Потребительский кредит или ипотека?

Сегодня больше половины сделок на первичном (да и на вторичном тоже) рынке недвижимости осуществляются с привлечением ипотечного займа. Даже несмотря на постепенный рост ключевой ставки покупатели выбирают именно этот вариант кредитования. Впрочем, есть и другие способы приобрести квартиру с участием банковских средств – например, взять потребительский кредит по выгодной ставке.

Почему ипотека – отдельная категория кредита?
Ипотечное кредитование – самый популярный вид займа при покупке квартиры или иного вида недвижимости. К отдельной категории ипотеку причисляют из-за того, что при ее оформлении объект недвижимости остается в залоге у банка. Для банка – это гарантия того, что в случае, если покупатель не сможет оплачивать кредит, он не потеряет деньги: квартира будет продана с торгов, и сумма долга будет возвращена банку (а оставшиеся с продажи деньги перечислят на счет покупателя).
В чем же выгода ипотеки? Почему так мало людей берет потребительский кредит на квартиру? Все довольно просто – во-первых, взять такой объемный потребительский кредит достаточно сложно, если у вас нет кредитной истории, или официальная заработная плата невелика, во-вторых – банки создают более выгодные условия именно для «ипотечников», предлагают низкие ставки, устраивают совместные программы с застройщиками. И, конечно, третья, не менее важная причина – выбрав вариант потребительского кредита, вы не сможете использовать некоторые виды государственных субсидий или льготные условия, и получить налоговый вычет по ипотеке.
И однако – для многих вопрос о том, что выгоднее и удобнее – потребкредит или ипотека – остается открытым. Чтобы разобраться, что подойдет именно вам, надо подробнее разобрать преимущества каждой из таких программ.

Ипотека: преимущества и недостатки
Ниже собрали основные достоинства ипотечного займа:
 Невысокая процентная ставка;
Возможность взять в кредит большую сумму даже при отсутствии большого официального заработка (есть банки, которые лояльно относятся к покупателям с серой зарплатой);
Величина ежемесячных платежей будет ниже, чем в случае с потребительским кредитом;
 Можно взять ипотеку на срок от 1 года до 30 лет;
Получение права на налоговый вычет: подоходный налог можно уменьшить на сумму, которую покупатель выплачивает банку после приобретения;
Привлечение государственной субсидии для военных, молодых семей, социальных работников;
Сотрудничество банков с застройщиками: по наличии у строящегося объекта аккредитации от конкретного банка можно судить о безопасности сделки (кроме того, банковское учреждение дополнительно осуществляет проверку жилого комплекса и документов перед тем, как выдать займ – это большой плюс);
Партнерские программы с застройщиками: иногда банки с застройщиками предлагают совместные программы для покупателей, эти программы действуют и сейчас, и активно используются. ЛСР и ЦДС сотрудничали с Альфабанком и Сбербанком – благодаря этой программе у покупателей был шанс воспользоваться ипотечной ставкой 2-3% на весь срок кредитования).Так же программу субсидирования процентной ставки предлагают например ЛСР, ЦДС, Сетл, Аквилон, РСТИ, Арсенал, Самолет, Евроинвест, Новоселье, Л1, Лидер Групп, ПСК, Ленстройтрест, RBI, Мавис, инвесторг, КВС и так далее. Среди банков партнеров – Сбербанк, Альфа-банкт, ВТБ, Банк Санкт-Петербург, Промсвязьбанк, Райффайзен банк. 

К недостаткам ипотеки можно отнести следующее:
Долгая процедура: в отличие от получения классического кредита, ипотечная сделка является многоступенчатой – сбор и проверка документов, поиск подходящего под условия банка объекта, принятие решения по ипотеке, заключение договора, регистрация прав и так далее (в некоторых случаях требуется также подавать документы сразу в несколько банковских учреждений);
Риск отказа. Порой потребительский кредит одобряют легче, чем ипотеку. По словам, начальника ипотечного отдела нашей компании Анны Карайцевой, бывают и обратные ситуации. «Человек не может получить потребительский кредит, а вот ипотеку может, так как у ипотеки есть залог. Еще есть некоторые банки, кто дает ипотеку даже с отрицательной кредитной историей, потому что есть залог и есть первоначальный взнос». При ипотеке проводится исключительно сложная и тщательная проверка заемщика: он может не подойти по многим параметрам – от возраста до недостаточного опыта работы, однако, как говорит Анна, - «Есть банки кто кредитуют от 18 до 85 лет, а также банки, кому не нужен общий стаж, а достаточно 3х месяцев работы вообще»;
Требуется обязательное страхование объекта недвижимости, титульное страхование (при покупке «вторички»), страхование жизни и здоровья (в некоторых случаях стоимость всех этих «допов» столь высока, что перекрывает выгоду от низкой ставки по ипотеке;
Квартира попадает к банку в залог, её сложно будет продать. Однако при обращении к специалистам квартиру, находящуюся в ипотеке продать можно. «Есть два варианта - покупатель с прямыми деньгами, или множество банков имеют программу выкуп из под залога, программа рабочая и не затратная. Главное препятствие - это если клиент использовал материнский капитал в досрочное погашение, в таком случае сделка становится очень сложновыполнимой»,- говорит Анна Карайцева. Помимо этого любые действия – от сдачи в аренду на официальных основаниях до перепланировки – должны согласовываться с банком;
Квартира, находящаяся в залоге, не может быть переведена в нежилой фонд;
Если вы оплачиваете большую часть стоимости квартиры из своих денег, то могут возникнуть сложности с суммой ипотеки: вы не сможете взять ипотечный кредит на меньшую сумму, чем это предусмотрено в конкретном банковском учреждении, чаще всего требования банков - это 300-500 тысяч рублей. Реже - 1 млн минимальная сумма;
Потребуется оплачивать процедуру оценки недвижимости – в большинстве случаев это ложится на плечи заемщика. И если не проверить перечень требований и список аккредитованных оценочных компаний, то есть риск при обращении в несколько банков оплатить оценку несколько раз;
Если новостройка не аккредитована конкретным банком, который одобрил вам ипотеку, то вам не удастся купить в этом объекте квартиру;
Взять ипотеку на постройку дома или приобретение загородного участка очень сложно, а в некоторых случаях почти нереально.

Преимущества и недостатки потребительского кредита
Потребительский кредит обладает следующими плюсами:
Вам не потребуется страховать недвижимость, поводить титульное страхование (в редких случаях требуется страхование жизни, но это скорее исключение из правил, чем стандартная практика, но стоит учитывать, что страхование жизни влияет на уменьшение ставки; 
Вы можете выбрать любой понравившийся объект и не отталкиваться от новостроек, которые аккредитовал банк: кроме того, часть денег вы можете потратить на покупку квартиры, а часть – на ремонт и приобретение мебели;
Квартира не будет находиться в залоге – в любой момент вы можете ее продать, сдать, подарить или перевести в нежилой фонд;
Потребительский кредит гораздо проще рефинансировать или реконструировать: рефинансирование ипотеки требует гораздо больших временных затрат и не всегда возможно согласно первоначальным условиям;
Если требуется взять совсем небольшую сумму – к примеру, до 500-700 тысяч рублей, не нужно подтверждать доход официальными справками;
Есть возможность купить квартиру от застройщика, который продает жилье не по ДДУ – сейчас в Петербурге есть несколько таких объектов – они реализуются в рамках реконструкции исторических зданий (например, ЖК Aura от Hansa Group, ЖК «Боровая» от РАССПРОФ и так далее);
Требования к заемщикам при получении потребкредита более мягкие: взять такой кредит может и пенсионер, и студент; 
Залогом при получении потребительского кредита может стать любое имущество – например, драгоценности, автомобиль, антиквариат;
Реструктуризировать потребительский кредит значительно проще, чем в случае с ипотекой (чаще всего банки предоставляют так называемые «кредитные каникулы» в случае необходимости или даже снижают процентную ставку, если у заемщика есть уважительные причины);
Потребительский кредит можно получить за 1 день;
Для получения потребительского кредита не нужен первоначальный взнос. 

К минусам потребительского кредита при покупке квартиры можно отнести следующее:
Одобренная сумма потребительского кредита будет меньше, чем у ипотеки при прочих равных условиях; 
Срок всегда гораздо меньше, чем по ипотечном займе. Отсюда вытекает следствие - ежемесячный платеж всегда высокий; 
При оформлении потребкредита нельзя привлечь созаемщика и тем самым увеличить возможную сумму ежемесячного платежа;
Нельзя воспользоваться льготными программами;
Нельзя воспользоваться налоговым вычетом;
Срок погашения кредита будет небольшим – в редких случаях он достигает 10 лет, но чаще всего займ выдается на 3-5 лет;
Процентная ставка по потребкредиту выше, чем по ипотеке;
Банк не будет проверять объект недвижимости, в котором вы покупаете квартиру – а, следовательно, выше риск попасть на недобросовестную компанию и вписаться в долгострой.
Таким образом, потребительский кредит подойдет тем, кому для покупки квартиры не хватает небольшой суммы, и кто не желает долго ждать решения. Также это отличный вариант для покупателей квартир в неаккредитованных банком объектах.