Советы юриста: квартира с долгами - кто за что будет платить?

Как мы знаем, согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания своего имущества. Понятие «бремя содержания», раскрыто в пункте 2 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, из которого мы понимаем, что на собственника жилого помещения возлагается обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с момента возникновения права собственности. Статьей 154 Жилищного кодекса РФ указаны виды платежей, представляющие собой плату за жилое помещение:

а) Плата за содержание жилого помещения, включающей в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

б) Взнос на капитальный ремонт;

в) Плата за коммунальные услуги.

 Что касается взносов на капитальный ремонт, то обязанность по их оплате распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме, за исключением признанных аварийными и подлежащими сносу многоквартирных домов, а также домов в отношении которых приняты решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором они расположены.

В отношении задолженности на капитальный ремонт действует специальное правило, являющееся исключением: обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе задолженность предыдущего собственника переходит и становится обязанностью покупателя. То есть по сути данная задолженность закреплена за объектом недвижимости, а не за человеком, и приобретающий объект недвижимости покупатель принимает и долг по капитальному ремонту.

Следовательно, перед подписанием договора на приобретение объекта недвижимости необходимо получить полную информацию о наличии задолженности по нему.

Что касается долгов за коммунальные услуги, то обязанность по их оплате лежит на том собственнике, которому принадлежала недвижимость на момент возникновения долговых обязательств. Однако, несмотря на это, новому собственнику потребуется потратить время для разъяснения этого факта управляющей компании.

Кроме того, нужно учитывать, что теперь, согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», сроки, по истечении которых неплательщику в жилом помещении может быть ограничено или полностью приостановлено предоставление коммунальных услуг, сокращены. При невнесении платы за коммунальные услуги в течение двух месяцев потребление коммунальных услуг может быть ограничено или совсем прекращено.

Запрета на совершение сделок с объектами недвижимости, по которым имеются задолженности, в действующем законодательстве не установлено.

Во избежание неприятных ситуаций покупателю стоит озаботиться решением вопроса имеющегося долга, например, обговорить условия его погашения долга с предыдущим собственником. В договоре на отчуждение квартиры стоит обговорить достигнутое соглашение об оплате Как вариант, указать, что продавец обязуется погасить имеющуюся задолженность или, напротив, покупатель берет ее оплату на себя.