Собственников земли заставят строить жилье

Ставку земельного налога могут повысить для тех, кто не застраивает свои участки

В настоящее время, согласно ст. 396 Налогового кодекса, в первые 3 года после приобретения участка его собственник платит земельный налог по ставке 0,6% (к базовой ставке 0,3% применяется коэффициент 2). Если за это время бывает построено здание и на него регистрируется право собственности, то половина уплаченной суммы возвращается или зачитывается как излишне уплаченная в счет будущих налоговых платежей. Если дом не построен, то, начиная с четвертого года, ставка налога возрастает до 1,2%.

По сообщению РБК, Минэкономразвития предлагает повысить ставку налога на незастроенные участки: через 2 года – в 2 раза, через 4 года – в 4 раза, через 6 лет – в 6 раз. Кроме того, предлагается начинать рассчитывать налог не с момента покупки участка, а с момента его предоставления под строительство. По мысли авторов законопроекта, это должно стимулировать собственников поскорее застраивать землю, а потом, когда дома уже построены – быстрее регистрировать их в Росреестре.

Таким образом, для собственника большого земельного участка (например, для застройщика, намеревающегося строить коттеджный поселок) рост налоговой нагрузки будет каждые 2 года составлять от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов рублей. Возьмем среднестатистический пример – участок кадастровой стоимостью 100 млн рублей. Если в первый год сумма земельного налога на него составит 300 тыс. рублей, то через 2 года – 600 тыс., через 4 года – 1,2 млн, а через 6 лет – 1,8 млн.

Теоретически для крупного застройщика это немного, однако так скажет лишь тот, кто никогда не был свидетелем того, как девелопер не может найти и меньшую сумму для какого-то срочного платежа. Особенно это актуально для нескольких последних лет, когда загородный рынок перестал расти.

Эксперты по загородной застройке признают, что сейчас почти никто из собственников-юрлиц не платит повышенный земельный налог – они просто перепродают участок аффилированному лицу, после чего расчет налога начинается заново с минимальной ставки. При этом собственники, уплачивая налог по минимуму, никогда не упускают возможности перепродать землю «неродному» застройщику по максимально высоким ценам.

Для собственников-физических лиц, за редким исключением, ставки земельного налога тоже не критичны – их расходы при увеличении налоговой ставки (если, конечно, земля не «золотая») увеличатся на несколько сот рублей, максимум – на несколько тысяч. И лишь в тех редких случаях, когда дорогая земля случайно станет «спекулятивной» собственностью бедного человека, тот может захотеть ее продать. Эксперты-риэлторы советуют: если инициатива Минэкономразвития будет реализована, самые умные собственники-физлица, чтобы не дожидаться максимального падения цен, должны будут продавать участки как можно быстрее. Тогда покупатели, наоборот, должны ждать. Но они и сейчас это делают.

Так что обсуждаемый законопроект коснется, прежде всего, собственников земли-юрлиц. Эксперты уже подготовили для них рекомендацию: если налоговая ставка будет привязана к конкретному участку, он будет проверяться потенциальным покупателем не только с точки зрения его рыночных характеристик, но и по уровню налоговой нагрузки. Если ставка налога (а она будет лишь накапливаться) окажется чересчур высокой, это может снизить интерес к данному участку.  Алексей Крылов


Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:

В основной массе владельцами участков ИЖС являются физические лица. Земельный рынок стоит, можно сказать, давно и упорно. Если продавцы не поймут, что пора двигаться по цене вниз, – еще больше потеряют. Возможно, в случае принятия закона какие-то участки выбросят на продажу, но я не могу предсказать, что это повлияет на их стоимость, потому что все продавцы участков, при любых законах нашего государства, все равно будут считать, что их участки «золотые».

Стоимость земли сегодня чересчур завышена, поэтому в основной своей массе она и не продается. Например, участок 10 соток под ИЖС в Лахте выставлен на продажу за 19,5 млн рублей. Откуда такие запросы? Пора смотреть на вещи реально.
	 
Виктор Басов, заместитель генерального директора ГК «Авентин»:

Если не брать коттеджные поселки, то сейчас участки находятся в собственности преимущественно физлиц. В типичных коттеджных поселках участки в собственности у девелопера, но зачастую тоже оформлены на физлиц. А еще есть достаточно много так называемых «коттеджных поселков», где учреждено ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и массив земли раскадастрен на участки. Такие в большинстве случаев находятся в собственности физлиц.

Если законопроект будет принят, то никакого «выброса» на рынок незастроенных участков я не ожидаю. Во-первых, земельные участки редко служат объектом инвестиций, они приобретаются все-таки для себя. Во-вторых, мы, россияне, привыкли к постоянным изменениям законодательства и научились на них реагировать (или не реагировать).

Я бы отметил другую сторону вопроса: достаточно часто встречается ситуация, когда собственники не регистрируют готовые объекты, чтобы не платить за них налоги. Наверное, указанные изменения законодательства сподвигнут эту категорию собственников зарегистрировать объекты – дешевле будет.
	 
Станислав Азацкий, директор агентства «Адвекс. Загородная недвижимость»:

В Санкт-Петербурге на продажу предлагается порядка 600 участков под ИЖС, а в Ленинградской области их около 3400. По моей оценке, это более 70% от общего количества участков.

В большинстве случаев сейчас продаются участки, которые в свое время муниципалитеты выделяли местным жителям. Те их уже успели перепродать. Нынешние собственники тоже держали их для перепродажи, а потом случился кризис, и они зависли. На девелоперов оформлено не более 20% участков, остальные – на физлиц. Исключение – коттеджные поселки: это либо ДНП, либо иные юрлица.

Даже при нынешнем уровне налога многие физлица хотят избавиться от участков, но не готовы понижать цену. Если новый закон будет принят, участки будут выводить на рынок еще чаще, и снижать цену продавцы тоже будут готовы чаще. Но это произойдет не сразу, а постепенно – думаю, за 2-3-4 года. Сейчас реальные цены продаж на 15-20% ниже, чем в объявлениях. А если продажи станут массовыми, то надо ожидать падения цен на 30% от нынешних.