Банки снимают сливки с ажиотажа на рынке недвижимости

Стремление россиян спасти сбережения от непредсказуемых скачков валютных курсов приводит к ажиотажу на рынке недвижимости. Инвестиционная ипотека становится популярна даже на объекты умеренного спроса.

Застройщикам впору называть первый квартал 2014 года золотым временем рынка. Ведь рост продаж на первичке превысил все ожидания. К хвалебному хору голосов могут присоединиться и банкиры. Особенно те, кто разработал специализированные ипотечные продукты для частных инвесторов.

Остатки сладки
Последние месяцы на рынке недвижимости наблюдается инвестиционный бум. Опасаясь резкого обесценивания сбережений, россияне спешат вложить накопления в жилье. В этот процесс вовлечены и банки, поскольку многие покупатели занимают у кредиторов недостающие для покупки суммы.

Уточним: типичной стратегией частного инвестора является приобретение высоколиквидной квартиры на начальных стадиях строительства. К сдаче новостройки у большинства застройщиков наиболее привлекательные квартиры оказывались выкуплены. Но из-за ажиотажного спроса «инвестиционных» квартир на всех желающих не хватает. И бум приводит к росту спроса даже на ранее не считавшиеся инвестиционно привлекательными объекты.

В свою очередь, ипотечные подразделения банков либо спешно запускают соответствующие кредитные продукты, либо рекламой и пиар-акциями акцентируют внимание потенциальных заемщиков на уже существующих предложениях. Например, в прошлом месяце банк DeltaCredit запустил следующую акцию. Для клиентов, берущих ипотеку с комбинированной процентной ставкой на шесть-семь лет и первым взносом от 50%, на первые пять лет банк назначает ставку 9,75%. Одно условие – такая ипотека дается на готовые квартиры с зарегистрированным правом собственности, проще говоря, на квартиры, которые остались нераспроданными в период строительства.

Похожие программы появились и у других банков. В частности, с 11 марта запустил аналогичную акцию Сбербанк. Ставка для приобретения готового жилья, включая завершенные новостройки, – 10,5% годовых независимо от категории заемщика. Надбавка к процентной ставке на период до регистрации ипотеки отсутствует.

Эх, прокачу
Расширение кредитных линеек при волне ажиотажного спроса не ограничивается продуктами, предлагающими ипотеку на готовые квартиры. В частности, чтобы не опоздать к «разделу пирога», еще в декабре Абсолют Банк упростил процедуру аккредитации компаний-застройщиков. Кроме того, активизировался интерес банков к нестандартным кредитным продуктам.

Так, 19 февраля Московский банк Сбербанка России объявил об аккредитации машиномест в паркинге ЖК «LIFE-Митинская» (Замкадье), тогда как ранее был готов давать жилищные кредиты только на квартиры в домах этого квартала. То есть паркинг был аккредитован самостоятельно.

А в конце минувшего года на этот сегмент рынка вышел Связь-Банк. Заемщику предлагается оформить кредит на приобретение готового гаража, который может одновременно выступать залогом, на срок до 30 лет под процентную ставку от 12% годовых в рублях.

Напомним: отношение банков к «гаражной» ипотеке до последнего времени отличалось повышенной осторожностью. Причины недоверия, по словам директора юридического департамента АИЖК Анны Волковой, в трудности обращения взыскания на такой объект.

Начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова констатировала, что в принципе банки согласны работать с ипотекой на гаражи, но только если юридически объект оформляется как самостоятельный. С паями и долями банки работать не готовы.

В Газпромбанке же вообще отметили, что зачастую в линейках банков гаражная ипотека существует формально. На практике заемщику на покупку машиноместа проще получить потребкредит.

Кстати, до последнего времени большинство приобретателей жилья в сегменте «масс-маркет» традиционно отказывались от подземной стоянки. Соответственно, никто из частных инвесторов не рассматривал места в паркингах как объекты для капиталовложений. Но, похоже, времена меняются. На семинаре «Недвижимость как источник дохода» в ходе недавнего «Жилищного проекта» из зала был задан вопрос о целесообразности такой покупки, и генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов ответил, что в данном сегменте возможны выгодные сделки, однако подобные вложения сопряжены с высокими рисками.

Освежите, пожалуйста
Как отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова, не следует считать, что спрос в период бума поднимается на все объекты, которые прежде частным инвесторам были малоинтересны. Например, в Петербурге покупатели по-прежнему с прохладцей относятся к хрущевкам.

Также слабы надежды, что россияне массово начнут вкладывать деньги в загородную недвижимость. «Рынок загородной недвижимости менее ликвиден в сравнении с городской. То есть для инвестиционных вложений неинтересен, – рассказывает начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка Константин Мурашкин. – Поэтому даже на волне инвестиционного спроса в Петербурге роста загородной ипотеки вряд ли стоит ожидать».

Соответственно, специализированных ипотечных предложений для частных инвесторов по «загородке» банки к нынешней весне не подготовили. Все обновления ипотечных программ ориентированы не на инвестиционный, а на сезонный спрос.

Банки не пытаются предложить заемщикам что-то оригинальное – на это обратил внимание министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. «Мы столкнулись с тем, что 50% жилья, которое вводится, – это малоэтажная недвижимость, механизмы ипотеки для которой не отработаны», – отметил он.

Со своей стороны БН резюмирует, что готовность банков запускать новые «инвестиционные» акции является удобным индикатором, чтобы определить, сколько времени инвестиционный спрос будут являться главным трендом на рынке. Если в марте-апреле банки продолжат запускать новые акции, ориентированные на страхующих свои сбережения от инфляции граждан, значит, инвестиционный спрос сохранится еще какое-то время.