Падение с пределом

В 2016 году цены на жилье могут снизиться, но не более чем на 15%

Декабрьские прогнозы показали: стагнация – это лучшее, что может случиться в ближайшем будущем с рынком жилья. И еще одно: те, кто намерен дожидаться еще большего снижения рублевых цен, не так уж и неправы (хотя, казалось бы, снижать их дальше не хочет ни один здравомыслящий застройщик). 

Еще по прошлым годам можно было понять, что большинство риэлторов, а тем более застройщиков, стараются не давать конкретных ценовых прогнозов, так как при этом велик риск ошибиться и «подставиться». Тем ценнее те предсказания, на которые профессионалы все-таки отважились. С них и начнем.

В Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга предложили такой ход рассуждений. На рублевые цены в 2016 году будет воздействовать множество факторов. Одни будут подталкивать цены вверх (девальвация рубля, высокая инфляция, необходимость страхования новостроек, облегчение условий ипотеки и т.д.). Другие будут способствовать их снижению (низкий платежеспособный спрос, неуверенность населения, что приводит к откладыванию покупок, отток капитала из страны и т.д.). Как именно будут комбинироваться эти факторы и каким будет диапазон их разброса в следующем году, сейчас не сможет точно сказать никто. Поэтому любой прогноз носит условный характер (будет то-то и то-то при условии того-то и того-то). И, тем не менее, президент АРСП допустил предположение, что снижение цен в первой половине 2016 года может продолжиться и даже быть довольно крупным в абсолютных цифрах. Правда, во втором полугодии он все-таки ждет только роста цен.

С тем, что ценам есть куда падать, согласен и эксперт компании «Авентин-Недвижимость», причем он не исключает того, что если курс рубля будет падать серьезно, то долларовые цены будут опускаться тоже. Также есть опасность, что рынок перейдет на номинирование цен в долларах. «Если рубль упадет один раз и там останется, то, наверное, рынок не будет склонен переходить на валюту, – рассуждает представитель «Авентина». – Но если он будет падать постоянно, то это очень серьезный стимул для того, чтобы продавцы начали номинироваться в валюте. И это совершенно не зависит от риэлторов».

И последнее. Как показали итоги обсуждений, прошедших в декабре на Рождественском форуме, после того, как у застройщиков завершатся акции с новогодними скидками, основной сдерживающей силой для роста цен станет покупательский спрос. А тот, судя по всему, будет весьма ограничен. Так, согласно базовому прогнозу Минэкономразвития, сделанному еще в ноябре, нефть в 2016 году должна была стоить на уровне 50 долларов за баррель, и в таком случае ВВП страны снизился бы в пределах 1%, а спрос на первичном рынке жилья – на 6,5%. Однако еще в середине декабря цена на нефть упала ниже 40 долларов, и до «стрессового» сценария ЦБ РФ (когда нефть по 35) оставалось совсем немного. Так что весьма вероятно, спрос на жилье уйдет вниз более чем на 6,5%. 

По мнению эксперта компании АРИН, сокращение доходов населения еще в декабре толкало рынок к снижению цены на жилье, в среднем на 15-18%. «Это оживило бы рынок, – уверен он, – но, к сожалению, строители в ближайшие год-полтора не могут позволить себе такую скидку, иначе они будут действовать себе в убыток».

Вывод такой: в ближайший год, если цены на новостройки и снизятся, то, по среднегодовому расчету, менее чем на 15%. И если в одном из полугодий они упадут в большей степени, то в другом полугодии темпы падения должны будут замедлиться. Участникам рынка осталось понять, когда цены упадут в максимальной степени – в начале года, в середине или в конце, и действовать в соответствии со своими интересами. Которые у покупателей и продавцов, увы, противоположны друг другу.
 
Алексей Крылов

 	
Федор Дьячков, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:

Давайте говорить о рублевых ценах (если рассматривать цены в долларах и евро, то тенденции могут быть совсем другими). Если в 2016 году не произойдет новых серьезных экономических и геополитических катаклизмов, то, очевидно, в первом полугодии цены будут снижаться из-за малого количества сделок. Снижение может составить 10-15%, а по некоторым малоликвидным объектам – и до 20-30%. Однако отложенный спрос и хотя бы умеренное ослабление санкций во второй половине года, скорее всего, приведут к тому, что цены сначала стабилизируются, а затем начнут расти. Может быть, что в целом за год снижение цен будет 5-10%, а возможно, его не будет и вовсе. А вот если рассмотреть трех- или пятилетний период, то можно уверенно сказать, что цены за такой период возрастут, и существенно. Отсюда можно сделать такие выводы. Для инвестиций с горизонтом один-два года рынок недвижимости в настоящее время непривлекателен. Однако если вы покупаете недвижимость для себя или рассматриваете инвестиции на срок от трех лет и более, то 2016 год предоставляет вам широкие возможности по выбору и покупке интересных объектов по привлекательной цене.

 	
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Подводя итоги 2015 года, можно констатировать, что основная масса жилья на вторичном рынке подешевела.
Экономическая нестабильность в течение года сказывалась на рынке недвижимости. Тем не менее осенью рынок стабилизировался. В августе-сентябре произошло восстановление спроса. Продавцы квартир снизили цены, в результате чего число сделок стало расти.
Если говорить о тенденциях 2015 года, то основная – все большее расслоение жилья по качеству и году постройки. Так, стоимость «старой панели» в границах Петербурга продолжает снижаться. По нашим данным, трехкомнатная квартира в «корабле» Выборгского района стоит дешевле, чем качественная однокомнатная квартира в той же локации. Цена студии рядом с метро «Звездная» равна цене двухкомнатной квартиры в хрущевке. Что касается двух- и трехкомнатных квартир в старом фонде Центрального района, то на сегодняшний день это самое дешевое жилье в Петербурге и даже в пригороде. 
Все указанные тенденции сохранятся в 2016 году.

 	
Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:

Минимум цен еще не достигнут, в 2016 году они будут снижаться и остановятся на минимуме, когда продавцы будут больше не готовы снижаться, а покупатели – не готовы платить дороже, так как у них просто нет таких денег. В этом смысле покупательная способность еще не исчерпана и вряд ли будет исчерпана в 2016 году, так как мы еще будем проедать резервные фонды. Так что будет скрытое снижение цен с учетом инфляции плюс некоторое абсолютное снижение (но насколько – я сказать затрудняюсь). 

Также я думаю, что в 2016 году клиенты будут пытаться сэкономить на комиссионных риэлторов. Мой совет: обращайтесь к ним, потому что на падающем рынке очень нужна помощь специалиста. К примеру, если за прошлый год цена на некоторые объекты снизилась на 30%, то представляете, сколько потеряли люди, которые инвестировали в них? А еще в компетенцию риэлтора входит такая услуга, как торг. Недавно с нашей помощью один покупатель сэкономил 450 тыс. рублей. Сам бы он наверняка такого не сделал. В период, когда рынок скверный, важность брокерской услуги только возрастает.