На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – это официальная цена объекта жилой или коммерческой недвижимости, она была введена для расчета налогов, определения государственной пошлины при разбирательствах в суде. Стоимость устанавливается государством – в отличие от рыночной цены, которая может постоянно меняться в связи со скачками на рынке валют и с другими экономическими факторами, она фиксируется на определенный отрезок времени – в Санкт-Петербурге оценка проводится раз в два года.

Переход от инвентаризационной цены

Ранее на территории России использовалась инвентаризационная стоимость жилья – она была значительно ниже рыночной, иногда в несколько раз. Рассчитывалась эта цифра на основании стоимости материалов на момент строительства жилых объектов с учетом поправочных коэффициентов. Естественно, налогов с инвентаризационной стоимости платить много не приходилось – и это было выгодно владельцам жилья, но не государству.
Чтобы увеличить налоговую базу, власти заменили инвентаризационную стоимость на кадастровую – в некоторых случаях она оказалась в десять раз выше. В такой же пропорции увеличиваются и налоговые выплаты (но не сразу, а постепенно). Многих собственников такая ситуация не устроила – и действительно, не всегда кадастровая оценка оказывается справедливой. Чтобы понизить налоговую ставку, можно оспорить цену по кадастру.

Кто определяет кадастровую стоимость?

Установкой оценочной цены занимаются государственные органы, она может совпадать с рыночной, а может быть больше или меньше. Высчитывается величина без реального осмотра квартиры – при формировании цены учитывают город, район, год постройки объекта, площадь помещения. При этом статус жилого комплекса, наличие ремонта, видовые характеристики и развитость инфраструктуры района, транспортная доступность не берут в расчет. Это означает, что одинаковая кадастровая стоимость может быть у квартиры эконом-класса на окраине города и у шикарной резиденции в центре в новом объекте премиального сегмента. Не влияет на кадастр и наличие дорогостоящего ремонта – как правило, стоимость похожих по планировке и метражу квартир в одном доме будет одинаковая
Кадастровая стоимость пересчитывается раз в несколько лет, в Санкт-Петербурге проводить оценку нельзя чаще, чем раз в два года. Переоценка может быть проведена внеочередно в том случае, если более 30% собственников жилого объекта оспорили кадастровую стоимость.

Если вам необходимо узнать цену квартиры по кадастру, вы можете сделать запрос на сайте Росреестра, либо же найти квартиру на публичной кадастровой карте. Справка о кадастровой стоимости изготавливается от одного до трех рабочих дней и стоит 290 рублей. Чтобы узнать цену, потребуется только адрес квартиры или ее кадастровый номер.

На какие аспекты влияет кадастр?

Исходя из кадастровой стоимости рассчитывают такие виды выплат:
• Налог на квартиру или иное помещение. Налоговая ставка зависит от конкретного объекта и варьируется от 0,1% до 2% - в большинстве случаев, за стандартную квартиру требуется платить 0,1%, за апартаменты – от 0,5%.
• Налог на дарение. Он рассчитывается из рыночной стоимости, но если в договоре она не указана, то используется кадастровая. Ставка составляет 13%, если речь идет о налоговых резидентах, и 30% для иностранцев. Выплаты налога при дарении жилья можно избежать, если квартиру дарят близкие родственники.
• Налог от продажи квартиры. Если собственник продает жилье, которое находилось в собственности менее пяти лет (либо менее трех лет, когда квартира – единственная в собственности), требуется оплатить 13% с разницы между суммой покупки и суммой продажи. Если рыночная стоимость ниже кадастровой, то расчет производится от 70% от цены по кадастру.
• Нотариальная пошлина. При продаже квартиры и регистрации сделки через нотариуса величину пошлины считают, исходя из кадастровой суммы.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Рыночная стоимость – это цена, по которой квартиру продают или покупают. Именно она указывается в договоре купли-продажи, долевого участия, а также в объявлениях. Рыночная стоимость устанавливается продавцом объекта или агентом, реже проводится специальная оценка и выдается заключение – как правило, это требуется в тех случаях, когда покупатель оформляет ипотеку. Оценщик должен быть аттестован, его заключение должны принимать в банковских учреждениях.
На рыночную стоимость влияют многие факторы – начиная от района и местоположения объекта, экологии местности, однородности социальной среды, близости метро, и заканчивая планировкой, этажом, наличием ремонта. Также цена может обуславливаться состоянием рынка в конкретный период времени – как и в других сферах, на рынке недвижимости бывают всплески и периоды стагнации.
Рыночная цена не может быть меньше, чем 70% от кадастровой. В случае, если по договору она оказывается ниже, ее требуется пересчитать – может потребоваться внеочередная кадастровая оценка (но нужно понимать, что цена может оказаться еще выше предыдущей).

Ошибка при кадастровой оценке: что делать?

Если вы сделали кадастровую оценку, но итоговая цифра оказалась значительно выше, чем вы ожидали, ее можно оспорить. Причиной для пересчета могут быть такие детали – неверная оценка состояния здания, года его постройки, а также неправильно указанные в кадастре площадь дома/квартиры, материалов, из которых объект построен. Пояснения обязаны выдать в региональных отделениях Росреестра.
Чтобы исправить ошибку, потребуется обратиться в МФЦ – из-за пандемии без записи попасть в учреждение не получится, поэтому следует записаться в многофункциональный центр заблаговременно. В заявлении нужно указать ФИО, номер телефона, электронную почту, кадастровый номер помещения, адрес объекта недвижимости. Далее требуется подробно разъяснить суть ситуации, описать, где допущена ошибка, прикрепить техническую документацию, которая удостоверит наличие неточности при подсчете. Рассмотрение заявки занимает порядка двух месяцев – если элемент погрешности действительно присутствует, кадастровую стоимость изменят в необходимую сторону.
Заявление об оспаривании может быть принято или оспорено – занимается решением таких вопросов специальная Комиссия при Росреестре. Если заявление отклонят, Комитет обязан будет предъявить официальное обоснование отказа. Решения касательно оспаривания оценки кадастра принимаются Комиссией путем открытого голосования. Если заявку отклонили, но собственник не согласен с решением, он может подать в суд. Довольно часто суд встает на сторону владельцев недвижимости, поэтому, если вам кажется, что кадастровая стоимость слишком велика, стоит добиваться ее пересмотра – в том числе, и в судебном порядке.