Ипотеку ждут прозрачные договоры

Уже в следующем году ЦБ может заставить банкиров указывать в договоре полную стоимость ипотечного кредита.

Госдума приняла во втором чтении два законопроекта, имеющих существенное значение для российского рынка кредитования. Благодаря этим документам Центробанк РФ получает инструмент, позволяющий ограничивать высокие процентные ставки по жилищному кредитованию на первичном рынке недвижимости.

Головоломка из двух законов
Из принятых Госдумой во втором чтении законопроектов непосредственное влияние на рынок жилищного кредитования в перспективе могут оказать два документа. Это проект закона «О потребительском кредите (займе)» и проект сопутствующего закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ “О потребительском кредите (займе)”».

Впрочем, при просмотре текста первого законопроекта – «О потребительском кредите (займе)» – создается впечатление, что ипотечное кредитование полностью исключено из его сферы правоприменения. Так, пункт 2 статьи 1 вроде бы не оставляет в таком выводе сомнений: «Настоящий Федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой». Однако в проекте сопутствующего закона уточняется, что ипотечный договор между заемщиком и кредитором должен быть составлен по тем же правилам, что и договор потребкредитования. «К договору кредита (займа), заключенному с физическим лицом, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, применяются требования ФЗ “О потребительском кредите (займе)”», – гласит поправка в статью 9 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодатели создали определенную путаницу. Один законопроект якобы жилищного кредитования не касается. Зато второй утверждает, что впредь ипотечные договоры будут писаться по правилам первого закона.

Более того, участники отечественного рынка кредитования почти единогласно главной новацией проекта ФЗ «О потребительском кредите (займе)» называют ужесточение для кредиторов правил составления договоров.

Таким образом, после принятия обоих законов кредиторы будут переписывать типовые договоры как для потребительского, так и для ипотечного кредитования.

Прозрачный договор
Проект ФЗ «О потребительском кредите (займе)» содержит прямые указания, какую информацию банк (или выдающая займы некредитная организация) обязан включить в предлагаемый на подпись заемщику договор.

Буквально на первых страницах документа должна размещаться таблица с «четким, хорошо читаемым шрифтом». И в этой таблице должны быть перечислены все индивидуальные условия займа: сумма, срок, процентная ставка, перечень возможных видов обеспечения, информация о перемене процентной ставки и предупреждение о возможности уступки кредита третьим лицам. Кроме этого, кредитор обязывается сообщить о способах возврата кредита, о сроке, в течение которого заемщик вправе отказаться от кредита, об ответственности заемщика и санкциях за ненадлежащее исполнение условий договора, о подсудности споров по договору.

Все это делается, чтобы защитить заемщиков от скрытых платежей. «Борьба со скрытыми комиссиями при предоставлении кредитов лишь отчасти увенчалась успехом», – поясняет заместитель председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Николай Журавлев. «У основных игроков комиссии полностью, конечно, не исчезли», – уточняет ведущий специалист департамента ипотеки «НДВ СПб» Вадим Юсупов.

Таким образом, в качестве дополнительной меры по защите заемщиков рынок кредитования получит единую форму договора с указанной полной стоимостью кредита. И согласно законопроекту «О потребительском кредите (займе)» эта форма должна быть установлена нормативным актом Банка России. Проще говоря, на ипотечном рынке появится единый стандарт договоров.

Кстати, согласно этому же законопроекту, в случае если договором будет предусмотрено открытие заемщику специального банковского счета, операции по такому счету должны осуществляться кредитором бесплатно. Напомним, банки до сих пор не отказались от практики брать с клиента плату за перевод денег со счета на счет. И новая норма умерит аппетиты кредиторов.

Возвращение эффективной ставки
«Единый ипотечный договор мог бы стать удобным и прозрачным документом для кредитных организаций, клиентов и для соответствующих государственных органов», – отмечает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. Кстати, уже сегодня ипотечные договоры по сравнению с потребительскими включают на порядок меньше уловок, заставляющих должника раскошелиться.

Между тем в идее «полной стоимости кредита» нет ничего оригинального. Еще в конце 2006 года Центробанк опубликовал указание № 1759-У. Этот документ обязывал коммерческие структуры с 1 июля 2007 года раскрывать «эффективную процентную ставку», проще говоря, реальную стоимость кредитов. Кроме того, право на получение полной информации по кредиту до заключения кредитного договора закреплено в статье 10 ФЗ «О защите прав потребителей», статье 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности». Однако до настоящего момента у регуляторов не хватало сил настоять, чтобы банки вели себя законопослушно.
«Центробанк, обязав коммерческие банки раскрывать эффективную процентную ставку по кредитам и даже дав формулу для ее расчета, не указал, какие конкретно платежи должны в этот расчет включаться, – констатируют авторы сайта finmath.ru. – В результате разные банки придерживаются разных точек зрения на этот вопрос: многие, например, не включают в расчет как раз страховые выплаты».
Теперь, согласно законопроекту «О потребительском кредите (займе)», полная стоимость кредита будет размещаться в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора, перед таблицей. И рассчитываться «полная стоимость» будет по формуле, похожей на ранее предлагавшуюся для расчетов «эффективной процентной ставки» (см. Справку БН).

Первичка – тонкая материя
Пока не названы сроки, когда законопроекты будут приняты. Впрочем, законодатели надеются, что оба закона вступят в силу с 1 июля 2014 года.

Однако ни один из законопроектов не отвечает на остро стоящий для кредитования на первичном рынке недвижимости вопрос.

Поясним: в настоящее время по собственной классификации Центробанк относит жилищные кредиты на первичном рынке недвижимости к беззалоговым кредитам. Иначе говоря, не считает их ипотечными. При этом согласно требованиям ЦБ банки должны резервировать под не обеспеченные залогом кредиты собственные деньги на случай возможных невозвратов.

Ранее минимальные нормативы резервирования по беззалоговым потребительским кредитам составляли 0,5% от объема кредитования. Сейчас по не обеспеченным залогом кредитам необходимо резервировать 2%. А с 1 января 2014 года ожидается введение обязательного резервирования суммы в размере 3% от не обеспеченных залогами кредитов. Напомним, для этого надо внести соответствующие правки в Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери» (Положение 283-П). «Соответственно, банкам приходится держать без движения все более крупные суммы, – прокомментировал БН ситуацию начальник ипотечного департамента Банка “Санкт-Петербург” Дмитрий Алексеев. – И кредитование покупок недвижимости на первичном рынке становится все менее и менее интересным».

В законопроекте же о потребкредитовании дается весьма расплывчатая формулировка.

Параграф 1 пункта 1 статьи 3 гласит: «Потребительский кредит (заем) – денежные средства, предоставленные кредитором заемщику на основании кредитного договора, договора займа, в том числе с использованием электронного средства платежа, в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (далее – договор потребительского кредита (займа)), в том числе с лимитом кредитования». Иначе говоря, право определять, является ли ипотека на первичку настоящим ипотечным кредитом или потребкредитом, остается за Центробанком. Таким образом, впредь до специальных разъяснений ЦБ ипотека на новостройки будет регулироваться законом «О потребительском кредите (займе)».

И в этом ракурсе следует вспомнить недавнее обещание главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной. Она заявила, что ее организация берет на себя задачу по снижению средних ипотечных процентных ставок в стране.

В рамках же законопроекта о потребкредитовании ЦБ получает административный рычаг управления процентными ставками. Ведь документ кроме прочего устанавливает ограничение полной стоимости кредита.

Согласно новым правилам игры Центробанк будет ежеквартально рассчитывать среднерыночное значение полной стоимости для разных категорий кредитов. И не будет иметь права устанавливать ставки, более чем на треть превышающие среднерыночные значения. Иными словами, ипотека на новостройки получит административно управляемый потолок ставок.

Вроде бы это на руку потенциальным заемщикам. С другой стороны, банки, которые не смогут найти дешевое фондирование, будут уходить с этого рынка. А это приведет к сокращению вариантов выбора.

P.S. Косвенное отношение к рынку ипотечного кредитования имеют новеллы законопроектов, посвященные содержанию кредитных историй и регулированию коллекторской деятельности. Но эти новшества требуют рассмотрения в отдельной публикации.

Справка БН

Статья 6 законопроекта «О потребительском кредите (займе)»

Полная стоимость потребительского кредита (займа)

1. Полная стоимость потребительского кредита (займа), рассчитанная в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального из используемых на этой странице размера. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее пяти процентов площади первой страницы договора потребительского кредита (займа).
2. Полная стоимость потребительского кредита (займа) определяется в процентах годовых по формуле:

n         ДПi
Е   ------------------ = 0
i-0             (d1-do)
                  --------
      (1+ПСК)  365

где:   – дата i-го денежного потока (платежа);
  – дата начального денежного потока (платежа) (совпадает с датой перечисления денежных средств заемщику);
n – количество денежных потоков (платежей);
  – сумма i-го денежного потока (платежа) по договору потребительского кредита (займа). Разнонаправленные денежные потоки (платежи) (приток и отток денежных средств) включаются в расчет с противоположными математическими знаками – предоставление заемщику кредита на дату его выдачи включается в расчет со знаком «минус», возврат заемщиком кредита, уплата процентов по кредиту включаются в расчет со знаком «плюс»;
ПСК – полная стоимость кредита, в процентах годовых.
При определении полной стоимости потребительского кредита (займа) все платежи, предшествующие дате перечисления денежных средств заемщику, включаются в состав платежей, осуществляемых заемщиком на дату начального денежного потока (платежа) ( ).
3. В расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) включаются следующие платежи заемщика, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей:
1) по погашению основной суммы долга по договору потребительского кредита (займа);
2) по уплате процентов по договору потребительского кредита (займа);
3) платежи заемщика в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий договора потребительского кредита (займа) и (или) если выдача потребительского кредита (займа) поставлена в зависимость от совершения этих платежей;
4) плата за выпуск и обслуживание электронного средства платежа при заключении и исполнении договора потребительского кредита (займа);
5) платежи в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей следует из условий договора потребительского кредита (займа), в котором определены такие третьи лица, и (или) если выдача потребительского кредита (займа) поставлена в зависимость от заключения договора с третьим лицом.