Россия обречена на ипотеку с господдержкой

 
Большинство наблюдавшихся в 2013 году тенденций ипотечного рынка продолжатся и в 2014-м. Государство будет давить на крупные банки, чтобы они снижали процентные ставки. А те, в свою очередь, будут требовать у государства деньги на удешевление ипотеки.

В ипотечной войне скидок побеждают госбанки. Что можно было упростить в отношениях с потенциальным заемщиком, уже упрощено. И частные банки постепенно теряют рынок жилищного кредитования, ведь им некуда дальше отступать.

Есть три кита
За период с марта по октябрь 2013 года средневзвешенная ипотечная процентная ставка в РФ снизилась с 12,9% до 12,3%.

При этом инициаторами поступательного снижения ставок весь уходящий год выступали именно банки с участием госкапитала. Сам тренд обозначился с момента, когда в марте Сбербанк запустил акцию «12-12-12». Напомним, что тогда банк снизил все ставки по жилищному кредитованию на один процентный пункт. И параллельно была упрощена процедура аккредитации новостроек.

Ответный ход ближайший конкурент Сбербанка, ВТБ24, сделал 1 сентября. Было заявлено, что до конца года заемщики смогут приобретать жилье в новостройках с первоначальным взносом 10% на срок до семи лет по ставке 11,5% годовых в рублях. А в первых числах декабря ВТБ24 уже объявил о готовности давать ипотечные кредиты со ставкой в 11,5% годовых – неважно, на какой срок.

Газпромбанк 6 ноября запустил акцию для первичного и вторичного рынков «14-13-12». Процентная ставка до момента оформления права собственности – 12,45%, после – 12%.

Другие игроки, чтобы не остаться вытесненными с рынка, также были вынуждены снижать ставки. Но с некоторым запозданием. И, по данным компании «Эксперт РА», на сегодня доля трех банков-лидеров уже составляет 68% ипотечного рынка (годом ранее – 62%). Проще говоря, доля «трех китов» поступательно растет. И это можно считать одной из главных тенденций 2013 года.

Проще простого
Все банки уже отработали стандартные процедуры взаимодействия с клиентами до автоматизма. «Из сделанного можно отметить возможность досрочного погашения кредита через интернет-банк, увеличение скорости принятия решений по заявкам более чем на 30% за счет автоматизации ряда поточных операций», – отмечает начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

Следующим заметным трендом года являлось общее снижение требований к потенциальным заемщикам.

Так, заместитель управляющего петербургским филиалом Абсолют Банка Антон Горнушкин, перечисляя шаги своего банка по либерализации отношений с заемщиками, насчитал девять пунктов. Банк увеличил предельный возраст заемщика на момент окончания срока действия кредитного договора до 65 лет. Также стало не нужно предоставлять документы о дееспособности заемщика и продавца.
Изменены требования к гражданству заемщиков. Теперь в качестве потенциальных заемщиков рассматриваются не только граждане РФ, но и иностранные граждане при соблюдении определенных требований. Либо заемщик является гражданином какой-нибудь страны из одобренного банком перечня, либо минимальный размер первоначального взноса по кредиту составляет не менее 40%. И так далее.

«Помимо снижения размера первоначального взноса до 10% мы упростили требования к заемщикам, – в свою очередь рассказывает начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин. – Были значительно упрощены требования к предмету залога: часть перепланировок переведена в список разрешенных с точки зрения банка, по ряду программ кредитования отменена необходимость предоставления кадастровых паспортов». Кроме того, банк снял требование по наличию постоянной регистрации в регионе покупки жилья.

«Если прежде определенные слои населения даже мечтать не могли об ипотечном кредите, то сейчас вполне могут себе заем позволить», – резюмирует руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. С ее точки зрения наиболее значимым для ипотечного рынка «либеральным» шагом стало решение банков давать кредиты всего на основании двух предоставленных заемщиком документов.

В первых рядах
Впрочем, большинство опрошенных БН представителей агентств недвижимости главной тенденцией 2013 года считают не упрощение подходов, а переориентацию рынка со «вторички» на «первичку».

«Главная тенденция 2013 года – окончательная победа новостройки, как объекта для ипотечного кредитования, над вторичным жильем, – рассуждает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. – Сегодня на рынке есть строящиеся объекты, где до 80% продаж осуществляется с привлечением ипотеки. В среднем же этот показатель за последний год приблизился к 40%». По словам специалиста, рост ипотечных сделок на первичном рынке позволяет застройщикам серьезно увеличивать продажи в своих проектах. И, как отмечает директор Северной филиальной сети агентства «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов, темпы роста кредитования объектов первичного рынка оказались настолько высокими, что это «бумерангом ударило по аренде жилых помещений, сократив доходы агентств, специализирующихся на найме».

Соответственно, следующей тенденцией ипотечного рынка можно назвать появление специальных скидочных акций, проводимых банками совместно с застройщиками.

Например, как рассказывает БН коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, на текущий момент по объектам компании специальные условия предлагают 3 банка – Сбербанк, Ханты-Мансийский Банк и Банк «СОЮЗ». Это выгодная ставка и минимальный первоначальный взнос.

В целом же, считает Алексей Гусев, для застройщика является преимуществом, если строящийся объект аккредитован в одном-двух крупнейших банках, и имеет в партнерах несколько банков с хорошими условиями обслуживания.

Ростки будущего
Наконец, тенденцией можно считать общий рост ипотечного рынка. Согласно усредненным прогнозам в целом за год будет выдано ипотечных кредитов на 1,3 трлн руб. (см. таблицу). Если в 2012 году физическими лицами с привлечением жилищного кредита было заключено 20,5% сделок на отечественном рынке недвижимости, то в 2013-м уже 24,6%.

И уже звучат оптимистичные прогнозы на 2014 год.

Правда, не все прогнозы столь позитивны. Так, главный специалист Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Наталия Копитель считает, что в будущем году на рынок ипотеки отрицательно повлияет ужесточение требований к потребительскому беззалоговому кредитованию.

Генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко полагает, что наблюдаемое с весны плавное движение в сторону уменьшения ставок – это не рыночная тенденция, а политическая воля.

«Российское правительство неоднократно высказывалось о необходимости снизить ставки по ипотеке», – напомнила эксперт. Так, в мае 2012 года президент РФ Владимир Путин заявил, что к 2018 году средняя стоимость рублевых ипотечных кредитов должна быть на уровне инфляции плюс 2,2%. Более реальную задачу в апреле этого года высказал премьер-министр Дмитрий Медведев – сделать ставки на уровне 9-10% годовых в 2013 году. И хотя такой уровень ипотечных ставок сейчас недоступен, этот год оказался лучше, чем прогнозировали эксперты в конце 2012-го, предполагая среднюю ставку в 2013 году на уровне 13-13,5% годовых.

По мнению Галины Афанасенко, незначительное снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, – таких как «Молодые учителя», «Молодые ученые» и др. «Эти программы не получили достаточного отклика в 2013 году. Полагаю, что в 2014-м они займут значительно большую по объему долю рынка», – прогнозирует она.

Впрочем, в своих оценках ближайших 12 месяцев БН скорее готов присоединиться к оптимистам, чем к пессимистам. В начале 2013 года негативных прогнозов тоже хватало, однако они не сбылись.