной ставке в 14-15 тыс. руб. на рынке экспонируется довольно ограниченное число объектов. Большинство из них имеют один, или сразу несколько серьезных недостатков: затрудненную транспортную доступность, неважное состояние объекта, указанное выше отсутствие предметов интерьера и проч.

Но уже по ставке в 16-17 тыс. руб. число предлагаемых в аренду «однушек» возрастает в десятки раз. И здесь арендатор имеет очень богатые возможности выбора в зависимости от конкретных пожеланий.

«За одну и ту же цену на рынок выставляются как очень приличные квартиры, так и объекты, находящиеся в плачевном состоянии. Поэтому арендатор делает свой выбор в устраивающем его ценовом диапазоне, ориентируясь именно на состояние квартиры, ее местоположение и прочее», – отмечает Екатерина Романенко.

Около 27% арендодателей выставляют «однушки» в ценовом диапазоне от 16 до19 тыс. руб., а 31% от всего предложения приходится на объекты от 19 до 22 тыс. руб.

А основной спрос арендаторов однокомнатных квартир, по данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», приходится на ценовую категорию в 19-22 тыс. руб. По минимальным ставкам – менее 16 тыс. руб. в месяц – квартиру рассчитывают снять около 12% арендаторов, а на объекты от 28 тыс. руб. и выше претендует не более 6%.

Арендатору торговаться с собственником сегодня можно и нужно, но при этом не следует рассчитывать, что ставка будет снижена очень значительно. Владельцы тех же однокомнатных квартир, как правило, бывают готовы уступить 1-1,5 тысячи рублей, если арендатор заключает договор на длительный срок, внушает доверие, в том числе не вызывает опасений в плане сохранности имущества.

Еще одним предметом торга может стать оплата коммунальных услуг – заявленная арендная ставка при этом остается неизменной, а коммуналка платится, к примеру, по схеме «50/50». Изначально же большинство предложений аренды жилья эконом- и комфорт-классах подразумевают, что дополнительно к обозначенным арендным выплатам квартирант будет полностью оплачивать еще и КУ.

Но можно подождать

Впрочем, если необходимость в аренде не является срочной, можно немного подождать – по мнению экспертов, сезонный рост арендных ставок довольно скоро закончится.

«Студенческая» волна арендаторов начала спадать уже в сентябре, цены, по инерции, какое-то время еще будут идти вверх, но уже к середине октября стабилизируются, после чего начнут плавно снижаться.

В прошлом году в ноябре средняя арендная ставка на «однушки» упала примерно на 1,5% по сравнению с октябрем. К февралю снижение по разным типам жилья составляло уже 5-10%, и арендодатели однокомнатных квартир стали запрашивать примерно на 1,5 тысячи рублей меньше. Собственники «двушек» снизили требования на 2,5 тысячи, а аренда «трешек» подешевела на 3,5 тысячи рублей.



ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ИССЛЕДОВАНИЙ И АНАЛИТИКИ ГК «БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ»