Советы юриста: ипотечная квартира - нюансы раздела при разводе

В случае, если квартира приобретается с использованием заемных банковских денежных средств супругами в период брака, то не только квартира становится их совместным имуществом, но и взятые долговые обязательства, проще говоря, долг.

Ипотекой часто называют сам кредит. Причем делают это не только обыватели, но и специалисты по недвижимости. Что является ошибкой. На самом деле, ипотека - это именно залог недвижимости. В случае если заемщик не возвратит банку взятую денежную сумму, то такая недвижимость будет принудительно продана по требованию банка. 

Как же делится ипотечная квартира при разводе?

При разводе необходимо, чтобы интересы банка были учтены в том числе. Почему это важно? Банк, выдавая кредит, смотрел на имущественное положение каждого из супругов. И банку может быть невыгодно, если квартира разделится в равных долях и каждый из супругов будет ответственен только за половину взятой суммы. 

Поэтому банки на стадии заключения договора часто настаивают, чтобы супруги до получения кредита заключили брачный договор, которым будет определено в чьей собственности останется квартира после расторжения брака и кто из супругов будет отвечать по взятым кредитным обязательствам. 

Варианты раздела квартиры, приобретенной за счет ипотечного кредита: 

1) Если банк дает свое согласие, то можно продать квартиру, а деньги с продажи направить на погашение кредита, оставшуюся же сумму разделить между супругами по их договоренности. Однако сложности возникают и с получением согласия банка, и с поиском покупателя, и в условиях расторжения брака в договоренностях между супругами. 

2) При достижении договоренности между супругами о том, что квартира и долг останется за одним из них, необходимо заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Однако и здесь сложность заключается в том, что банк должен быть согласен на такие условия. 

3) В ситуации, когда кредитный договор заключен только с одним из супругов, второй из них может через суд требовать отказа от квартиры с получением компенсации в размере половины суммы, выплаченной в период брака. Банк свое согласие давать не должен, поскольку второй супруг и не был стороной договора. 

4) Если квартира покупается до заключения брака, а кредит выплачивается уже после, то квартира останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась, независимо от того, за какие деньги выплачивался кредит. Второй супруг вправе требовать компенсации ему половины средств, выплаченных в браке, но и сам кредит при этом останется тому супругу, который будет собственником квартиры. 

Наибольшей проблемой является раздел прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит и оба договора оформлены только на одного из супругов. По договору у супругов есть только право требовать передачи квартиры от застройщика. Суды выносят разные решения при разделе такого имущества: они могут оставить и квартиру, и долг только одному супругу; могут принять решение о том, что второй супруг имеет право требовать выдела ему доли после завершения строительства, но кредит будет делиться в равных долях. Выходом является продажа требования по Договору участия в долевом строительстве, но и для него требуется согласие банка, которое не всегда можно получить. Часто по аналогичным делам выносятся прямо противоположные решения. 

Составление брачного договора до приобретения недвижимости и консультация с профессиональным юристом помогут обезопасить себя и свою семью.