Рынком правит арендатор

Будут ли петербургские арендодатели сами платить комиссионные?

Цены аренды жилья в Петербурге в общем и целом снижаются. Оговорку «в общем…» мы сделали, потому что вариантов много в любом районе и, к примеру, «однушку» можно найти и за 15, и за 25 тыс. рублей в месяц (особенно там, где есть дома разных типов и годов постройки).

Теперь несколько слов об итогах 2015 года для территории, находящейся внутри КАД. Сейчас эти итоги все еще репрезентативны, хотя некоторые показатели за январь еще немного снизились. Аренда комнат за год подешевела на 2,5–2,6%, а средняя цена предложения составила к концу декабря 11,0–11,1 тыс. рублей в месяц. Примерно так же снизилась цена аренды однокомнатных квартир: все аналитики оценили это снижение в 3%, а среднюю итоговую цену назвали на уровне 21,0–21,1 тыс. рублей в месяц. Заметнее остальных подешевели двухкомнатные квартиры – на 6,0–6,2% (до 27,8–29,2 тыс. рублей в месяц). В наименьшей степени за 2015 год подешевели трехкомнатные квартиры – на 1,5–1,8%, а средняя цена их аренды, по разным оценкам, составила 36,5–36,6 тыс. рублей в месяц. Стоит отметить, что тут речь идет о предложении, однако многие эксперты считают, что на самом деле ставки упали более существенно – на 8–12%.

Более заметно изменились цены на территории, которая находится за пределами КАД. Там арендные ставки на традиционно востребованные однокомнатные квартиры снизились сразу на 2–3 тыс. рублей. Арендовать квартиру-студию, например, в Шушарах в декабре 2015 года можно было менее чем за 16 тыс. рублей (вместо 17–18 тысяч, отмеченных годом ранее). В более отдаленных пригородах снижение арендных ставок на малогабаритное жилье было самым большим и доходило до 12%.

Перейдем к итогам января 2016 года. Средняя цена предложения на рынке аренды комнат понизилась на 0,9% (до 10,9–11,0 тыс. рублей в месяц), однокомнатных квартир – на 1% (до 20,8 тыс. рублей в месяц), двухкомнатных – на 0,6% (до 27,5 тыс. рублей в месяц), а цена трехкомнатных, по некоторым оценкам, даже возросла на 0,5% (до 36,8 тыс. рублей в месяц).

Как мы видим, январь не показал никаких серьезных изменений и, соответственно, не позволил говорить о каких-то важных тенденциях на рынке аренды. Делать прогнозы можно попробовать, посмотрев на происходящее в Москве, так как давно замечено, что столичные тренды обычно становятся актуальными и для Петербурга (только на несколько месяцев позже).

По данным столичных интернет-порталов о недвижимости, на московском рынке аренды за 2015 год произошел настоящий обвал цен: в среднем квартиры массовых сегментов подешевели на 20–25%. Для того чтобы привлечь арендодателей, многие владельцы квартир сами стали выплачивать риэлторам комиссионные за их услуги. Число арендодателей, готовых взять эти расходы на себя, в массовом сегменте выросло за 2015 год на 15–20%. При этом арендатор, как и раньше, вносит сумму, состоящую из оплаты первого месяца проживания и гарантийного депозита.

Петербургские эксперты предполагают, что в Северной столице не стоит ожидать полного копирования московских трендов. Перекладывание оплаты услуг риэлторов на плечи владельцев жилья в Петербурге вряд ли станет повсеместным (по крайней мере, в ближайшем будущем). Для этого рынок аренды должен просесть еще сильнее. А что касается цен, то, по прогнозам большинства экспертов, в 2016 году арендные ставки продолжат снижаться и к концу года могут сократиться еще
на 10–15%. 
Алексей Крылов


	Елена Бушурова, заместитель директора Центра коммерческой недвижимости ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость» (ул. Боткинская, 15):

Ситуация на рынке аренды непростая: поднялся спрос на загородные объекты, на рынке появились апарт-отели (правда, пока их совсем мало). Сегодня много посуточной аренды – думаю, что это связано с большим количеством приезжих и с тем, что те готовы подольше ждать и торговаться, перед тем как арендовать квартиру на долгий срок.

Наши собственники со временем приходят к тому, что все это необходимо учитывать, и потихоньку двигаются вниз по цене, примерно на 15–20% от заявленной. Однако груз комиссионного вознаграждения собственники в основной своей массе все-таки стараются возложить на плечи нанимателей. Правда, есть разумные собственники, которые понимают: лучше самим заплатить агенту, чем сидеть полгода без дохода. Но таких чрезвычайно мало.

Чего стоит ждать от рынка аренды? Мы, например, развиваем новые ресурсы: загородная недвижимость в разных категориях, апарт-отели, мини-отели и т. д. Уходить с него или сосредотачиваться в каком-то узком сегменте не собираемся.


	Марина Филиппова, менеджер департамента жилой аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

Выплата комиссионных теми, кто сдает квартиру, – очень хорошая идея для рынка аренды, но, к сожалению, подобные явления, уже давно практикуемые в Москве, в Петербурге пока не прижились. За всю мою практику был единственный такой случай: арендодатель предложил агенту половину месячной арендной ставки в качестве комиссионных. Что интересно, это был москвич, владеющий петербургской квартирой. Кстати, еще несколько лет назад такую инициативу выдвигала Ассоциация риэлторов (комитет по аренде), но все так и осталось на месте. А ведь сейчас это был бы выход из той сложной ситуации, которая складывается.

С чего начался 2016 год? Спрос в разы меньше, предложений огромное количество, и это уже понизило цены. Для многих наймодателей Новый год – это освобождение квартиры (не всегда бесконфликтное!), очень много неплатежей по договорам (арендаторам просто нечем платить), а для нанимателей это большой выбор квартир. Риэлторы стараются участвовать во всех конфликтных ситуациях, вплоть до судебных разбирательств.


	Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

В Петербурге комиссию риэлтору по-прежнему платит арендатор. Одной из ключевых тенденций рынка в 2015 году стал рост спроса на кратко- и среднесрочную аренду в апарт-отелях. Подобный формат уже давно стал общепринятым для европейских городов, в то время как в России цивилизованный рынок аренды только начинает формироваться. Основная сложность на рынке аренды сегодня – перенасыщение предложением однотипного жилья в локациях с высокой конкуренцией. Кроме того, ожидания собственников и арендаторов сильно расходятся: собственники не готовы снижать стоимость аренды, увеличивая таким образом сроки экспозиции. Риэлтор в этом случае должен объяснить собственнику порядок ценообразования на рынке в текущих условиях. Это помогает добиться дисконта в 10–20% и проведения успешной сделки. В 2016 году мы не прогнозируем серьезных изменений, рынок будет находиться в состоянии стагнации.