Переуступка права аренды земельного участка

Помимо, хорошо знакомой и понятной собственности, на земельные участки довольно сильно распространен и такой вид владения, как долгосрочная аренда. Что же это такое, как появилось и что делать, если понравившаяся Вам недвижимость располагается на участке, находящемся в долгосрочной аренде у государства? 

Что такое долгосрочная аренда ЗУ и для чего она нужна?
Такой вариант владения земельным участком как долгосрочная аренда появился давно и был очень выгодным способом обрести возможность сравнительно недорого получить участок, и в дальнейшем его выкупить. Если Вы выбираете дом и обнаруживаете, что он стоит на участке, находящемся в аренде, то обязательно уточните его назначение, ведь за использование земли не по указанному в документах назначению, может грозить административная ответственность.
Помимо использования земли не по назначению, есть еще несколько правил, нарушение которых может стать препятствием к совершению сделки переуступки права аренды на земельный участок. К ним относятся:
• Задолженность по арендной плате 
• Незаконные постройки
• Земельный участок является предметом спора в суде
• Участок имеет особый правовой статус.

Сейчас переуступка права аренды на абсолютно пустой земельный участок явление редкое, как правило, она сопровождается продажей, построенного на участке дома, поэтому рекомендуем Вам обратить внимание еще и на следующие нюансы:
• Нет ли прямого запрета на переуступку в первоначальном варианте договора (предыдущего арендатора с арендодателем). Если есть, то без официального согласия собственника переуступка права аренды на земельный участок невозможна. 
• Срок аренды земельного участка. Если срок указан менее 5 лет, то на то, чтобы оформить переуступку прав потребуется письменное согласие собственника (будь то государственные или муниципальные власти).

Если в договоре указан срок более 5 лет, то согласие собственника не требуется и ему можно просто направить уведомление о смене арендатора.

Документы, необходимые для переуступки права аренды
Основанием для оформления переуступки права аренды на земельный участок, будет являться договор цессии, который заключается в письменно виде (нотариального заверения не требует). Договор обязательно должен содержать следующие сведения:

• Личные данные и реквизиты участников договора
• Подробное описание участка (площадь, местоположение, кадастровый номер, категорию земель, целевое назначение и т.д.)
• Сроки аренды и размер арендной платы, а так же мера наказания за просроченный платеж (пени, увеличение ставки и т.п.)
• Собственно предмет договора – передача прав и обязанностей, связанных с земельным участком
• Ответственность сторон за нарушения условий договора
• Дата, место заключения договора

Оформляя договор цессии, стороны самовольно не могут менять ключевые характеристики или передавать права только на часть объекта, а также изменять порядок и размер платежей.
Помимо договора, для регистрации переуступки прав аренды на земельный участок нужны следующие документы:

• Исходный договор аренды с неистекшим сроком действия
• Выписка из ЕГРН на объект
• Межевой план на землю (если не поставлен на кадастровый учет)
• План-схема расположения участка
• Паспорта заявителей (для физических лиц)
• Передаточный акт
• Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины

Если требуется – согласие муниципального собственника на переуступку.
Как видно, переуступка права аренды дело довольно хлопотное и требующее много усилий и знаний, но, к счастью, закон допускает ведение подобных дел представителями на основании нотариальной доверенности. Так что если Вам нужно оформить переуступку земельного участка, но совсем нет времени, то Вы можете обратиться к специалистам, которые помогут не только собрать нужные документы, но и проверить их с юридической точки зрения.