Чем поможет риэлтор при покупке квартиры в строящемся доме?

 
Если покупка квартиры на вторичном рынке редко обходится без участия агента недвижимости, то приобретение строящегося жилья нередко осуществляется напрямую в офисе застройщика. Почему это не всегда хорошо, и какие действия берет на себя риелтор – читайте в материале.

Почему цена одна, или зачем застройщику риэлтор?

Многие ошибочно полагают, что покупка квартиры в стройке через посредника сопряжена с дополнительными тратами – на самом деле, это не так. Застройщик платит комиссионные агентам, что называется, «из своего кармана», поэтому стоимость жилья остается неизменной – у агента и девелопера можно приобрести жилье по абсолютно идентичной цене. Для чего застройщик платит риелтору? На это есть несколько причин.
Чтобы осуществлять продажи квартир в своем объекте, девелопер должен содержать огромный штат сотрудников – платить зарплаты менеджерам, секретарям, юристам, администраторам проектов. Кроме того, требуются средства на закупку оборудования, аренду помещений, затраты на рекламную деятельность, налоги, оформление различного рода документов. Случаются трудности и при согласовании договора долевого участия, возникают у покупателей вопросы и при чтении проектной декларации. Когда сделку ведет агент, требуется один раз заплатить ему и переложить на него решение всех вопросов и все соответствующие траты.
Застройщику очень удобно работать с агентствами недвижимости, потому что он снимает с себя все заботы и получает готового покупателя, с которым только нужно подписать договор. Если клиенту при этом надо решить сопутствующие задачи – взять ипотеку, использовать материнский капитал или субсидии, продать имеющийся объект недвижимости – все это тоже на себя возьмет риелтор. Он же выступит специалистом в области страхования, налогообложения, оценки.
Кроме того, с риелторами выгодно сотрудничать, потому что они обеспечивают постоянный приток клиентов.

Чем хорош риэлтор?

Наем риелтора для поиска квартиры в строящемся объекте – это бесплатное для покупателя мероприятие. Цены на квартиры от застройщика и агентства одинаковые. Кроме того, помощь риелтора может оказаться поистине серьезной.
Давайте представим ситуацию – покупатель обратился к крупному и надежному застройщику. Тот предложил ему 20 квартир, удовлетворяющих его запросам, в 7 объектах, которые он строит на данный момент. Покупатель выбрал наиболее подходящий вариант, приобрел его и, в целом, остался доволен приобретением. Однако же, покупка могла быть более выгодной и приятной – он был не в курсе, но в соседнем микрорайоне, ближе к станции метро и с более привлекательным видом продается аналогичная квартира от другого, не менее надежного застройщика. К сожалению, девелопер не может рассказать о всех имеющихся в районе предложениях – он представляет свои интересы и рекламирует только те жилые комплексы, которые строит сам. Довольно часто оказывается, что у крупного застройщика не самые лучшие предложения – то чуть дороже, то без отделки, то в объекте перегружен квартирами. Риелтор всегда расскажет о всех имеющихся предложениях, объяснит, чем опасно вписываться в тот или иной проект, почему купить квартиру в конкретном ЖК окажется выгодно.
В агентстве недвижимости вы всегда сможете получить полную информацию о имеющихся новостройках. Задача риелтора – подобрать оптимальный вариант, и ему практически безразлично, кто ведет строительство, главное, чтобы объект был надежный, и покупатели остались довольны, порекомендовав его своим друзьям и знакомым в будущем.

Служба одного окна

Еще одно неоспоримое достоинство риелтора – он поможет покупателю не только в поиске жилья, но и выполнил все иные действия, которые необходимы для приобретения:
• Найдет покупателя на старую квартиру. Некоторые девелоперы принимают жилье в трейд-ин, но в большинстве случаев предлагаемые цены оказываются не самыми выгодными. Риелтор поможет вам продать жилье по действительно выгодной цене, грамотно оформит объявление, проведет просмотры, скомпонует дату сделки продажи и покупки таким образом, чтобы было максимально комфортно всем ее участникам.
• Поможет в оформлении ипотеки. Привлечение ипотечных средств – это сложная процедура, без которой не обходится половина сделок на первичном рынке недвижимости. Риелтор поможет вам получить ипотеку на особых условиях – он расскажет, у каких застройщиков имеются партнерские программы с банковскими учреждениями, при покупке жилья в каких новостройках можно получить субсидированную ипотеку (которая на сегодняшний день составляет от 2 до 3 процентов на весь срок кредитования). Агент поможет найти грамотного ипотечного брокера, а тот, в свою очередь, сформирует пакет документов, подаст их в наиболее подходящие по условиям банки.
• Найдет квартиру от подрядчика. Иногда застройщик расплачивается с подрядчиками не деньгами, а квартирами – в этом случае подрядная организация старается как можно скорее их продать, чтобы получить заветную оплату. Такие квартиры не найти на сайте или в офисе застройщика, редко они появляются и в открытой продаже на порталах недвижимости. Как правило, подрядчики обращаются в агентства недвижимости, чтобы их реализовать. Плюс таких квартир – они продаются дешевле, чем от застройщика. Минус – продажа осуществляется не по договору долевого участия, а значит сопряжена с большими рисками. Такая покупка может быть оправдана, если до сдачи жилого объекта осталось совсем немного времени, либо если он уже введен в эксплуатацию – тогда сделка пройдет по договору купли-продажи.

Проверка застройщика

Еще один немаловажный момент – оценка безопасности конкретного застройщика. Конечно, если речь идет о настоящих акулах рынка, можно не переживать, но существует масса девелоперов среднего звена, безопасность покупки жилья у которых неоднозначна. Чтобы понять, что с такой компанией можно сотрудничать, необходимо проверить множество деталей – и речь не только об объемах вводимой или строящейся недвижимости (хотя это тоже исключительно важный фактор), но и о размере уставного капитала компании, об аффилированности фирмы с неблагонадежными застройщиками, о финансовом состоянии девелопера.
К сожалению, на рынке первичной недвижимости не редки случаи, когда, на первый взгляд, надежная и большая компания замораживала стройки и оставляла своих покупателей без денег и крыши над головой. Вспомнить хотя бы «Норманн», ГК «Город», О2. Все эти застройщики позиционировали себя как успешные, занимались стройкой одновременно нескольких объектов и до последнего продавали квартиры в своих ЖК (даже когда им самим было ясно, что достроить дома не удастся). Опытные риелторы в состоянии оценить безопасность вложений даже на этапе, когда фирма еще не обанкротилась, но близка к этому. О неблагоприятном будущем можно догадаться и по темпам текущего строительства, и по финансовым показателям за прошедшие периоды, и по наличии задолженностей перед банками, по количеству арбитражных дел. Конечно, все эти изыскания можно осуществить самостоятельно, но далеко не все покупатели готовы к подобным проверкам. Особенно, если у них ограниченное количество времени и нет опыта покупки первичной недвижимости.
Сегодня порядка 30% сделок на первичном рынке проходит через агентства или частных риелторов – остальные квартиры реализуются напрямую через застройщиков. С каждым годом процент покупки жилья с привлечением агентов растет, это говорит о качестве и удобстве таких услуг.