Buy back плюсы и минусы

Недавно на первичном рынке появился новый формат продаж – с обратным выкупом
 
Это аналог распространенной услуги автосалонов, называемой buy-back, когда владельцу новоприобретенного автомобиля обещают выкупить машину через несколько лет. Для российских покупателей жилья такая схема пока непривычна, но за рубежом обратный выкуп уже давно активно используется с выгодой как для застройщиков, так и для покупателей.

Суть предложения заключается в том, что покупатель, приобретая квартиру у строительной компании, получает право вернуть ее обратно после определенного срока (как правило, по окончании строительства). При этом он получает не только потраченную сумму, но и некий фиксированный доход, величина которого утверждается при заключении сделки. Например, одна из московских девелоперских компаний этим летом предлагала гарантированный выкуп недвижимости через 3 года по первоначальной стоимости плюс 13%.

Неоспоримые выгоды для всех

Самим застройщикам такая схема сулит большую выгоду. Во-первых, они привлекают дополнительные денежные средства по более дешевой ставке, чем это было бы в банке. Во-вторых, buy-back – это прекрасный маркетинговый ход, который улучшает имидж компании в глазах покупателей и экспертов, так как убеждает, что все обязательства по проекту будут выполнены в срок.

Для покупателей обратный выкуп тоже интересен. С его помощью самые осторожные инвесторы, приобретая квартиру на стадии котлована, могут снизить свои риски. Они получают подтвержденную договором гарантию, что даже в самом худшем случае (если рынок «упадет» и приобретенное жилье будет невозможно продать без потери части инвестиций) они смогут гарантированно вернуть себе все потраченные деньги, да еще и с процентами. Конечно, первоначально покупатель рассчитывает к окончанию строительства на больший доход, на уровне 25-30%, но если по каким-то причинам эти расчеты не оправдаются и покупатель решит вернуть жилье, то застройщик обязуется возвратить ему деньги и даже с небольшой прибылью.

Риски для покупателя

Как и любая другая инвестиция, покупка недвижимости с правом на обратный выкуп требует внимательности при подписании договора.

Например, в договоре может быть указано, что квартира будет выкуплена застройщиком только через определенное время – год, два или даже пять лет. Понятно, что это подойдет далеко не всем покупателям-инвесторам.

Иногда для получения права на обратный выкуп от покупателя требуется единовременная оплата жилья – без задержек и задолженностей.

Также программа buy-back иногда распространяется не на все квартиры, а лишь на те, которые определены самой девелоперской компанией. Такое ограничение может существенно сокращать выбор покупателя, а то и вовсе делать его невозможным (если предлагаемые планировки и метражи не подходят под запросы клиента).

Кроме того, некоторые застройщики пишут в договорах, что они не обязуются выкупать объект самостоятельно, а будут выставлять его на открытый рынок. Это значит, что застройщик сможет, ссылаясь на проблемы рынка, задержать возврат средств или уменьшить процентную выплату. В общем, договор нужно читать очень внимательно.

На основе опыта западных коллег специалисты советуют покупателям не доверять слишком щедрым обещаниям. Московские эксперты заявляют, что реальная величина процентов, которую может позволить себе добросовестный застройщик при выкупе, – это 5-15% от суммы сделки.

Алексей Крылов

 	 
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Такая акция на петербургском рынке не нова – подобные условия некоторое время назад анонсировала компания Legenda. Дело в том, что в условиях конкуренции застройщики стремятся выделить свой продукт, что и имеет место в данном случае.

Подобные акции логичны на начальном этапе строительства. На старте проекта для покупателя, в том числе и для инвестора, наиболее выгодные цены. Чем ближе к концу строительства, тем меньше инвесторов интересуются объектом, так как растет цена, по которой квартиру можно приобрести. В среднем от начала строительства дома до этапа сдачи в эксплуатацию она может вырасти на 20-25%, но в отдельных случаях и на 50%.

Доля инвестиционных сделок колеблется на уровне 10-15%. Более точно отследить эту долю невозможно, так как цели покупателей постоянно меняются. Кто-то приобретает жилье для того, чтобы потом продать, но в итоге не продает. Кто-то, наоборот, планирует жить в своей квартире, но потом сдает ее в аренду.
 	 
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

В Петербурге есть варианты продажи квартир с обратным выкупом. В условиях «рынка покупателя» любые маркетинговые акции, направленные на привлечение дополнительного внимания к объекту, актуальны, так как позволяют увеличить продажи.

Конечно, застройщик предлагает по схеме buy-back не весь свой объект, а лишь часть квартир на начальном этапе. Речь идет о ликвидных квартирах, которые в дальнейшем наверняка будут проданы. Схемой buy-back застройщик подчеркивает, что, вложив деньги в эту недвижимость, покупатель всегда сможет вернуть их обратно. Как будет реализовываться эта схема – через агентство, прямым выкупом или выставлением на торги – это уже детали.

Если застройщик предлагает обратный выкуп лишь в течение 6-8 месяцев, то уместно сопоставить условия выкупа с депозитными ставками крупнейших банков. Если же срок обратного выкупа равен сроку строительства, то к условиям банков было бы логично добавить дополнительный профит для инвестора – факт обладания готовой квартирой.
 	 
Елена Бушурова, заместитель директора Центра коммерческой недвижимости «АЛЕКСАНДР Недвижимость» (ул. Боткинская, 15):

В Петербурге, если такая тема и есть, то нам, риэлторам, она мало заметна. Такое впечатление, что застройщики из Москвы хотят быть умнее всех. Дело в том, что любой инвестор, который вкладывается в строящиеся квартиры, понимает: вложив 1,5 млн рублей в стройку на котловане, на выходе он получит минимум 2,5 млн, то есть 1 млн чистого дохода (66%). А в вашем примере застройщик из Москвы предлагает максимум 15%. Но инвесторы люди грамотные и умеют хорошо считать. Так, может быть, им проще вкладываться не в первичку, а просто положить деньги в банк? Далее: а что выигрывает сам застройщик? Ведь эту квартиру ему в конечном итоге еще надо будет продать.

Мое мнение – это не актуально для нашего региона. Повторюсь, московские застройщики пытаются использовать покупателей как банк, но за меньшие проценты, и, как они думают, без риска для себя любимых.