Советы юриста: как грамотно продать долю

В связи с увеличившимся количеством судебных споров по сделкам при продаже доли в коммунальной квартире и иной недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, юридический отдел ООО «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» начинает цикл тем, посвященных продаже долей в праве общей долевой собственности.

Гражданский кодекс РФ устанавливает следующий порядок продажи доли:
1) Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца. Либо если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. (Статья 250 Гражданского кодекса РФ).

2) Сособственник составляет письменный отказ у нотариуса и тогда долю можно продавать. В этой ситуации сделку оспорить крайне трудно. 

Более спорными являются ситуации, когда извещение направляется почтой, но отказ от приобретения не был получен.
В этом случае наиболее распространенной ошибкой является неправильно составленное Извещение о продаже доли.
В извещении необходимо указать следующее: адрес объекта недвижимости, кадастровый номер, размер продаваемой доли и ее цену.
Известить о продаже доли в жилом помещении продавец должен каждого из соседей-собственников в квартире/индивидуальном жилом доме и тд. В случае продажи доли в нежилом помещении извещение о продаже можно направить посредством сети Интернет путем публикации извещения на сайте Росреестра.

Другой распространенной ошибкой при продаже жилого помещения является неправильное извещение сособственника.
Так, передать извещение адресату (сособственнику) можно несколькими способами:

1) Почтовым отправлением.
Извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, на котором должна быть указана дата получения совладельцем извещения. От этой даты и будет отсчитываться срок, по прошествии которого можно продавать долю. Однако, если извещение будет получено не адресатом, а иным лицом (например членом семьи), то адресат будет считаться неизвещенным.

2) Передать лично в руки, где адресат пишет расписку в получении извещения с датой получения, подписью, расшифровкой подписи.

3) Передать извещение через нотариуса.
Нотариус самостоятельно составляет и отправляет от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении извещение, а отправитель его подписывает. По истечении сроков, установленных законом, после получения уведомления сособственниками, или получения достоверной информации о том, что собственник предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли, сделку можно проводить. Однако и из этого правила есть ряд исключений.
В следующих наших обзорах мы расскажем о тонкостях проведения сделок с долями и сложившейся судебной практике по наиболее спорным вопросам.