Первичный рынок Петербурга и области аномальный 2013

Уходящий год для первичного рынка Петербурга и его предместий оказался необычным: цены почти не росли, сдано рекордное количество жилья. При этом сильно возросла конкуренция среди застройщиков, и в будущем она обещает стать еще жестче.

Традиционно начнем наш обзор с изменения цен на жилье в строящихся домах в течение 2013 года. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в начале января квадратный метр в Петербурге стоил в среднем 84,6 тыс. руб. За год «квадрат» подорожал ровно на 5 тыс. руб., то есть на 5,8%. Эта цифра даже меньше годовой инфляции в стране (6,5% по состоянию на 9 декабря, по данным Центрального банка РФ). Напомним, что в 2012 году квадратный метр прибавил в цене более 10%.

Однако на сегодняшний день около 40% предложения в новостройках приходится на ближний пояс Ленобласти (Всеволожский район, часть Ломоносовского и Гатчинского), так что только городские показатели полной картины не дают. В пригородных районах «квадрат» за год подорожал ровно на 4 тыс. руб., или на 8,3%. В процентном соотношении это даже больше, чем в городской черте, но лишь потому, что средняя стоимость квадратного метра в предместьях гораздо ниже (на середину декабря – 52 тыс. руб.).

Рекорды нон-стоп
Самое большое влияние на цены оказали, конечно, новые крупные проекты, которые выходили на рынок весь год, начиная с апреля-мая. «Они не только сдерживали «ценник» в области, но и оказывали непосредственное влияние на стоимость жилья в городе, точно также стабилизируя этот показатель», – подчеркивает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.

Массовый выход на рынок в городе и ближнем поясе новых объектов, всего около 120, включая очереди в уже реализуемых проектах, – это рекорд и, безусловно, главное событие уходящего года. Городские застройщики ежеквартально предлагали покупателям примерно по миллиону «квадратов» в новых домах. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», к концу года объем предложения на рынке строящегося жилья составит 3,7 млн кв. м. Из них 2,6 млн «квадратов» расположено в границах Петербурга, а 1,1 млн – в Ленобласти.

Особенно впечатляет прорыв 47-го региона. Ведь еще совсем недавно в приграничной зоне строили довольно мало – всего 210 тыс. кв. м в 2010 году. В 2012-м покупателям предлагалось уже 760 тысяч «квадратов», а теперь предложение увеличилось еще на 45%.

«Здесь, разумеется, решающий вклад внесла грамотная политика губернатора региона Александра Дрозденко. Думаю, что стабильный рост предложения продолжится и в дальнейшем и цены также останутся стабильными», – считает генеральный директор «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров.

С ним согласна и генеральный директор «O2 Недвижимость» Елена Беседина. «Примерно 80% спроса в городе направлено на проекты эконом-класса, а они почти все расположены в области. Сами застройщики, реализующие свои объекты на этой территории, выстраивают свою маркетинговую политику, разумеется, с ориентацией именно на данных потребителей», – считает она.

Конечно, столь резкий рост количества объектов породил невиданную прежде конкуренцию между застройщиками. Различные акции и скидки используют теперь практически все девелоперы. Однако от затоваривания первичного рынка это не спасает: объем спроса все равно стал меньше объема предложения. Cогласно данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», по  итогам 2013 года на рынок Петербурга и прилегающих районов Ленобласти было выведено 4,7 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Из них примерно 1,7 млн кв. м – новые очереди в уже реализуемых проектах и почти 3 млн «квадратов» – новые объекты, получившие разрешение на строительство в текущем году.

При этом, по мнению руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, по итогам года будет продано 3,7 млн кв. м. Разумеется, сюда включаются и квартиры в тех жилых комплексах, что строятся уже несколько лет. По данным эксперта, первичный рынок находится в состоянии равновесия: объем спроса равен объему предложения.

Районы, кварталы
В «объединенном рейтинге» Петербурга и Ленобласти первое место занимает Всеволожский район, на него приходится ровно 25% всех новостроек, находящихся в продаже. Бывший еще в прошлом году лидером Приморский район теперь переместился на второе место, причем со значительным отставанием – на него приходится лишь 10% всего предложения. На третьем месте Выборгский район Петербурга – 8%.

Наибольший спрос по-прежнему на самое ликвидное жилье – небольшие однокомнатные квартиры и студии. Их доля на рынке хоть и снижается, но крайне медленно. К примеру, во Всеволожском районе, по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», 53% всех квартир – студии и малогабаритные «однушки» (столько же было в начале года). В Петербурге, конечно, этот показатель намного ниже – около 40%. Связано это с тем, что самый крупный застройщик – «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» – вывел на рынок сразу несколько масштабных проектов на городской территории вообще без студий и с довольно большими по площади однокомнатными квартирами.

Почти по-советски
Что касается объемов ввода нового жилья, то и здесь явно будет зафиксирован новый рекорд. По данным Комитета по строительству, за 11 месяцев 2013 года в Петербурге построено 592 жилых дома на 40 тысяч квартир общей площадью 2,3 млн кв. м. За аналогичный период прошлого года петербургскими строителями было возведено 466 домов общей площадью 1,78 млн кв. м.

Рост уже сейчас составляет 33%, но за декабрь может и еще увеличиться. Тем более что традиционно многим девелоперам удается сдавать свои объекты буквально «на флажке» – в последние числа декабря, а всего в первый зимний месяц в последние несколько лет сдавалось по миллиону «квадратов». Таким образом, за 2013 год, вполне возможно, удастся возвести 3,2-3,4 млн кв. м – это почти столько же, сколько было сдано в Ленинграде в рекордном для строителей 1990 году.

Правда, далеко не факт, что в будущем отрасли удастся выдерживать такие же темпы. В частности, Смольный стал гораздо осторожнее относиться к новым проектам комплексного освоения территорий. К тому же до конца не ясен вопрос о строительстве социальной инфраструктуры: если эта нагрузка окончательно ляжет на плечи застройщиков, часть из них может и отказаться от запланированных проектов.

«Что касается взаимоотношений застройщиков с властями, то тут кардинальных изменений не произошло: по-прежнему административные барьеры не устранились. Так что инвестиционный климат в городе пока далек от идеала», – говорит директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

В Ленобласти всего по итогам года, вероятно, будет сдано 1,5-1,8 млн кв. м жилья, из них 90% – в приграничных с Петербургом территориях. Это на треть больше, чем год назад. Причем особенно активизировались девелоперы под конец года. Так, в октябре 2013-го было сдано нового жилья в 2,4 раза (!) больше, чем годом ранее. В ноябре – в 1,9 раза. Эксперты единодушно предсказывают, что по объемам ввода область догонит Петербург уже в 2016-2017 годах.

Дольше и дешевле
Что касается прогнозов на наступающий 2014 год, то здесь эксперты настроены в целом оптимистично. Разумеется, оставляя за скобками возможность наступления нового кризиса, а такие прогнозы в федеральной прессе и экономических кругах муссируются уже более года.

По данным Ольги Трошевой, объем предложения на первичном рынке Петербурга и ближнего пояса в будущем году увеличится на полмиллиона «квадратов» и составит 4,2 млн кв. м. Причем расти с той же интенсивностью он будет несколько лет. Доля инвестиционных сделок между тем останется на прежнем уровне – 10-15%, ипотечные ставки будут склонны к плавному снижению, что подстегнет девелоперов выводить все новые объекты.

Что касается цен на строящееся жилье, то большинство представителей застройщиков уверены: они будут расти примерно в том же темпе, что и в текущем году, то есть почти на одном уровне с инфляцией «плюс еще чуть-чуть». Впрочем, некоторые независимые (то есть не связанные со строительным бизнесом) эксперты считают, что увеличение стоимости «квадрата» в новостройках прекратится уже к середине следующего года, поскольку нынешний уровень цен и так достиг предела покупательской способности населения.

«В нынешнем году четко обозначилась тенденция покупки строящегося жилья не обеспеченными людьми, а в основном представителями среднего класса. Это определяет высокий спрос на дешевое жилье в пригороде. Зарплаты и накопления среднего класса не растут, а ждать сколь-нибудь существенных изменений в ставках по ипотеке не приходится. Да и цены на строящееся жилье уже испытывают давление со стороны вторичного рынка, где в следующем году появится еще больше дешевого жилья. Так что предпосылок для роста цен нет. Конечно, при условии хоть немного стабильной макроэкономической ситуации», – считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

Некоторые изменения из-за возросшей конкуренции эксперты замечают уже сейчас. В частности, демпинг на старте продаж у многих компаний стал более продолжительным по времени (две-три недели), а в 2014 году, возможно, будет достигать месяца и больше. Кроме того, застройщики вынуждены становиться более пунктуальными: в нынешнем году сроки переносились гораздо реже, чем в 2012-м.