Новостройка с дисконтом в чем подвох?

 
При покупке квартиры со скидкой нужно быть особенно внимательным

На XXXIII Ярмарке недвижимости», которая прошла 28–30 октября в «Экспофоруме», состоялся семинар «Скидки и акции при покупке квартиры в новостройке: риски и преимущества», организованный «Большим Каталогом Недвижимости». Эксперты рынка рассказали, как не ошибиться, выбирая квартиру по акции, отметили, на что нужно обратить внимание, чтобы сделка была выгодной и безопасной.

Малоэтажка по акции

Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» (входит в Navis Development Group) Елизавета Яковлева отметила, что на сегодняшний день на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти только 7% занимает малоэтажное жилье, тогда как в Европе этот показатель составляет 80%. Компания Navis Development Group возводит малоэтажные комплексы. «По стоимости наши квартиры достаточно интересны, несмотря на то что комфорт проживания в них выше, чем в квартирах густонаселенных жилых комплексов в таких районах? как Девяткино, Кудрово, Мурино. Плотность населения в малоэтажных комплексах гораздо ниже, чем в многоэтажных», – утверждает Елизавета Яковлева.

По словам эксперта, при покупке жилья важно определить, соответствует ли застройщик ряду критериев: осуществляет ли он продажи по тем договорам, которые предусмотрены законодательством (ЖСК и ДДУ), в скольких банках аккредитован застройщик и есть ли среди них ведущие банки России. Банки тщательно проверяют кредитные истории и все долговые обязательства, анализируют всевозможными способами, можно ли застройщику доверять. Компания Navis Development Group, например, аккредитована в семи банках и является ключевым партнером Сбербанка.

Недавно Navis Development Group разработала новую программу ипотечного кредитования со ставкой 7,6% годовых. «По программе с господдержкой, которая закончится в конце текущего года, на сегодня, например, в Сбербанке ставка составляет 10,9%. По кредиту со ставкой в 7,6% покупка жилья гораздо выгоднее. Мы подсчитали на примере конкретной двухкомнатной квартиры, которая стоит 2,5 млн рублей, что за 15 лет по программе господдержки в Сбербанке переплата составит 1,6 млн рублей. При покупке квартиры по нашей программе с Глобэкс-банком, учитывая также отсутствие обязательного страхования, экономия составит 400 тыс. рублей», – рассказала Елизавета Яковлева. Подойдя в офис любого банка, можно рассчитать, какова будет полная стоимость квартиры при взятии ипотеки, каковы будут ежемесячные платежи и т. д. 

Существует программа, при которой покупатель берет ипотеку, платит первоначальный взнос в 20%, а потом получает отсрочку на 15 месяцев и не платит ежемесячные платежи. По словам Елизаветы Яковлевой, эта программа рассчитана не тех, кто снимает жилье и не может сразу и платить за аренду квартиры, и выплачивать ипотеку. Однако через 15 месяцев, когда жилье будет уже сдано (а дома сейчас строятся довольно быстро, 1–1,5 года), деньги, которые человек тратил на аренду жилья, он начнет платить за ипотеку. По мнению эксперта, в этом предложении нет никаких «подтекстов», и квартиру с таким предложением можно покупать.

Есть ипотечные программы, по которым первый взнос составляет 5% или даже 0%. Такие программы предлагают застройщики совместно с банками. Часть первого взноса в этом случае оплачивает застройщик. Елизавета Яковлева рассказала, что обычно, когда первый взнос по ипотеке составляет 0%, отсрочка платежей не предусмотрена, а уже при взносе в 5% возможна отсрочка до конца возведения дома.

Скидки иногородним и студентам

Некоторые застройщики предлагают при покупке квартиры кухню или мебель в подарок. По мнению эксперта, это удобно, особенно когда квартира покупается с полной отделкой – можно сразу меблировать свою квартиру и въезжать после получения ключей.
«Наша компания на Ярмарке недвижимости предоставляет в подарок 1 кв. м жилья бесплатно, причем это относится к покупке любой квартиры – как малогабаритной однокомнатной, так и четырехкомнатной. Также практически треть наших покупателей – иногородние. Таким клиентам мы даем скидку в 20 тыс. рублей. Предоставляем скидку и студентам, которые приехали учиться в Петербург из других городов, при предъявлении справки из вуза», – рассказала Елизавета Яковлева.

Компания Navis Development Group разрабатывает новый формат жилья. «У нас есть очень интересные предложения. Это и двухуровневые квартиры с антресолями с высотой потолка порядка 4,7 м. Внутри расположены монолитные перекрытия, на которых организуется второй уровень жилья», – пояснила Елизавета Яковлева. Номинальный метраж такой квартиры – 45 кв. м. Цены начинаются от 2,7 млн рублей.

Также среди интересных предложений компании Navis Development Group – квартиры с собственными террасами. «Террасы глубиной 2,5–3 м. На них можно разместить любые детали интерьера, садовую мебель, организовать место для занятий спортом или высадить растения и наслаждаться природой и свежим воздухом, так как дворы свободны от машин», – говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров».

Квартиры с изъянами?

Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отметила, что скидки и акции можно классифицировать с точки зрения маркетингового подхода. Они могут носить сезонный, праздничный, событийный характер. Например, «БФА-Девелопмент» проводила «Осенний календарь скидок». «Бывают скидки на определенные виды товара. Например, скидки по стояку или по секции. Как правило, в таком случае речь идет о менее интересных планировках квартир, имеющих те или иные недостатки, например расположение во внутреннем угле во дворе. Но в таких вариантах планировок могут быть и достоинства – например, это может быть южный угол, хорошо прогреваемый или более спокойное местоположение», – утверждает Светлана Денисова. Также существуют скидки на «остатки», то есть последние непроданные квартиры в доме, которые сложнее реализовать.

Светлана Денисова рассказала, что бывают акции по ипотеке, которые реализуются застройщиком совместно с банками. Застройщик делает скидку на свой продукт в виде оплаты части взноса от дольщика, и таким образом ипотечный процент снижается. По словам эксперта, банки, заинтересованные в наращивании своего ипотечного портфеля, обычно только выходят на рынок ипотечного кредитования или изменили свою политику и хотят получить больше ипотечных заемщиков, потому что качество кредитного портфеля банка очень сильно зависит от Центробанка и оценивается им. Для статистики Центробанка важен показатель доли обеспеченных ипотечных кредитов. Потребительские кредиты, имеющие высокие риски, снижают рейтинг банка, а ипотечные, наоборот, повышают. Поэтому банки иногда даже готовы немного пожертвовать своей прибылью, и поэтому сейчас есть предложения по ипотеке в 7,7–7,9%.

По мнению Светланы Денисовой, покупатель ничем не рискует, когда берет ипотеку по сниженной ставке, пользуется сезонным или праздничным предложением, но особое внимание стоит уделить скидкам, которые приурочены к старту продаж и скидкам, которые объявляются по окончании строительства или по виду товара. «Важно знать, что если скидка объявлена на ряд типовых товаров, значит они менее ликвидны, и покупатель должен понимать, почему определенный тип квартир оказался менее востребованным. Если выявленные изъяны покупателя не смущают, квартиру можно брать. Среди недостатков может быть небольшая площадь кухни или небольшие комнаты, но очень большой холл при входе. Есть люди, которых это устраивает – они проводят в кухне мало времени или любят вынести из комнат все системы хранения. На такой продукт всегда находится покупатель», – утверждает Светлана Денисова.

Светлана Денисова считает, что скидки по окончании реализации проекта предоставляются в основном на низколиквидные квартиры на первом этаже и добросовестный застройщик всегда скажет о причине снижения цены на такие квартиры.

Скидки в начале продаж

На рынке широко представлены скидки в виде подарка: например, паркинг, кухня. «Конечно, это тоже маркетинговый ход. К квартире на окраине предлагают паркинг, потому что понимают, что продавать его будет довольно сложно, так как альтернативное место для парковки есть. Недавно у одного из застройщиков было предложение, согласно которому паркинг шел довеском даже к квартире-студии», – рассказывает Светлана Денисова.

По мнению эксперта, особенно внимательно нужно отнестись к скидкам, приуроченным к началу продаж. Порой они могут символизировать неполную готовность застройщика к началу реализации объекта. «В соответствии с 214-ФЗ (а рынок сейчас функционирует в основном именно по этому закону) продажи должны начинаться только после того, как у застройщика появилось разрешение на строительство – это итоговый документ, который предваряет множество этапов. Также продажи можно осуществлять только по прошествии двух недель со дня публикации проектной декларации. Если застройщик предлагает действовать иначе и вместо ДДУ, который подлежит обязательной регистрации, на первоначальном этапе предлагает заключить другой договор, это повод всерьез насторожиться. Это тот самый случай, когда дешевизна означает неоправданно высокий риск», – утверждает Светлана Денисова. Минимальны риски, по мнению эксперта, в объектах на высокой стадии готовности. «БФА-Девелопмент» на данный момент продает квартиры в уже сданном доме «Огни залива».

Покупатель хочет большего

Куратор-управляющий  компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Игорь Романюга обратил внимание собравшихся на рекламу застройщика, размещенную на бесплатных билетах на Ярмарку недвижимости, которые посетители получали, зарегистрировавшись на сайте мероприятия. «Компания предлагает нам квартиру от 1,1 млн рублей. Я думаю, что около 30% людей, которые видели эту рекламу, позвонят застройщику, заинтересовавшись предложением. Затем застройщик приглашает потенциального клиента в офис. Когда клиент приезжает, выясняется, что данное предложение – это квартира в 24 кв. м на первом этаже. При этом в отделе продаж рассказывают, что есть квартиры на третьем и пятом этажах за 1,7 млн рублей, а также есть квартиры с балконом за 2 млн рублей», – поделился своими соображениями Игорь Романюга.

Многие застройщики сегодня рекламируют себя, привлекая «товаром дня» – самыми выгодными условиями и самыми дешевыми квартирами. «Когда застройщик предлагает квартиру за 3,2 млн рублей, мало кто захочет в итоге приобрести именно ее – многим захочется какой-либо дополнительной опции. Такая маркетинговая тенденция пришла к нам с Запада. Это сегодняшние реалии, которые работают», – пояснил эксперт.

Другая компания, отметил г-н Романюга, предлагает гостям Ярмарки недвижимости отделку в подарок и спецпредложение по рассрочке, дополнительные скидки в размере 150 тыс. рублей. Но все эти скидки действуют только во время выставки, а покупатель обычно приходит на данное мероприятие, чтобы прицениться, узнать побольше о различных застройщиках. «Когда же покупатель действительно серьезно задумается о покупке, то уже будут совершенно другие цены», – считает эксперт. Получается, что приходить на Ярмарку недвижимости лучше всего подготовленным. 

Игорь Романюга рассказал собравшимся, что компания «ЛСР. Северо-Запад» представила на мероприятии скидку в 1 тыс. рублей с квадратного метра жилья, «Северный город» – скидку в 2% до окончания выставки, до того же срока был актуален бонус на квартиру в виде 50 тыс. рублей от компании «Лидер Групп». «Делается это для того, чтобы, выбирая между жилыми комплексами одного уровня, покупатель сделал шаг в сторону компании, предлагающей хорошие условия, и приобрел квартиру. Приходя на Ярмарку недвижимости, прежде всего нужно посмотреть, кто, где и что строит, чтобы сориентироваться. Могу посоветовать обращаться в агентства недвижимости, которые смогут под ваши потребности подобрать наиболее выгодный вариант», – подытожил Игорь Романюга. 

Квартиры будут дороже

По прогнозам директора агентства недвижимости «Мейсон» Дмитрия Стопского, квадратный метр типовой жилой недвижимости в черте Петербурга будет неуклонно дорожать. «Для этого есть объективные предпосылки: повышение стоимости стройматериалов, внедрение в строительство иных технологий и материалов. Например, сейчас массово используются импортные лифты, потому что они более безопасны, система остекления фасадов большой площади, увеличение стоимости земельных участков, увеличение выплат в различные муниципальные структуры, инженерные коммуникации, сделанные по новым технологиям, ужесточение правил, связанных с наймом рабочей силы. В большинстве объектов уже есть либо подземные, либо наземные паркинги для большого количества машин, что тоже ведет к удорожанию строительства», – аргументировал свой прогноз эксперт. 

По прогнозам Дмитрия Стопского, скоро вернется тенденция к строительству квартир с небольшими комнатами, которые будут востребованы покупателем, так как за счет уменьшения квадратных метров в квартире стоимость ее расти не будет. Например, эксперт считает, что если сейчас размер средней двухкомнатной квартиры – 60–80 кв. м, то скоро он уменьшится в два раза. Также, по словам Дмитрия Стопского, будет продолжать расти количество квартир-студий. Что касается положительных моментов, директор агентства недвижимости отметил, что будет расти визуальная привлекательность объектов.