Ипотека на новостройки лишилась доверия

2/3 спроса на ипотеку приходится на вторичное жилье

В Сбербанке 70% заявок на ипотеку ориентированы на вторичный рынок. Такие цифры были озвучены на XIV Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», прошедшей в Москве. Таким образом, спрос на вторичное жилье (во всяком случае, со стороны клиентов Сбербанка РФ) вернулся на докризисный уровень.

В своем выступлении главный аналитик банка подчеркнул: 2/3 спроса на ипотеку приходится на вторичное жилье, несмотря на то, что ставка по таким кредитам выше (более 13%), чем при кредитовании на «первичке» (менее 12%).

Такой рост спроса на «вторичку» эксперт объяснил двумя основными причинами: у граждан нет уверенности в том, что строящиеся дома в итоге будут достроены, а также потенциальных покупателей не устраивает жилье без социальной инфраструктуры (что характерно для ряда новостроек).

Распределение спроса: «первичка» или «вторичка»?

По данным пресс-службы Сбербанка, в феврале-марте 2016 года объем одобренных заявок на ипотеку на вторичное жилье достиг в банке 132 млрд рублей. Это в 2,49 раза больше, чем за аналогичный период 2015 года (53 млрд рублей), и всего на 15% меньше, чем в «докризисных» феврале-марте 2014 года (156 млрд рублей). Если же оценивать выдачу ипотеки не в абсолютных цифрах, а с точки зрения цели кредитования, то окажется, что в марте 2016 года в Сбербанке доля одобренных ипотечных заявок на покупку «вторички» превысила 70%, то есть впервые за два последних года вернулась на докризисный уровень. Однако похоже, что это не общий показатель рынка, а все-таки специфика Сбербанка. 

«В сегменте эконом-класса мы видим, что спрос на первичное жилье выше», – сообщил на конференции представитель Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Такую же оценку разделяет и наш эксперт. «Число заявок на ипотеку, безусловно, увеличилось, но основная масса таких кредитов все-таки приходится на первичный рынок, – прокомментировал ведущий менеджер «Русского Фонда Недвижимости». – Сбербанк, безусловно, вывел объем ипотечных заявок на “вторичку” на какой-то новый уровень, но я бы не сказал, что на вторичном рынке количество сделок с участием ипотечных кредитов очень сильно увеличилось. От 70 до 80% сделок на “вторичке” всегда проводилось с привлечением ипотеки, в то время как первичный рынок “закредитован” практически весь».

Ипотека: федеральные итоги 

По данным Банка России, с начала 2016 года ипотечное кредитование продемонстрировало высокие темпы роста. В феврале было выдано 80,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 142,6 млрд рублей. Это, соответственно, на 67% и 79% больше, чем в феврале 2015 года. 

Совокупный портфель рублевой ипотеки, выданной в России по состоянию на 1 марта 2016 года, за год вырос на 15%, до 3,935 трлн рублей. 

Ипотечная ставка достигла минимума за два года. В феврале ее средневзвешенная величина (и под первичные, и под вторичные объекты) составила 12,1%, сравнявшись с уровнем начала 2014 года.

Порядка 90% жилья экономического класса сегодня приобретается с привлечением ипотечных кредитов, сказал на конференции представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. 

При этом с начала 2016 года ЦБ отмечает значительный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 марта 2016 года просрочка по рублевой ипотеке в годовом сравнении увеличилась на 39,3%, до 42 млрд. рублей. Доля просрочки в совокупном портфеле рублевой ипотеки составила 0,1% (для сравнения, доля просрочки в совокупном портфеле валютной ипотеки – 22,2%). Алексей Крылов

Илья Круглов, начальник отдела кредитования ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:

Для смещения спроса в сторону «вторички» есть целый комплекс причин. Первая – то, что ставки по господдержке «первички» и по «вторичке» сблизились. Таким образом, особой экономии на ставке по кредиту уже не видно, а это было существенным аргументом в пользу первичного рынка. 

Вторая причина в том, что средние цены на первичном и вторичном рынках, в целом, уже сравнялись. То есть, если раньше люди выбирали первичный рынок из-за того, что можно было значительно сэкономить, и даже был экономический резон снимать жилье на период стройки, то сейчас это уже экономически нецелесообразно.

А третья причина частично является следствием первых двух – люди считают нецелесообразным рисковать вкладываться в первичный рынок. Вспомнили о том, что кризис на улице, что срок сдачи дома через 2-3 года – это очень большой период, и что качество строительства сейчас начало ухудшаться.


Сергей Бараченя: ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:

На сегодня вторичный рынок пережил противостояние между продавцами и покупателями (одни не хотели снижать цены, а другие не хотели их платить). Покупатели поняли, что снижения не дождаться. При этом все сделки происходят с дисконтом от 3% до 5%, однако 10% у продавцов уже не «отжать». 

Сейчас минимальные ипотечные ставки на вторичном рынке – 13,25%, а средние от 13,75% до 14,15%. Банки повысили для заемщиков требования к объему собственных средств: если раньше их требовалось в среднем 15%, то сегодня по некоторым позициям – уже 30%. Но это не значит, что заемщики стали богаче, просто суммы кредитов снизились с прежних 2,5 млн до 1,5-2,0 млн рублей. Кроме того, на вторичном рынке покупается, в основном (80%), недорогое жилье – одно-двухкомнатные квартиры. Потолок их цены – 5 млн рублей. Что касается типов домов, то рассматриваются все, даже «брежневки». Наименьшим спросом пользуются «корабли». 


Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

В период «застоя» (с января по март 2016 года) на вторичном рынке Петербурга сформировался отложенный спрос. Поэтому даже незначительное понижение цен, на которое согласились продавцы (не более 5-10%) поспособствовало росту активности на этом рынке. В первую очередь, спрос на вторичном рынке вырос благодаря повышенному интересу покупателей к «новой вторичке», где завышенные цены снизились примерно на 5%. В последнее время популярностью пользуются однокомнатные квартиры в домах именно этой категории. 

Сейчас средняя цена 1 кв. м, по итогам наших сделок, – 96,3 тыс. рублей. Остальные типы жилья на вторичном рынке – такие как старый фонд в центре, «хрущевки» и «старая панель» в некоторых спальных районах – подешевели на величину до 20%. Существенный спрос на двухкомнатные квартиры мы отметили лишь в панельных домах Фрунзенского района; популярны так называемые «брежневки» – серии 606, 504 и др.