Ипотека: тренды, вопросы, ответы, кейсы.

 
Сегодня мы хотим познакомить Вас с нашим отделом ипотечного кредитования. Уже год в нашей компании работает это направление на базе Департамента Новостроек, и сейчас пришло время рассказать об этом широкой аудитории. 

Знакомьтесь – руководитель отдела ипотечного кредитования – Анна Карайцева и её коллеги Сергей Швыдкий и Елена Волкова.

Сергей, расскажите про Ваш опыт работы с ипотекой?
В 2017 году я был сотрудником одного из крупных банков, через некоторое время дорос до специального представителя от лица банка при работе с агентствами недвижимости. Осенью прошлого года я пришел в отдел ипотеки компании Александр-Недвижимость. 

Каков портрет современного заемщика?
Возраст 25-35, доход в среднем 80 тысяч, срок ипотеки берут максимальный 20-30 лет, но, как правило, погашают намного быстрее, примерно за 6-10 лет благодаря возможности делать частично-досрочные погашения. Чаще всего ипотеку берут на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. 

Елена, расскажите были ли у вас какие-то сложные истории в практике?
На самом деле каждый случай сложен и уникален по-своему, но сейчас приходит на ум недавняя история, когда к нам обратился человек с судимостью и отрицательной кредитной историей. Также очень сложно работать, когда в сделке принимают участие органы опеки. 

Действительно ли можно получить одобрение с отрицательной историей? Банки же сразу отказывают такому потенциальному заёмщику.
Да, сложно, но можно, и только через агентство. Когда к нам обращается человек в такой ситуации, мы не одобряем его как обычного заемщика, а проводим через кредитный комитет, где его дело рассматривает не робот, а группа лиц от банка, которые и принимают решение кредитовать или нет. Просто так (с улицы) попасть на рассмотрение через Кредитный Комитет не получится, необходимо, чтобы запрос шел от партнеров. 

Елена, что выгоднее приобретать новостройку или вторичку?
В каждом случае все решается индивидуально – кому-то необходимо сразу заехать и жить, кто-то может ждать. Но, в любом случае ставки на ипотеку при приобретение квартиры в новостройке меньше, а если человек еще попадает и под семейную ипотеку, то получается намного выгоднее все-таки взять новостройку несмотря на стоимость. Кроме того есть у некоторых банков и застройщиков специальные программы – в том случае, если человеку необходимо снимать, то на период до срока сдачи объекта он получает самую минимальную ставку и платит по ней, а когда получает квартиру и может въехать начинает платить уже по полной ставке договора.

Если погашать частично досрочно – то как это делать выгоднее?
Ответ на данный вопрос зависит от суммы платежа и общего срока кредита, но в большинстве случаев для клиента намного более выгодно делать частично-досрочные погашения с уменьшением срока платежа. 

Анна, какой у Вас опыт работы с ипотекой?
Общий мой стаж работы в сфере ипотечного кредитования в разных банках более 7 лет. А в компании Александр-Недвижимость я с осени 2020 года. Пришла я сюда по рекомендации и при поддержке Департамента Новостроек мы решились на такую авантюру, как ипотечный отдел. Сначала мы помогали тем, кто обращался в компанию с запросом купить квартиру в новостройке, через некоторое время мы набрали дополнительный персонал и заявили о своем существовании и готовности помочь с одобрением ипотечных кредитов для всех клиентов, а не только при покупке новостроек. 

Как можно обратиться к Вам за помощью в подборе ипотеки и сколько это будет стоить?
Для клиентов у которых уже заключен договор с нашей компанией услуги по подбору ипотеки будут бесплатны. В остальных случаях стоимость зависит от сложности самого клиента и объекта. 

Что значит сложность клиента? Кто такой сложный клиент? Есть какой-то случай из практики?
Относительно недавно к нам обратилась пара. Они хотели купить квартиру в новостройке и вложить туда материнский капитал. С первых слов кажется, что запрос не сложный, но есть нюанс. Девушка в декрете и нигде не работает, а её мужчина не имеет Российского гражданства. Как не гражданин РФ он не может получить материнский капитал, а она как неработающая не может выступать заемщиком. Вишенкой на торте оказался тот факт, что они не были расписаны, и, более того, мужчина состоял в браке с другой женщиной (тоже не гражданкой РФ) и разводиться с ней не собирался. Нам удалось выполнить их запрос – подобрать квартиру в новостройке, найти банк, которых одобрил мужчину как заемщика и вложить как первоначальный взнос материнский капитал. 
Буквально в декабре был еще случай – в департамент новостроек  обратились клиенты уже с одобренной ипотекой чтобы подобрать им подходящий объект. Параллельно мы решили поискать для них более выгодные условия и очень удивились, когда на просты запросы стали приходить отказы. Проверив кредитную историю, мы увидели, что на клиентах числится два микрозайма, а один из них даже с просроченным платежом. Как оказалось один из микрозаймов на данные клиента взяли мошенники, а сами клиенты об этом даже не знали. Нам удалось закрыть этот займ, исправить кредитную историю и одобрить ипотеку клиентам по более выгодной ставке, чем у них было. 

Ну и, кстати, последний вопрос – про ставки – что будет с ними происходить в 2022 году?
К сожалению ставки будут расти. Сейчас (на 21.02.2022) ключевая ставка Центробанка составляет 9,5%, это значит, что средняя ставка по ипотеке будет варьироваться в пределах 11-12%. Возможно, что в ближайшее время Центробанк сообщит еще об одном поднятии ключевой ставки. 

Что должно произойти, чтобы ставки снова снизились?
Чтобы ставки снова упали должен произойти какой-то форс-мажорный случай, как это было в 2020 году, когда грянула пандемия, и государство решило поддержать население, снизив ставки по ипотеке, практически до исторического минимума. Конечно, я говорю о программе «Ипотека с господдержкой». Сейчас все еще есть довольно выгодные и интересные ипотечные программы с низкими ставками, но действуют они не для всех .Программа «Семейная ипотека» доступна только тем, у кого есть дети рожденные после 2018 года. 

Чтобы Вы пожелали коллегам и клиентам?
Не бойтесь искать варианты – совсем безвыходных ситуаций не бывает.

Спасибо большое Вам, Анна, и Вашим коллегам за такое развернутое и интересное интервью. Желаем удачи, благодарных клиентов и успеха в любимом деле.