Минстрой хочет ограничить долевку

Застройщикам могут запретить брать с дольщиков задатки более 10% до сдачи дома

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень намерен предложить застройщикам с 1 января 2015 года отказаться от самой популярной сейчас схемы оплаты жилья – в рассрочку по договорам долевого участия. 

Пока, по данным АИЖК, финансовый принцип жилищного строительства в России выглядит следующим образом: застройщики вкладывают в проекты в среднем около 10% собственных средств, 20% занимают в банках, еще 25% получают от ипотечных заемщиков и, наконец, более 40% – от дольщиков, которые несут свои деньги в течение всего периода строительства. 

Минстрой предложил заменить такое финансирование проектным финансированием банков, а сумму задатка, вносимого будущим собственником, ограничить 10% от стоимости приобретаемой им недвижимости. Кроме того, предлагается запретить полную или частичную оплату покупаемого жилья до ввода дома в эксплуатацию. При этом девелопер должен будет передать квартиру покупателю не позже, чем через 3 года со дня заключения договора.

Задаток, предполагает министерство, будет поступать на «специальный номинальный счет в банке». В свою очередь, банк, в котором открыт такой счет, будет обязан контролировать, чтобы застройщик тратил эти деньги по назначению. Если после завершения строительства дольщик откажется выкупать квартиру, застройщик будет вправе оставить задаток себе. Если же застройщик не выполнит своих обязательств по строительству дома, он будет должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Таким образом, покупатели жилья на стадии строительства будут иметь дело с банком, а не с застройщиком, благодаря чему их риски существенно уменьшатся. При такой модели деятельность банков является не только способом консолидации финансовых потоков, но и в большей степени направляется на предоставление дополнительных гарантий частным инвесторам. Банк может надежнее оценить риски вложения денежных средств в тот или иной проект, чем рядовой дольщик. 

По предположению Михаила Меня, полный переход на такую схему растянется на 4-5 лет. В свою очередь, замминистра Александр Плутник объявил, что поправки в закон о долевом строительстве могут быть внесены в Госдуму уже в весеннюю сессию.

Впрочем, эксперты видят в новой схеме не только плюсы, но и минусы. Так, по мнению генерального директора ОАО «СК АИЖК» Андрея Языкова, ограничение в строительных сметах денег дольщиков приведет к тому, что стоимость жилья в стране может вырасти на 20%. Тогда, предполагает он, сегмент «ипотечников» резко сократится. «Все отнеслись к этой идее негативно», – сказал Языков 4 апреля на Всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы». По его словам, представители банков говорят, что у них «хватает заемщиков, и такого принудительного внедрения кредитного механизма особо не надо».

Эксперты агентства «Невский простор» также считают, что внедрение нового финансового механизма будет выгодно отнюдь не всем банкирам: «Прибыль от инвестирования в новостройку переместится от частных покупателей в пользу крупных банков, имеющих возможность организовать отделы, способные на масштабное проектное финансирование. Остальным банкам снижение спроса на ипотеку принесет убытки». В принципе, специалисты агентства согласны с тем, что идея обезопасить дольщиков должна получить развитие, но при этом они уверены, что переход к новой схеме должен быть постепенным, так как рынок не готов к резким переменам.
 

Аркадий Черников, специалист по недвижимости АН «Невский простор»:

Покупатели «первички» зачастую вкладываются в недвижимость на эмоциях. Банки же будут инвестировать в те проекты, которые принесут прибыль с минимальным риском. Ряд застройщиков может не пройти отбор банками и уйдет с рынка. Некоторые застройщики, опасаясь возврата двойной суммы задатка, могут перейти исключительно на банковское инвестирование. Те же застройщики, которые не откажутся от частных инвестиций, могут поднять цену на строительство.Из-за отсутствия возможности частным лицам вложиться в строительство на ранних этапах первичная недвижимость может перестать быть доступным жильем. Поэтому часть покупателей, которые вкладывались в самые дешевые варианты «первички», либо вообще ничего не приобретут, либо возьмут кредит на вторичное жилье. Также часть тех инвесторов, кто хотел получить прибыль с изменения цен на разных этапах строительства, будет вынуждена перейти на покупку «вторички» с целью последующей сдачей внаем. Когда спрос частично переместится в сторону вторичной недвижимости, это повлечет за собой и некоторый рост цен на вторичном рынке.
                                                                                                                       
         
Василий Погораздов, директор департамента новостроек АН «Александр Недвижимость»:

Застройщики, работающие по договорам участия в долевом строительстве, могут получить деньги только после регистрации договора в Росреестре. При этом застройщики домов, квартиры в которых продаются путем вступления в ЖСК и уплаты взносов, имеют возможность получать деньги сразу после подписания договора. Это позволяет им не привлекать банковские кредиты, а строить только за счет средств покупателей. Разница в цене двух одинаковых домов, строящихся рядом по ДДУ и через ЖСК, может составлять 5-8%. Таким образом, можно предположить, что необходимость каждому застройщику привлекать и обслуживать кредит с возможностью погасить его только через 3 года действительно приведет к существенному увеличению стоимости жилья.Что касается вторичного рынка, то он, как правило, следует тенденциям первичного с небольшой задержкой. То есть, если первичный рынок значительно подорожает, то вторичный последует за ним. Во многом это связано с тем, что часть покупателей с первичного рынка (которых сегодня больше, чем на вторичном) перей­дет на вторичный.
                   

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон»:

В российских реалиях добавление в цепочку «дольщик-девелопер» третьего звена, банка, приведет к увеличениюa стоимости инвестиций в такие проекты и в итоге – к росту стоимости первичной недвижимости. По сути, произойдет замена дешевого финансирования проектов за счет средств дольщиков более дорогим банковским финансированием. Как именно это повлияет на стоимость недвижимости, сказать сложно, но, учитывая высокую стоимость заемного банковского финансирования (около 15% годовых) и длительные сроки реализации строительных проектов, действительно можно прогнозировать рост стоимости первичной недвижимости приблизительно на 20%. В текущей ситуации, когда права участников долевого строительства уже в значительной степени защищены законодательно, а в банковской сфере практически еженедельно происходят инциденты, связанные с отзывом лицензий, такая инициатива выглядит преждевременной. Уменьшение доступности финансирования приведет к сокращению реализуемых проектов жилищного строительства, что теоретически может привести к росту стоимости недвижимости и на вторичном рынке тоже.