Банкротство с подвохом

Закон о банкротстве физических лиц увеличил риски для покупателей квартир

Закон о банкротстве физлиц вступил в силу 1 октября 2015 года. По истечении первых полутора месяцев его действия эксперты пришли к выводу, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. Это значит, что сегодняшним покупателям недвижимости нужно удостовериться в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

Юристы московского АН «Релайт-Недвижимость» предлагают подробнее рассмотреть эти «определенные обстоятельства», риски, возникающие для покупателей, а также то, как эти риски минимизировать.

Подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть в чем-то кажется подозрительной. Прежде всего, под возможное оспаривание попадают сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими, и сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов (например, любые продажи по заниженной цене).

Для того чтобы обезопасить себя от оспаривания сделки, эксперты «Релайт-Недвижимости» рекомендуют воспользоваться, как минимум, следующими советами.

1. Не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом.

2. Настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее 3 лет назад, и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника.

3. В рамках покупки любой квартиры провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности. А именно, проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств есть на сайте Службы судебных приставов) и открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (это открытая информация, доступная в картотеке арбитражных дел на сайте Арбитражного суда либо в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве). Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, то стоит проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

4. При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки» (что сделка не была проведена для того, чтобы должник мог спрятать от кредиторов свое имущество). Такими доказательствами могут быть договор с агентством (нужно проследить, чтобы по этому договору агентство обязалось в случае проблем выступать в суде на стороне покупателя), оригиналы или копии (заверенные компанией) авансовых соглашений с продавцом или его представителями, а также всех соглашений и договоров, которые были подписаны покупателем по ходу сделки.

5. При покупке «подозрительных» квартир (а желательно и при покупке любой квартиры) собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя. Покупатель, купивший квартиру без проведения ее юридической экспертизы и без проверки продавца на признаки неплатежеспособности, вряд ли докажет свою добросовестность. «Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение вами указанных мероприятий», – настоятельно рекомендуют эксперты. 
Алексей Крылов


 	Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:

С 1 октября 2015 года сделки, совершенные гражданами-банкротами, при определенных обстоятельствах могут быть признаны недействительными. Это добавляет проблем как продавцам, так и покупателям, поскольку такие сделки могут быть расторгнуты в течение срока исковой давности.
Мне уже приходилось столкнуться с данной проблемой. При проверке квартиры ценой более 30 млн рублей, которую хотел приобрести клиент, выяснилось, что продавец имел непогашенные кредиты и задолженности по платежам. Квартира продавалась по цене ниже рыночной. Я пришел к выводу, что велика вероятность признания данного гражданина банкротом, и, следовательно, расторжения сделки, совершенной по заниженной цене. В случае расторжения договора покупатель никогда бы не получил уплаченных денег. Я рекомендовал этому клиенту либо отказаться от сделки, либо провести оценку квартиры несколькими независимыми оценщиками и указать в договоре рыночную цену. В этом случае оснований для расторжения сделки не будет.

 	Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

С момента принятия судом решения об обоснованности поданного заявления о банкротстве лицо, признанное финансово несостоятельным, проходит две стадии: реструктуризацию и банкротство. При реструктуризации такое лицо вправе совершать сделки (в том числе с недвижимым имуществом) только с письменного согласия финансового управляющего. При банкротстве любая сделка с недвижимостью ничтожна. Думаю, что стоимость нотариальных услуг останется прежней. Конечно, некоторые недобросовестные «юристы» и агенты будут писать для покупателей горы бессмысленных отчетов об экспертизе предбанкротных состояний или брать деньги за «проверки по милицейским базам» (юридическая ценность которых нулевая). Но со временем рынок поймет, что все это профанация. А нотариус перед заверением договора просто посмотрит на сайте bankrot.fedresurs.ru, есть ли продавец в реестре банкротов. Запрос занимает несколько минут, это открытая база, и этих действий вполне достаточно.

 Елена Бушурова, заместитель директора Центра коммерческой недвижимости ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость» (ул. Боткинская, 15):

Мне пока не приходилось сталкиваться с подобными ситуациями, но задуматься есть над чем. Думаю, что проверка сделок риэлторами станет более строгой. Я пока не уверена, но, возможно, продавцам придется предоставлять дополнительные справки. Например, от службы приставов о том, что собственник не имеет долгов. Или делать запрос в арбитраж. Думаю, что такие справки необходимо будет запрашивать заранее, то есть на момент обсуждения сделки. Лишь в этом случае мы сможем сэкономить время. Я не исключаю и такой вариант, что проверка станет дороже и что повысится цена риэлторских услуг. Что касается дополнительных письменных обязательств, которые риэлторам советуют брать на себя, полагаю, что делать этого нельзя, и лично меня такие обязательства настораживают. Риэлтор не юрист, а это вопрос юридический, и, скорее всего, мы его поручим юридическому отделу компании.