Аренда в новостройке за и против

Новые квартиры, которых все больше на рынке аренды, имеют свои плюсы и минусы

На петербургском рынке аренды постепенно складывается доселе небывалая конъюнктура: доля арендных квартир в новостройках практически сравнялась с долей сдаваемых квартир, расположенных во «вторичке». Некоторые даже считают, что сдаваемого в аренду «новостроя» уже больше. 

Все девелоперы, опрошенные в последние полгода, характеризуют рынок новостроек примерно одинаково: доступность ипотеки и стабильность доходов граждан, а также постоянный вывод на петербургский рынок новых жилых объектов послужили катализатором повышения потребительского спроса. Кроме того, политика Центробанка по отзыву лицензий у коммерческих банков и колебания курса валют заставили граждан более активно искать способы сохранения своих сбережений, и оптимальным способом для многих стало приобретение недвижимости. 

«Многие люди вложили свои средства в новостройки с целью обезопасить свой капитал. На рынке сегодня увеличилась доля непрофессиональных, спонтанных инвестиций», – комментируют в компании «Унисто-Петросталь». «К нам все еще периодически приходят клиенты, готовые единовременно приобретать по 20 квартир в разных объектах города», – говорят в департаменте новостроек NAI Becar.

Наибольшей популярностью у покупателей сегодня пользуются квартиры эконом-класса как в уже готовых, так и в строящихся объектах. Одно из последствий строительного бума таково: пригороды и окраины Петербурга перегружены проектами жилого строительства, однако новостроек явно не хватает на обжитых территориях города. Второй итог – на рынке арендного жилья становится все больше предложений о сдаче в аренду квартир в проектах КОТ. 

В принципе, вторичного жилья в Петербурге до сих пор существенно больше, чем первичного. Однако новые квартиры, как правило, сдают в аренду те собственники, которые купили их в кредит и теперь «отбивают» свои расходы. После того, как кредит уплачен, собственники обычно сами туда въезжают. Впрочем, к тому времени это жилье уже давно перестанет считаться «новостроем». 

Минусов у новостроек есть несколько. Главный для большинства из них – месторасположение и транспортная доступность. Если рядом есть метро, то спрос на квартиры в таком районе будет выше (а следовательно, выше и цена аренды).

Еще один минус относится прежде всего к домам, расположенным в зонах КОТ: наниматели по большей части не согласны жить фактически на стройке, среди стука и грохота. Кроме того, арендаторы активно интересуются социальной инфраструктурой района – детскими садами, школами, магазинами, иногда поликлиниками. А с этим почти во всех проектах КОТ дела обстоят не очень хорошо. 

Также все риэлторы вынуждены признавать, что для большинства только что сданных в эксплуатацию домов характерны периодические перебои с горячим водоснабжением, порой – с подачей электричества и холодным водоснабжением. Практика показывает, что в некоторых домах в первые месяцы после сдачи не работает лифт. По оценке экспертов АН «Итака», это происходит нечасто и продолжается до года после сдачи, но иметь такой риск в виду, заселяясь в новостройку, нужно. 

Плюс – один, но тоже немаловажный для многих арендаторов: затоваривание отдельных районов (как правило, пригородных) малогабаритным жильем и, как следствие, избыток предложения дают арендаторам возможность поторговаться и опустить цену процентов на 10. Выторговать больше получается уже редко. 

 Елена Малышева, руководитель отдела аренды АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость», отделение «Петроградское»:

Сейчас недвижимость все чаще приобретается в качестве инвестиции, для сдачи в аренду. Бывает, что туда покупают новую мебель, но далеко не всегда – иногда свозят мебель и из старой квартиры. Новое жилье с новой мебелью стоит дороже процентов на 10, а порой и больше. Это зависит от качества новой мебели (или это обычный товар из IKEA, или дизайнерская, встроенная, кожаная и т.п.). Если квартиры абсолютно одинаковы по качеству, то в новом доме цена аренды, как правило, выше. Насколько выше–это зависит от количества комнат в квартире. Самым большим спросом пользуются «однушки» с большими кухнями: на них при прочих равных условиях цены падают меньше всего, а растут – больше. «Двушки» тоже популярны. А на трех- и четырехкомнатные цены всегда снижаются сильнее, а повышаются – слабее. А еще очень важный фактор – транспортная доступность. Люди считают время и деньги. Цена аренды квартир, расположенных далеко от метро, ниже как минимум на 10%.

	 
 Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

Самое обширное предложение аренды сосредоточено в новых районах, поскольку именно там сконцентрированы новые крупные проекты. Например, быстрее всего можно найти себе подходящую квартиру в Приморском районе или в начале Ленинского проспекта.

Кроме того, что на первичном рынке объектов для аренды гораздо больше, чем на вторичном, так еще и качество этих квартир значительно лучше. Большинство квартир на первичном рынке отличаются качественной отделкой, а иногда и меблировкой. В среднем в новых домах 20-30% квартир приобретаются с инвестиционными целями – большая часть из них сдается в аренду, а небольшая часть перепродается на более позднем сроке строительства.

Стоимость аренды, как правило, зависит от локации и качества конкретной квартиры, а от класса дома зависимость прослеживается не всегда. Основополагающий ценовой фактор – близость к станции метро. Исходя из всех вышеперечисленных факторов, думаю, что стоимость аренды в новых домах может быть выше, чем стоимость аренды на вторичном рынке, приблизительно на 20%.

	 
 Алла Казакова, руководитель отдела аренды АН «Итака»:

Вторичный рынок по-прежнему преобладает в объеме предложения, хотя доля квартир в новостройках неизменно растет и уже достигла того уровня, который позволяет составить конкуренцию «вторичке».

При прочих равных аренда квартиры в новостройке обойдется на 10-15% дороже. Решающим фактором, определяющим уровень арендной платы, является местоположение дома. Безусловно, желательно наличие сформированной социальной инфраструктуры. В микрорайонах, где она только формируется, цены аренды более демократичные, чем в обжитых районах: от 16 тыс. рублей без учета коммунальных платежей за однокомнатную квартиру.

Арендаторам квартир в новых домах нужно быть готовыми к возможным временным трудностям в виде перебоев с водой и электричеством. Собственникам, желающим сдать в аренду квартиру в новостройке, хочется порекомендовать более гибко подходить к вопросу арендной ставки – особенно в крупных жилых массивах. Объем предложения там сейчас велик как никогда, и ставки должны быть конкурентоспособными.