Что делать с недвижимостью, если в планах переезд?

 
Если вы решили уехать – не спешите расставаться с нажитым имуществом. Прочитайте нашу статью – в ней мы рассказываем о плюсах и минусах быстрой продажи недвижимости, а также о перспективах рынка на ближайшие годы.

Рынок в огне
Сегодня в Петербурге объем предложения на вторичном рынке зашкаливает – заглянув на Циан или Авито, можно найти практически любой вариант в выбранном районе. Хочется квартиру с двумя балконами? Не проблема! Нужны шикарные апартаменты на окраине? Почему бы и нет! Микро-студия в центре, и при этом не коммуналка по документам? Легко! И все это по очень соблазнительным ценам. Вообще стоимость жилья на вторичном рынке просела довольно сильно, и это говорит не в пользу срочной продажи жилья. Потому что, если вы решили на время перебраться в другую страну, квадратные метры придется продавать еще дешевле – в противном случае никто не заинтересуется вашим предложением.
Если квартиру действительно надо продавать, ситуация не самая благоприятная. Но есть и плюсы. Они для покупателей – сегодня есть отличный шанс приобрести жилье по сходной цене. Но нужно помнить, что в таких условиях учащаются и случаи мошенничества. Поэтому, если вы планируете покупку именно на «вторичке», рекомендуем быть осторожными.

Рынок покупателя
На данный момент рынок недвижимости Петербурга в полной мере принадлежит покупателю – именно он диктует свои требования и устанавливает правила. В нашем городе почти на четверть снизился спрос, при этом количество предложения возросло на одну пятую. Да, эти показатели лучше, чем в столице (там спрос упал на 50%), однако и их можно назвать рекордными.
Сделки на первичном рынке просели чуть меньше – но только по одной причине: там есть выгодные предложения по ипотеке. Буквально на днях была опубликована информация, что доля ипотечных сделок на «первичке» достигла 93%. То есть – только 7 человек из 100 покупают квартиру в новостройках за свои деньги. Почему так происходит? Все очевидно – льготная ипотека вкупе с субсидированными ставками от застройщиков позволяет приобрести жилье весьма выгодным способом.

Сдать в аренду: тоже проблема
Стоимость аренды на петербургском рынке стала ниже на 12% и на данный момент составляет около 30 тысяч рублей. Цены на аренду, однозначно, еще будут снижаться – желающих снять жилье стало меньше. К тому же – сегодня есть альтернативные варианты, к примеру – сервисные апартаменты. Стоимость «долгосрока» тут примерно такая же, только в нее входят уборка и полный комплекс гостиничных услуг. Качество ремонта в апарт-отелях всегда на высоте.

Сложность вывода активов за рубеж
Если человек покидает страну временно, но хочет вывести активы, он может столкнуться с серьезной проблемой. Вывозить наличные можно в строго ограниченном объеме. А перевести деньги на иностранную карту – мероприятие из разряда фантастики, особенно когда речь идет о крупных суммах. Конечно, всегда есть возможность пользоваться такими инструментами как криптовалюта, но в этом случае потери составят около 1/6 от всей суммы. Да и не все страны готовы принять на местные счета внушительные суммы с неподтвержденным доходом – фискальная политика во многих государствах строгая.

Что же делать?
Есть, как минимум, несколько вариантов. И некоторые из них позволяют не только сберечь, но и приумножить свои сбережения.
Сдать квартиру в аренду за скромную сумму. В перспективе недвижимость всегда показывает хорошие результаты – к примеру, за последние 6 лет жилье в Петербурге подорожало в 2 раза. И это несмотря на скачки валют, геополитическую ситуацию и пандемию. Квартиры, которые пережили кризис, и которые были куплены в свое время за 2-3 миллиона, сегодня стоят в районе 6-10 миллионов рублей. В мире практически нет стран, где цены на жилье росли бы с такой скоростью. Это значит, что ваша квартира, которая сегодня стоит условных 8 миллионов (а, может, с учетом просевших цен – и меньше) спустя 5 лет может стать дороже в 2 раза. Сдав ее сегодня по конкурентоспособной цене (например, на 20% ниже рынка), вы получите небольшой доход и сохраните средства, а, вероятнее всего, и приумножите их, в перспективе.

Продать квартиру и вложиться в перспективный проект. Для некоторых кризис – это новые возможности. И среди этих некоторых – довольно большое количество застройщиков, работающих в Петербурге. О запуске новых проектов то и дело сообщают такие девелоперы как Setl City, RBI, ПИК. Очевидно, что покидать рынок они не планируют. Вместе с тем они предлагают действительно выгодные условия по ипотеке и рассрочки, а «квадрат» у них продается по адекватной цене. У ПИКа можно найти достойные предложения в сегменте массмаркет, у Setl City – в комфорт-плюсе, у RBI – в премиальном секторе. С учетом того, что за 2022 год самые хорошие показатели в части роста стоимости квадратного метра показали квартиры более высокого класса, логично обратить внимание именно на них. А для сбережения средств это тем более важно – вы должны выбрать проект, который и спустя годы останется актуальным. Самый сложное при этом – продать квартиру быстро. Но и тут на помощь приходят сами застройщики – вы можете воспользоваться их программами трейд-ин. Если же ваше жилье уникально (например, с нестандартной, но очень востребованной планировкой или шикарными видовыми характеристиками), то продажа квартиры вряд ли затянется даже в условиях кризиса. Особенно, если вы поставили конкурентоспособную цену.

Написать доверенность и продавать квартиру без спешки. Такой вариант тоже довольно неплох, но и у него есть подводные камни. К квартирам, продаваемым доверенными лицами, относятся с некоторым скептицизмом. Все дело в том, что именно по доверенностям продают «нечистые» квартиры, лоты с плохой историей. Порой продажа таким способом – часть мошеннической схемы. Поэтому дисконт все равно сделать придется – а это потеря финансового ресурса. После продажи вы можете столкнуться с еще одной проблемой – если квартира была в собственности менее 3-5 лет, придется платить налог. И для нерезидентов он составляет не 13% от прибыли, а 30% от всей суммы. Стать нерезидентом легко – достаточно 183 календарных дня пробыть за границей.
Доверительное управление недвижимостью. Еще один вариант – передать квартиру специализированной управляющей компании. Она займется не только сдачей в аренду, но и обслуживанием объекта недвижимости, при необходимости решит возникающие проблемы, оплатит квитанции и налоги. И, конечно, возьмет на себя поиск и заселение арендаторов – за определенный процент. Из минусов – быстрый износ квартир, сдающихся подобным образом. Из плюсов – достаточно высокий доход.

Подумайте дважды
Если сегодня вы уверены на все 100%, что уезжаете надолго, не факт, что ваша уверенность не улетучится спустя год жизни в другой стране. Дайте себе время на размышления – вполне вероятно, что спустя несколько месяцев вы откажетесь от мысли продажи объекта недвижимости на родине. Помните, продажа квартиры на «вторичке» сегодня – не самый лучший и выгодный вариант. Гораздо логичнее будет подождать, как минимум, несколько месяцев, когда ситуация на рынке недвижимости станет более предсказуемой.