Предварительный договор купли-продажи

Не всегда продавец и потенциальный покупатель квартиры готовы сразу заключить договор купли-продажи объекта недвижимости (нет четкого понимания даты выхода на сделку, у покупателя не хватает денег на приобретение, на объекте есть обременения). Но есть инструмент, позволяющий зафиксировать основные условия договора, который Стороны планируют заключить в будущем — предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.
Главное отличие от договора купли-продажи (основного) заключается в том, что в предварительном содержится лишь намерение заключить договор в будущем. При этом в нем  указывается дата, не позднее которой Стороны обязуются заключить основной договор, либо указано событие, с которым они связывают заключение основного договора.

Пример:
Иван (покупатель квартиры) ожидает деньги на ее приобретение с продажи своей машины. Просмотры автомобиля идут, но в ближайшем будущем, очевидно, его не приобретут. Продавец квартиры не готов с Иваном заключить основной договор с отсрочкой платежа, но он идет на уступки: фиксирует стоимость квартиры и переносит подписание основного договора на дату не позднее 1 января будущего года, что и отражает в предварительном договоре.
Главное требования к предварительному договору: он должен быть заключен в той же форме, что и основной. Если в силу закона или по договоренности сторон основной договор должен быть нотариально удостоверен, то и на предварительный договор распространяется такое же требование. В противном случае предварительный договор является ничтожным и не влекущим правовых последствий.

Важно! Предварительный договор не нужно подавать в Росреестр на регистрацию вне зависимости от того в какой форме (нотариальной или простой письменной) он был заключен.

И, наконец, ответственность: в случае уклонения продавца или покупателя от заключения основного договора, вторая сторона может подать иск в суд с требованием к понуждению уклоняющейся стороны к заключению такого договора, а также компенсации всех понесенных убытков. 

Мы рекомендуем, по возможности, сразу заключать основной договор, но когда стороны возражают — предварительный договор может стать разумным компромиссом, главное не забывать о форме его заключения.