Налоги занижение стоимости под прицелом

Вскоре НДФЛ с частных инвесторов при продаже квартиры будет взиматься независимо от того, был объект три года в собственности или нет. Параллельно государство ищет новые механизмы выявления сделок с заниженной стоимостью.

В росте налогов на доходы частных инвесторов виноваты плохой рост ВВП, дешевеющая нефть и отток капитала из страны. Похоже, государству больше негде находить средства для пополнения бюджета.

Инвесторов три года не ждут
Президент Российской Федерации Владимир Путин поддержал давно вынашиваемую Министерством финансов идею усилить налоговую нагрузку на частных владельцев инвестиционной недвижимости.

Механизм до конца не проработан, но в общих чертах будет выглядеть следующим образом. При продаже второй квартиры предлагается взимать НДФЛ (подоходный налог в 13%) независимо от того, сколько времени это жилье пробыло в собственности у владельца.

Напомним: на данный момент в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи объектов недвижимости, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения, независимо от их количества у одного собственника. В иных случаях доход должен быть задекларирован и налог уплачен.

Между тем в 2013 году доля инвестиционных сделок в городах-миллионниках находилась в пределах 10-20%. Однако с наступлением 2014 года на рынке начался инвестиционный бум. «В условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций», – констатируют аналитики АИЖК. То есть доля инвестиционных покупок существенно возросла.

И, естественно, вложившиеся в недвижимость россияне будущему увеличению налогового бремени не обрадуются. А у кого-то может появиться противоправное желание от налогообложения уклониться.

Уточним, что сегодня возможны два вида уклонения от имущественных налогов. Иногда недобросовестные граждане скрывают владение собственностью, но чаще занижают ее официальную стоимость при сделках купли-продажи.

Ведь налог на доход от продажи жилья взимается с суммы, превышающей 1 млн руб. А сумма в пределах 1 млн рублей налогом не облагается.

Идет охота на сачков
Впрочем, государство предпринимает определенные шаги, чтобы уберечь граждан от соблазна совершить правонарушение.

Во-первых, согласно принятому в этом месяце ФЗ № 52, россиян обязывают с 1 января 2015 года самих докладывать в налоговую инспекцию о всех имеющихся квартирах. Точнее говоря, с будущего года собственники недвижимости будут обязаны платить имущественные налоги, даже если не получили на эти объекты ежегодное налоговое уведомление. В противном случае граждан ждут «драконовские» штрафы.

Во-вторых, вскоре будет принят закон об ограничении операций с наличными деньгами. Согласно этому документу разрешенными окажутся только сделки на сумму меньше 300 тыс. руб. «налом». Ну а далее, подсказывает экономический обозреватель БН Вячеслав Костров, государству останется лишь ввести обязательный нотариат при сделках с недвижимостью с расчетами через депозит нотариуса. Оплата трудозатрат привязывается к сумме покупки, поэтому занижать стоимость объекта нотариусу невыгодно. И все сделки на вторичном рынке будут проводиться с указанием реальной цены в документах.

В-третьих, с подачи Федеральной налоговой службы Министерство финансов предлагает также облагать НДФЛ разницу, которая образуется в результате покупки недвижимости по цене ниже рыночной и ее реальной стоимостью. И выплачивать эту сумму обяжут продавцов, а не покупателей.

«Можно установить какой-то минимальный порог – цена не может быть ниже, к примеру, 70-80% от кадастровой стоимости», – заявил в одном из интервью заместитель главы Минфина Сергей Шаталов. Это нововведение уже будет касаться как вторички, так и первички.

Все на борьбу с недоимками
Налоговое бремя усиливается по простой причине. «Условия, в которых придется работать в 2014 году – самые сложные с момента кризиса 2008-2009 годов», – заявляет министр финансов России Антон Силуанов. По его словам, рост ВВП оценивается на достаточно низком уровне в 0,5%, а возможно, и около нуля. Существуют риски снижения цен на нефть. А сохраняющийся отток капитала ($63 млрд за первый квартал 2014 года) снижает возможности для роста инвестиций и экономики, что создает риски несбалансированности бюджетов.

Минфину ничего не остается, как обратить внимание на различного рода налоговые недоимки граждан. И уже в настоящее время к наблюдению за пытающимися уклониться от налогообложения собственниками подключается все больше надзорных структур.

В конце прошлого года Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) опубликовала разъяснительное письмо, в котором потребовала от застройщиков докладывать ведомству о договорах, заключаемых с гражданами в рамках 214-ФЗ. Под контроль берутся все сделки на сумму свыше 3 млн рублей.

Параллельно в налоговых инспекциях создаются специальные подразделения по выявлению граждан, занизивших в договоре купли-продажи цену недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет.

К этой работе подключаются региональные власти. Например, в Вологодской области функционирует губернаторская программа «Дорожная карта по выявлению собственников недвижимости, сдающих внаем жилые помещения без декларирования доходов». Налоговики совместно с сотрудниками УМВД России и участковыми обходят квартиры, «по которым есть подозрения, что они негласно сдаются в аренду». Проще говоря, если поступил сигнал от бдительных соседей. За минувший год в ходе 125 совместных рейдов было выявлено 158 таких объектов.

В большинстве случаев при продаже квартиры, по стоимости выше той, что указана в договоре, продавец выдает две расписки: одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. Чаще всего вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире.

Ну и об ипотеке
Наконец, государство подключает к борьбе с «уклонистами» банки, выдающие ипотеку. «По нашим данным, примерно половина квартир оформляется по заниженной цене. На такие квартиры ипотеку предоставляют многие крупные банки», – уточняет заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.

И на ветках профильных форумов можно встретить сообщения о том, что покупателей квартиры по заниженной стоимости пригласили в правоохранительные органы на беседу. «Квартира куплена частично с использованием кредита, в собственности была менее трех лет (приватизация), по документам купили за 5 млн руб. (реально больше 12), поскольку продавец все-таки побоялась за 1 млн продавать. Реальная сумма нигде не фигурирует. Кредит брался на 5,6 млн руб., – сообщает одна из таких покупательниц. – Остальные деньги проходили как выплаты за неотделимые улучшения квартиры».

А далее рассказывается грустная история, как сотрудники органов предъявили оставленные в банке копии расписок и вынудили покупателя дать показания против продавца.

Как поясняет БН генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, любой банк, выдавая кредит по определенной программе, собирает соответствующее кредитное досье. В частности, для соблюдения требований ЦБ по размеру коэффициента «кредит-залог» (КЗ) банк должен в досье иметь документы, подтверждающие, что величина кредита по отношению к стоимости залога не превышала установленную величину. В Законе «Об ипотеке» максимальный КЗ установлен в размере 80%. Все, что выше, признается повышенным риском, а в таком случае банк вынужден формировать дополнительные резервы из прибыли.

Поэтому банк обязательно сохраняет в кредитном досье все расписки продавца в копиях, заверенных собственным сотрудником. Надеяться, что эти копии кредитор не сохранит, наивно.

«Идя навстречу пожеланиям риэлторов, банк подставляет продавца, так как можно доказать ничтожность такой сделки, – резюмирует Галина Афанасенко. – Надо признать, что широкой судебной практики пока по этой статье нет. Но прецеденты есть».

Иначе говоря, кажущиеся разрозненными изменения налогового законодательства носят системный характер. Их цель – предельно затруднить возможность уклонения от растущих налогов.

Конечно, кому-то из предприимчивых сограждан удастся найти юридические лазейки и после вступления всех вышеперечисленных законов в силу, чтобы уклоняться от налогообложения. Но это будет связано с повышенными рисками.