Вторичка в ожидании нового года

С весны цены на вторичном рынке Петербурга упали на 10-20%
 
Эксперты отмечают, что на рынке продолжается постепенное смещение спроса с сегмента вторичной недвижимости на «первичку». «Немалое число потенциальных покупателей переместилось на рынок новостроек из-за более привлекательных акций от застройщиков, вакантных предложений по доступной цене с хорошими условиями, субсидированной ипотеки», – говорит Екатерина Кургина, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».

Наталья Михайлова, начальник отдела кредитования и риэлторских услуг компании «Мир недвижимости», добавляет, что количество покупателей, пользующихся ипотечными кредитами на вторичном рынке, сократилось более чем в два раза. «На рынке появляются только клиенты с военной ипотекой, но с ними не очень-то готовы сотрудничать продавцы», – считает эксперт.

Аналитики агентства недвижимости «Итака» отмечают, что «вторичный» спрос оттягивает на себя и сегмент переуступок. «Предложение таких объектов постоянно пополняется», – рассказывают специалисты.

Однако, по мнению экспертов, на рынке вторичной недвижимости с начала сентября наблюдается небольшой рост показателей спроса в пределах 5-10% в зависимости от сегмента. Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, объясняет это как началом делового сезона, так и текущей конъюнктурой рынка, позволяющей приобрести недвижимость с большим дисконтом. Евгения Богданова, директор отделения Боткинская, 15  ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость», связывает повышение покупательской активности в большей степени с колебаниями курсов валют и официальными заявлениями правительства, что сейчас самое подходящее время для приобретения недвижимости.

При этом Наталья Михайлова рассказывает, что показатели спроса и предложения сегодня расходятся по цене в среднем на миллион рублей, поэтому количество сделок купли-продажи на рынке относительно небольшое. «Совершаются только те сделки, где продавцы и покупатели достигают компромисса по цене. Предложение на рынке скудеет, хорошие качественные объекты, которые были куплены дорого и стоят на сегодня недешево, с продажи снимаются, остаются дешевые старые и некачественные объекты. Спрос идет на качество, но по заниженной цене», – делится наблюдениями специалист.

Популярная «вторичка»
Наиболее значительная часть спроса сегодня традиционно приходится на северные районы города – Калининский, Выборгский и Приморский, а также на южные районы – Московский и Красносельский. Что касается приграничных территорий города и области, то, по данным аналитиков агентства недвижимости «Итака», суммарная доля районов Ленинградской области в общем объеме продаж вторичного жилья остается достаточно высокой. В среднем она составляет 20-25%. «На текущий момент наибольшим спросом в Ленобласти пользуется малогабаритное жилье в Кудрово, где больше всего сданных в эксплуатацию домов. Следом по популярности идет Мурино, а затем Всеволожск и окрестности», – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость».

Сегодня самыми популярными предложениями на вторичном рынке являются готовые квартиры с качественным ремонтом в новых домах, причем наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры. «Однако покупатели ошибочно полагают, что квартиры в новых домах находятся в одном ценовом сегменте со вторичным жильем», – замечает Наталья Михайлова.

По словам экспертов, с наступлением осени особенно востребованными на «вторичке» становятся студии и однокомнатные квартиры в новых сданных домах, желательно с оформленной собственностью и отделкой, а также комнаты в коммунальных квартирах. При этом Наталья Михайлова отмечает, что ценовая планка запросов на такие квартиры и комнаты значительно снизилась.

Интересную тенденцию рынка вторичной недвижимости озвучивает Полина Яковлева: «Сегодня крайне выгодные условия для торга и снижения стоимости жилья, поэтому те покупатели, которым в сжатые сроки нужно изменить жилищные условия, выбирают квартиры в домах старого жилого фонда или в “новой вторичке”, но в неудачной локации. Это позволяет добиться от собственников значительных скидок».

Портрет покупателя
Сегодня вторичное жилье в большинстве случае приобретается в связи с необходимостью быстрого заселения. «Основными покупателями квартир на вторичном рынке в первую очередь являются люди, остро нуждающиеся в площадках для проживания, – приезжие, молодые семьи», – замечает Полина Яковлева.

В летне-осенний период традиционно возрастает число покупателей, приобретающих жилье для своих детей-студентов. В основном, по словам Натальи Михайловой, родители приобретают студии и комнаты в коммунальных квартирах.

Эксперт рассказывает, что сегодня также активизировалась еще одна категория покупателей – держатели закрывшихся в июле-августе валютных вкладов. «Они переводят деньги в рубли и приобретают вторичные объекты с большими скидками по цене для сдачи в аренду в целях сохранения и приумножения денежных средств», – говорит Наталья Михайлова.

Что происходит с ценами?
Эксперты отмечают, что снижать цену на вторичном рынке сегодня готовы не более 20% продавцов. «Многие предпочитают подождать выхода рынка на докризисный уровень, а пока сдавать жилье, многие апеллируют к убыткам в связи с курсовой разницей. При этом большинство, продавая свое старое жилье, покупают новостройку, а там цены не только не снижаются, а исправно растут», – рассказывает Наталья Михайлова. Полина Яковлева добавляет, что в настоящее время идут на уступки только продавцы, остро нуждающиеся в деньгах, – они готовы снижать цену вплоть до 25%.

При этом Евгения Богданова замечает, что сегодня достаточно часто собственники теряют значительные суммы из-за того, что вовремя не снизили цену. «Например, в августе в нашем отделении прошла сделка по продаже однокомнатной квартиры на улице Савушкина. В ноябре 2014 года собственник заключил договор на продажу квартиры по цене 4,2 млн рублей, рекомендованная агентом стоимость на тот момент была 3,9 млн рублей. В феврале 2015 года был покупатель, имевший намерение приобрести эту квартиру по цене 3,9 млн рублей. Собственник от сделки отказался. В августе 2015 года сделка все-таки состоялась, но уже по цене 3,5 млн рублей. Потери собственника составили 400 тыс. рублей», – говорит эксперт. Учитывая текущую ситуацию, специалисты рекомендуют выходить в рынок сразу с «правильной» ценой. Стратегия «поставим цену как у всех, а потом посмотрим и поторгуемся», по словам риэлторов, сейчас уже не работает.

Екатерина Кургина отмечает, что с весны текущего года в связи с продолжающейся нестабильной ситуацией на финансовом рынке в стране цены на вторичное жилье в Петербурге упали на 10-20% в зависимости от сегмента. Главной причиной снижения цен, по мнению эксперта, является резкое сокращение доходов и, как следствие, уровня платежеспособного спроса населения.

По данным NAI Becar, в эконом-классе средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке сегодня составляет 90 тыс. рублей, в комфорт-классе – 100-140 тыс. рублей. Наталья Михайлова рассказывает, что стоимость «квадрата» в элитном и бизнес-классе в среднем варьируется от 150 до 250 тыс. рублей.

Специалисты агентства недвижимости «Итака» говорят, что сегодня средняя цена покупки комнаты площадью около 15 кв.м в Петербурге составляет 1,46 млн рублей, однокомнатной квартиры – 3,4 млн рублей, двухкомнатной – 4,8 млн рублей, трехкомнатной – 5,2 млн рублей. Однокомнатные квартиры на вторичном рынке Ленобласти обходятся покупателю в среднем в 1,6 млн рублей, двухкомнатные квартиры – в 2,1 млн рублей, трехкомнатные – в 3 млн рублей.

Наталья Михайлова делится мнением, что цены на вторичном рынке недвижимости двигаются не очень активно. «Ждать значительных изменений как продавцам, так и покупателям не стоит. Другое дело – ситуация с курсом валюты. При резком падении рубля стоимость недвижимости возрастет за счет увеличения спроса, ведь люди будут стараться вложить свои накопления в надежные источники, самым надежным из которых, безусловно, является недвижимость».

Изменений не предвидится
Большинство экспертов не ожидают каких-либо существенных изменений на рынке вторичной недвижимости вплоть до конца текущего года. «Скорее всего, в этом году особой динамики на вторичном рынке наблюдаться уже не будет, – говорит Наталья Михайлова. – Предложение будет снижаться по количеству квартир из-за вымывания с рынка качественного жилья. Структура спроса может измениться в сторону двух- и трехкомнатных квартир из-за насыщения спроса студиями и “однушками”».

Что касается стоимости недвижимости, то, по словам Екатерины Бармашовой, ведущего аналитика АН «Итака», в условиях ухудшения общей экономической ситуации в стране ждать повышения цен на недвижимость до конца текущего года не приходится. С ней соглашается Екатерина Кургина: «В нынешних условиях все же определяющим фактором будет платежеспособность покупателей. Если ситуация в стране не стабилизируется, то цены на рынке вторичного жилья, скорее всего, или будут выжидать, или продолжат снижение до конца года также на 10-15%».

Екатерина Бармашова советует продавцам в текущей ситуации настраиваться на увеличение периода экспозиции и возможный дисконт. «Для покупателей ситуация сегодня, напротив, выгодная, ведь им предоставлены большой выбор и возможность торга», – замечает специалист.

По мнению Полины Яковлевой, дальнейшее развитие событий будет зависеть в основном от внешнеполитической обстановки и макроэкономических показателей. Наталья Михайлова соглашается с экспертом: «К концу года ситуация может сильно измениться. Все зависит от курса валют и ситуации в стране в целом. Но не исключено, что застой на рынке недвижимости будет продолжаться. Рынок перенасыщен предложениями, спрос же практически отсутствует. Собственно, это и называется кризисом».

Екатерина Сахарусова

 	 
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Традиционно летом в наш город приезжают иногородние покупатели, которые способствуют оживлению спроса в летние месяцы. Не стал исключением и текущий год, более активной была вторая половина лета. Сейчас активность рынка примерно на том же уровне. Я связываю это в том числе и с валютными колебаниями.

Повысился спрос на квартиры в категории «новая вторичка». Их стоимость сейчас снизилась по сравнению с «пиковым» декабрем 2014 года на 6-8% и вернулась на уровень начала прошлого года. Покупатели сразу оживились, сделки «пошли».

Кстати, первое место по объему сделок с малогабаритным жильем как раз в категории «новая вторичка» – студиями и «однушками» – занял Всеволожский район Ленобласти. Здесь сейчас на рынок вышли новые квартиры в сданных в эксплуатацию домах. Район лидирует по объемам строительства не только в Ленобласти, но и в целом на территории города и области. Плюс к тому здесь цены ниже, чем, например, в городских районах, таких как Московский.
 	 
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

Ситуация в сегменте непростая. Покупателей с прямыми деньгами немного, ипотечные ставки невыгодно отличаются от первичного рынка, усугубляет ситуацию и большой объем предложения переуступок. В локациях, где сосредоточен основной объем переуступок, – Парнас, Девяткино, Кудрово, Шушары – продавцам квартир на вторичном рынке приходится нелегко.

Тем не менее традиционно активный осенний сезон уже дает о себе знать – в первой декаде сентября покупательская активность выросла сразу на 30% по сравнению с летними месяцами. Основной объем покупателей – семьи с детьми, приобретающие недвижимость для собственного проживания.

В августе средняя стоимость квартир на вторичном рынке Петербурга снизилась на 4%, однако это снижение не коснулось ликвидных квартир, спрос на которые присутствует даже в периоды нестабильности. Средняя цена квадратного метра сегодня составляет около 92 тыс. рублей для Петербурга и 45 тыс. рублей для Ленинградской области.