Минусы досрочного погашения ипотеки

Подавляющее большинство заемщиков, взяв ипотеку на 15-20 лет, гасит кредиты досрочно. Однако зачастую досрочное погашение обойдется заемщику дороже, чем изначально взятый на короткий срок кредит.

На будущие расходы ипотечного заемщика в гораздо большей степени влияет не размер процентной ставки, а срок кредитования.

Каждый десятый заемщик
Согласно опросу БН, у большинства банков доля заемщиков, выплачивающих ипотеку за срок до пяти лет, близка к 10% (таблица 1).

«Сроки кредитов до пяти лет занимают незначительную долю в нашем ипотечном портфеле», – в частности поясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Владимир Тимофеев. По его словам, это связано прежде всего с размером ежемесячного платежа. Короткий срок кредита могут себе позволить только заемщики с высоким доходом или при небольшой сумме кредита.

И среднестатистический российский заемщик берет кредит на относительно большой период времени. «Клиент сегодня приобретает жилье в ипотеку на длительный срок, как правило на 15-20 лет», – рассказывает заместитель управляющего петербургского филиала Абсолют Банка Антон Горнушкин.

Однако впоследствии подавляющее большинство россиян гасит кредиты досрочно. Кто-то вносит всю сумму сразу, например – продав иное имущество. Кто-то, получив прибавку к зарплате, не рефинансирует заем, а просто регулярно вносит в банк дополнительные суммы.
Более того, как говорит управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева, часть заемщиков планирует досрочное погашение еще на стадии получения кредита.

Иначе говоря, большинству заемщиков краткосрочный кредит вполне был бы по силам. Соответственно, напрашивается вопрос: какая стратегия заемщику более выгодна, брать кредит на короткий срок или на длительный срок с досрочным погашением.

Быстрее едешь – богаче будешь
Банкиры считают, что чем дольше их деньги находятся у заемщика, тем выше риски невозвратов. Ведь он может заболеть или потерять высокооплачиваемую работу. Поэтому, согласно сложившейся практике, чем меньше срок, на который банк выдает ипотечный кредит, тем ниже процентная ставка.

«При минимальном сроке устанавливается минимальный размер процентной ставки среди линейки ставок», – отмечает директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадий Бочарников. «Для заемщиков со сроком ипотечного кредита не более десяти лет в банке предусмотрено значительное снижение годовой процентной ставки», – говорит Владимир Тимофеев.

Но у большинства игроков разница между ставкой на минимальный и максимальный сроки кредитования не превышает 1-1,5 процентных пункта (п. п). Возьмем для примера программу «Стандарт» Абсолют Банка (таблица 2). При первоначальном взносе 20% разница в ставках для пятилетних кредитов (13,25%) и 25-летних (13,75%) составляет всего 0,5 п. п.

Таким образом, выигрыш в ставках для заемщика не так уж и велик. Гораздо важнее, что при длительном сроке значительно возрастает общая переплата по кредиту.

Например, при десятилетнем кредите в 2 млн руб. со ставкой 12,5% (без учета страховки) переплата составит 1,9 млн руб. При аналогичном кредите на 20 лет она уже будет равняться 4,3 млн руб.

Конечно, из разницы в 2,4 млн руб. еще следует вычесть инфляционную составляющую. Тем не менее разница между 1,9 млн руб. и 4,3 млн руб. выглядит впечатляющей. И выгоды краткосрочного кредитования кажутся очевидными.

Маневренный фонд
Когда банки брали за досрочное погашение кредитов комиссию, целесообразность выбора ипотеки с как можно меньшим сроком выплат сомнений не вызывала. И сдерживающим фактором оставался только уровень подтверждаемых доходов заемщиков. (Напомним: банки дают ипотеку из расчета, чтобы заемщики тратили на выплаты не более 45-50% своих заработков.)

Теперь же любой заемщик вправе гасить кредиты досрочно – единовременно или по частям – без каких-либо штрафных санкций. При этом «дополнительный» взнос обязательно засчитывается в счет погашения не процентов, а «тела» кредита.

Казалось бы, в связи с этим долгосрочный кредит стал более выгоден: у заемщика появляется дополнительное время для маневра. Будет с деньгами «полегче» – можно гасить досрочно, возникли финансовые затруднения – спокойно платишь необременительную сумму по графику. «В настоящее время досрочное погашение можно осуществлять без ограничений, и, зная это, заемщики, как правило, стремятся установить комфортный для себя минимальный размер платежа», – констатирует заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин.

Тем не менее в половине случаев «длинные» кредиты с досрочным погашением оказываются дороже «коротких». Причина в том, что часть банков за счет досрочных платежей уменьшают ежемесячный процент выплат, а не весь срок кредитования. Проще говоря, если кредит взят на 20 лет, то после частичного погашения (пока не закрыт весь долг) остаток все равно будет растянут банком на 20 лет. И это в итоге заемщику невыгодно.

Другие банки за счет досрочных платежей готовы сокращать общий срок кредитования, и в этом случае – говоря о расходах заемщиков – разницы между «долгой» и «короткой» ипотекой практически нет.

Опережающие проценты
Есть и вторая причина, делающая досрочное погашение менее выгодным.

Одни банки предоставляют заемщикам возможность гасить кредиты дифференцированными, а другие – только аннуитетными платежами. И сегодня, как поясняет начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, 90% ипотечных займов в стране гасится именно аннуитетными платежами – ежемесячно одинаковой суммой.

«Аннуитетная система платежей удобнее, так как позволяет назначить щадящий размер каждой ежемесячной выплаты. При дифференцированной системе первый платеж по кредиту на сумму 3 млн руб. (на 15 лет) составил бы более 47 тыс. руб. Аннуитет позволяет сократить размер ежемесячного платежа по меньшей мере на 30%», – отмечает директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка Алексей Главатских. И при аннуитете заемщик сможет получить более крупную сумму кредита.

Однако при этом каждый транш аннуитетного платежа включает – кроме суммы долга – сумму начисленных банком процентов. И выплаты рассчитываются так, чтобы в первые годы возвращались в основном проценты. А выплаты по «телу» кредита – откладывались бы на потом.

Более того, как отметил в одной из публикаций начальник Управления частного права Высшего Арбитражного Суда РФ Роман Бевзенко, если кредит возвращается досрочно, в состав уже уплаченных платежей попадают проценты за периоды, в которых пользование деньгами еще не осуществлялось.

Иначе говоря, досрочное погашение осуществляется опять же с убытком для заемщика.

Впрочем, банковские специалисты не устают доказывать, что аргументация Романа Бевзенко несостоятельна. И на профильных банковских ресурсах по поводу вопроса о таких выплатах сломано немало копий. Тем не менее в российской судебной практике уже есть случаи, когда заемщики выигрывали дела об «излишне уплаченных процентах».

Невыгодное предложение
Таким образом, во многих случаях кредит с досрочным погашением в итоге обходится заемщику дороже, чем кредит на более короткий срок.

Любопытно, что при общей либерализации условий жилищного кредитования банкиры не спешат предлагать рынку новые программы, стимулирующие спрос на короткие кредиты. Кредиторам такие должники не интересны.