Аренду рассудят

Арендодатели и квартиросъемщики учатся решать споры в судах
 
На прошлой неделе московское агентство «Инком-Недвижимость» разослало пресс-релиз, в котором оценило ситуацию (разумеется, столичную) с досрочным расторжением договоров аренды жилья, а также перспективы того, что хозяева и арендаторы могут начать чаще обращаться в суды с жалобами друг на друга.

По данным агентства, пик досрочного расторжения договоров аренды был зафиксирован в конце прошлого года. Последние месяцы 2014-го стали шоковым периодом для участников этого рынка: многие наниматели потеряли возможность оплачивать аренду по-прежнему, но многие собственники при этом не были готовы перестраиваться и снижать ставки. Итог – рекордное за последние 5 лет количество досрочно расторгнутых договоров найма квартир: 35% от общего числа.

Для сравнения, сегодня досрочно расторгается уже не более 5% арендных договоров. При этом причиной расторжения в 80% случаев является задержка арендных выплат. Остальные 20% причин также касаются денежных вопросов – повышения арендной ставки в период действия договора найма, несвоевременной оплаты телефонных переговоров, просрочки или отказа нанимателя от оплаты жилищно-коммунальных услуг, порчи имущества. Сюда же входят бытовые споры и жалобы соседей.

Большинство споров, как показал опыт «Инком-Недвижимости», решаются без участия судебных инстанций, однако определенная доля все же становится предметом официальных разбирательств: на несколько десятков тысяч сделок – всего 4-6 судебных разбирательств. Этот, в общем, ничтожный показатель москвичи оценили как свидетельство того, что за последние 2-3 года повысилась юридическая грамотность граждан: «Теперь и наниматели, и наймодатели, как правило, тщательно изучают все пункты договора найма и знают, что за их несоблюдение вполне можно подавать иск в суд».

Однако, отметили эксперты, в нынешних сложных условиях люди стали более ответственными и терпимыми по отношению друг к другу. И, например, в Москве повышение лояльности наймодателей в связи с дефицитом спроса на рынке аренды квартир не сделало нанимателей излишне требовательными и привередливыми.

В Петербурге арендаторы привередничают гораздо больше. Так, например, в АН «Авентин» сообщили: арендаторов теперь реже, чем еще год назад, устраивают «бабушкины» квартиры. Среди квартиросъемщиков преобладает молодежь, а она хочет современную мебель в едином стиле. Также обязательны микроволновки, а многие требуют и установки посудомоечных машин. Поэтому «бабушкины» квартиры стали достаточно резко падать в цене – как минимум на 5-7% по сравнению с такими же соседними, но более современно обставленными. Опять же, никто уже не хочет 6-метровых кухонь – нужны минимум 8 метров, а лучше 10-12. Кроме того, арендаторы все чаще говорят: «За такую-то цену сниму, а дороже – нет». «Разумный арендодатель понимает, что лучше согласиться, а упорные теряют 2-3 месяца, но потом все равно сдают за меньшие деньги», – прокомментировали эксперты «Авентина».

При этом двое из трех петербургских экспертов отметили, что судебные разбирательства на рынке квартирной аренды по-прежнему являются редчайшим исключением (суды в данном вопросе крайне неповоротливы, и пока они примут решение, оно уже станет неактуальным). Однако в АН «Александр Недвижимость» согласились с тем, что в последнее время судебных обращений с рынка жилой аренды действительно стало больше.
Алексей Крылов


Татьяна Журавлева, специалист компании «Авентин-Недвижимость»:

В августе начался новый арендный сезон. Он выявил новые тенденции 2015-2016 годов. На фоне снижения жизненного уровня и роста предложений по аренде стороны стали на 20-30% чаще высказывать претензии друг к другу: арендодатели по поводу повышения цены, а арендаторы – по поводу плохого состояния арендных объектов, оборудования и мебели в них. Но обращений в суд это не добавило, так как каждая сторона понимает: суд – это дополнительные расходы, а средств обычно ни у кого не хватает, поэтому лучше договориться самим. Думаю, при условии платежеспособности и чистоплотности арендатора в ближайшее время примерно 35% хозяев будут готовы к снижению цены аренды и/или к доукомплектованию объектов.

Стороны стали примерно на 20% чаще выдвигать дополнительные требования к порядку пользования объектом аренды и к исполнению условий договора. В связи с этим увеличилась роль риэлторов в согласовании условий договора.

До 35% выросла доля арендаторов, желающих обойтись без помощи риэлторов. Пропорционально увеличилось количество случаев мошенничества. 
 	
 
Денис Шуваев, ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость», руководитель отдела аренды отделения на Боткинской, 15:

В последнее время судебных споров действительно стало больше. Их могли начинать обе стороны, и каждая отстаивала свою правду. Собственники жилья зачастую не желают отдавать страховой депозит, находя разные причины. В свою очередь, наймодатели всеми правдами стараются вернуть свои деньги. Жители нашего города сегодня стали юридически более грамотными. Многие не боятся обращаться в суды, смело идут туда и отстаивают свои права. Новый сезон аренды в Петербурге начался, как и во все годы, с середины июля. В основном хотят снять жилье эконом-класса для студентов. Таких предложений немного, поэтому есть «очередь». Собственники таких квартир не готовы к уступкам по цене, но при этом наниматели готовы платить. В свою очередь, риэлторы в 50% случаев готовы давать скидки по комиссионному вознаграждению. Прогноз таков: в связи с ростом курсов валют возможен спад цен на квартиры в ценовом сегменте 50-150 тыс. рублей в месяц. Это связано с тем, что их чаще всего снимают командированные, а у них возможны изменения по работе, и они не слишком держатся за арендное жилье. 
 	 
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике АРСП:

Увеличения количества судебных споров мы не заметили, потому что их в сфере аренды жилья вообще мало. В Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов СПб за последний год мы рассмотрели порядка 10 споров по аренде. Чаще всего главной причиной обращения было то, что арендодатель и арендатор не поладили друг с другом. При этом они обычно пытаются возложить ответственность на агентство, которое оказывало им услуги по аренде. Это далеко не всегда правильно, поскольку агентство, соединив двух клиентов и оказав им помощь в заключении договора, перестает быть участником их отношений. Дальше они должны договариваться сами. Хотя нужно отметить, что в большинстве случаев агентство, которое было посредником, пытается помочь клиентам в разрешении конфликта и очень часто достигает в этом успеха. В одном случае из 10 комиссия возложила вину на агентство, в остальных случаях было решено, что в своих скандалах хозяева и арендаторы виноваты сами, а договоры между ними агентства заключали правильно.