Эпоха студий

Доля малогабаритных квартир на рынке новостроек традиционно велика

 «Доля студий и малогабаритных однокомнатных квартир составляет практически половину всего сегмента жилья массового спроса, – рассказывает Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк». – Если рассматривать трехлетний период, то с уверенностью можно констатировать, что количество однокомнатных квартир в структуре предложения практически не изменилось, а вот доля студий увеличилась больше чем на 7% и достигла отметки 21% от общего предложения квартир в сегменте».

Сергей Беляков, главный управляющий департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость», добавляет, что при определении доли малогабаритных квартир следует обращать внимание на сегмент, в котором представлен жилой комплекс: «Чем условно ниже класс жилья, тем больше в нем предложений именно квартир-студий и небольших однокомнатных квартир. Например, если мы берем активно застраивающийся район Мурино-Девяткино, то здесь доля таких квартир 55-75% от общего числа квартир в комплексах».

Такие высокие объемы малогабаритного предложения продиктованы неизменно высоким спросом. По данным АН «Итака», в структуре спроса во II квартале 2015 года доля малогабаритного жилья, студий и однокомнатных квартир площадью до 35 кв.м составила 52%. «В прошлом году в этот же период показатель был примерно таким же – 51%», – говорит

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». По мнению экспертов компаний, входящих в Ассоциацию риэлторов СПб и ЛО, доля покупателей, рассматривающих возможность приобретения малогабаритного жилья, сегодня вряд ли будет уменьшаться, учитывая реалии рынка.

«Покупатель ограничен в средствах и не готов переплачивать за “лишние”, с его точки зрения, метры, – добавляет Татьяна Соколова, начальник отдела продаж СК «Навис». – При этом существенного изменения доли небольших квартир на рынке пока не произошло, так как сегодня идут продажи жилья в проектах, выведенных на рынок в 2012-2013 годах. Однако, безусловно, современная экономическая ситуация найдет отражение в квартирографии новых проектов».

Где покупать?
Малогабаритные квартиры можно найти практически в любом жилом комплексе эконом-класса. Юлия Жалеева отмечает, что есть также целые проекты и даже компании, «заточенные» именно на строительство жилья подобного рода. Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», рассказывает, что проекты, где подавляющее число квартир малогабаритные, сконцентрированы в основном в районах массовой застройки – в Девяткино, Мурино, Янино и т.д.

При этом г-н Гражданкин говорит, что в домах, находящихся в высокой степени готовности, со сроками сдачи в 2015 и 2016 годах, небольших квартир уже практически не осталось. «Они все были скуплены в период ажиотажного спроса в декабре 2014 года. В новостройках, находящихся на начальном этапе строительства, со сроком сдачи в 2017 году, выбор малогабаритных квартир еще достаточный», – уточняет эксперт.

Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», прогнозирует, что, скорее всего, в ближайшее время выход новых проектов на рынок несколько замедлится, компании-застройщики будут продолжать достраивать те объекты, которые уже вышли на рынок, а также выводить в продажу новые очереди уже заявленных проектов. В отношении новых проектов строительные компании будут более серьезно оценивать свои перспективы и возможности. Соответственно, объемы строительства в целом постепенно снизятся.

Функциональность растет
Сегодня в жилых комплексах эконом-класса площадь студий варьируется в среднем от 19,9 до 26 кв.м, однокомнатных квартир – от 30 до 33 кв.м. В сегменте «комфорт» площадь квартир-студий находится в пределах 25-28 кв.м, «однушек» – 33-37 кв.м.

При этом на рынке сложилась определенная тенденция к уменьшению площади квартир в проектах жилья массового спроса. Екатерина Бармашова рассказывает, что за последний год снижение средней площади приобретаемых в Петербурге студий составило 1 кв.м – с 26,5 кв.м во II квартале 2014 года до 25,5 кв.м во II квартале 2015 года. Юлия Жалеева отмечает, что на рынке уже появились прецеденты продажи 18-метровых студий. «Разумеется, такие квартиры по общей стоимости дешевле своих более просторных собратьев и, следовательно, пользуются большим спросом», – говорит эксперт.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, замечает, что сегодня российский рынок повторяет тот тренд, который весь западный мир уже прошел: «Во всех классах жилья, за исключением элитных объектов, мы видим две основные тенденции: повышающаяся функциональность пространства и сокращение общей площади. Девелоперы стараются предложить клиентам функциональные и компактные планировки. Людям предлагают больше не платить за ненужные коридоры, тем самым сокращая бюджет покупки даже при росте цены квадратного метра».

Сергей Беляков соглашается, что в сегменте малогабаритных квартир наметилась тенденция к рационализации планировок. Например, во многих проектах происходит уменьшение площади спальни в пользу увеличения зоны «кухня-гостиная».

Срез стоимости
По данным АН «Итака», общая цена спроса на квартиры-студии в жилых комплексах, расположенных на территории Петербурга, варьируется от 1,7 до 3,7 млн рублей, в Ленобласти диапазон несколько меньше – от 1,1 до 2,7 млн рублей. Что касается однокомнатных квартир в городе, их стоимость в среднем составляет 2,4-3,9 млн рублей, в области – 1,6-3,5 млн рублей.

Николай Гражданкин отмечает, что в среднем разница между ценой студии и небольшой однокомнатной квартиры составляет 7%, разница между стоимостью «однушки» и «двушки» достигает 35%.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», добавляет, что сегодня минимальная разница в общей стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир составляет 800-900 тыс. рублей.

«В сегменте эконом-класса это достаточно серьезная сумма, но здесь на помощь приходят кредитные средства. Ипотека расширяет возможности покупателей. На стабильном рынке с использованием ипотечных кредитов граждане могли себе позволить приобретать квартиры большей площади: вместо однокомнатных квартир выбирать двухкомнатные, вместо двухкомнатных – трехкомнатные. Сегодня после кратковременного провала в первые месяцы текущего года ипотека вновь обеспечивает порядка 40-50% от всех заключаемых сделок на первичном рынке жилой недвижимости, но макроэкономические проблемы страны и региона заставляют покупателей быть осторожнее, брать меньшие суммы кредитов, прогнозируя в будущем возможное снижение реальных доходов», – говорит эксперт.

Спрос поддерживается ценой
Высокий спрос на малогабаритные студии и однокомнатные квартиры сохраняется постоянным на протяжении многих лет, и это легко объяснить их невысокой ценой и большим покупательским слоем, способным приобрести такое недорогое жилье. По данным АН «Итака», на эконом-класс приходится 87% спроса. «При этом лидерами спроса являются именно малогабаритные квартиры. Так, во II квартале 2015 года 37% покупателей предпочли “однушки”, 35% – студии», рассказывает Екатерина Бармашова.

Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Зенит-Строй-Инвест», добавляет, что если сравнивать динамику продаж малогабаритных и более крупных квартир, то во всех районах и во всех жилых комплексах эконом-класса в первую очередь раскупаются именно небольшие квартиры. «Привлекательность такого варианта – в цене. Купить дешевле можно лишь комнату, а поскольку отдельное жилье предпочтительнее, то на “малогабаритки” спрос выше».

По мнению Елены Лашаевой, генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», наиболее востребованными вариантами для собственного проживания являются студии и однокомнатные квартиры стоимостью до 2 млн рублей. «Район особого значения не имеет. При прочих равных условиях квартира с отделкой пользуется большим спросом. Собственность и возможность сразу въехать также являются важными параметрами при выборе квартиры. Уже потом рассматриваются различные удобства, например, удаленность от метро и транспортная доступность», – считает эксперт.

Что касается инвестиционных покупок, то эксперты советуют приглядеться к квартирам-студиям. Арсений Васильев объясняет это тем, что, прежде всего, такие квартиры дешевле, а значит, могут значительно быстрее найти покупателя.

Кроме того, эти квартиры выгоднее сдавать в аренду. Сергей Беляков отмечает, что разница в арендных ставках студий и однокомнатных квартир невелика. В связи с этим Николай Гражданкин считает, что для сдачи в аренду выгодней покупать студию, сэкономив на ее стоимости и затратах на отделку.

Эксперты замечают, что кризис – это время маленьких квартир. Арсений Васильев говорит, что сегодня, например, молодые семьи предпочитают рассматривать приобретение однокомнатной квартиры вместо более просторной «двушки», а детям-студентам чаще приобретают квартиры-студии, а не однокомнатные квартиры.

Самую большую долю покупателей малогабаритных квартир составляют молодые семьи без детей или с одним ребенком. Любовь Ражева, специалист по недвижимости «Авентин-Недвижимость», говорит, что данная категория покупателей только начинает жить самостоятельно, поэтому, приобретая свое первое жилье, они предпочитает брать заемные средства как можно меньших размеров.

Во вторую категорию покупателей «малогабариток» входят родители, решающие обеспечить отдельным жильем растущих детей или детей-студентов.

Третья категория интересантов – покупатели, приобретающие недвижимость с инвестиционными целями. Ольга Морозова отмечает, что сегодня на рынке сохраняется покупательская активность инвесторов, приобретающих такие объекты с целью дальнейшей продажи либо долгосрочной сдачи в аренду. «Как инвестиционный объект такая малогабаритная квартира выгодна тем, что ее продажа реально осуществима в сжатые сроки по максимальной цене за “квадрат”», – делится мнением Дмитрий Сухотин.

Елена Лашаева рассказывает, что, как правило, покупатели малогабаритных квартир воспринимают такой формат жилья как некий этап в жизненном цикле и планируют в будущем улучшать жизненные условия. Однако, по словам эксперта, среди покупателей данной категории жилья встречаются также пенсионеры или родители, которые разъезжаются с детьми и рассматривают такую квартиру в качестве постоянного жилья.

Прогнозы развития
Эксперты сходятся во мнении, что рынок первичной недвижимости массового сегмента идет по пути повышения доступности жилья. Ольга Морозова говорит, что малогабаритные квартиры, как и прежде, будут хорошо востребованы, поскольку сегодня это самый доступный вариант жилья. «Общая стоимость студии или однокомнатной квартиры дает возможность приобрести ее и в ипотеку, и в рассрочку, и за 100%-ю оплату. Это реальная возможность для тех, кто покупает первую квартиру или инвестирует средства в недвижимость», – делится мнением эксперт.

Арсений Васильев добавляет, что в связи с данной тенденцией, вероятнее всего, несколько вырастет доля однокомнатных квартир в общей квар тирографии жилых комплексов.

При этом специалисты рынка отмечают, что сегодня все указывает на то, что сохранится тенденция уменьшения площадей проектируемых квартир и, соответственно, повышения их функциональности. Юлия Жалеева прогнозирует, что в ближайшие пять лет нас, скорее всего, ждут эксперименты и интересные находки девелоперов, призванные максимально повысить эргономичность и удобство такого жилья и поддержать его популярность.

Екатерина Сахарусова