Вторичный рынок жилья на чем цены успокоятся

      
Начало года выдалось нервозным. На вторичном рынке Петербурга царило оживление, поэтому цены за три месяца заметно выросли. Что дальше – набор высоты или спад с неизбежной в таких случаях переоценкой ценностей?

Один из характерных признаков петербургского рынка жилья, отличающих его от рынков недвижимости большинства российских регионов, – значительное число покупок не «для себя, любимого», а тех, в основе которых лежат инвестиционные мотивации. Поэтому и уровень накала страстей по поводу того, в каком направлении двинутся цены, в городе на Неве всегда был высоким.

В течение всего первого квартала 2014 года интригу рынку вторичного жилья задавал тревожный эмоциональный фон, связанный со стремительной девальвацией рубля. Но логика развития событий подсказывала, что спрос, реализованный сегодня, неминуемо обернется спадом активности завтра, а «горячие» январь и февраль сменятся «прохладной» весной. И в результате рынок квартир вернется к уже ставшему привычным застою, под знаком которого прошел весь 2013 год.

Но вот незаметно, на фоне крымских событий, пролетел март. Пришла пора оценить – потребуются ли корректировки прогнозного сценария.

Итак, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на конец декабря прошлого года значение средней цены предложения на вторичном рынке жилья Петербурга составляло 96,5 тыс. руб. за кв. м, март «закрылся» на отметке 98,5 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, в течение трех месяцев нового года средние цены предложения выросли на 2% (рис. 1). Отметим сразу: для прошлого года такой квартальный скачок цен нетипичен. Тем не менее похожая динамика (2-3% прироста за квартал) наблюдалась в период послекризисного восстановления цен – с середины 2011 до середины 2012 года.

Драйверы ценового скачка всем хорошо известны: политические и экономические события последних месяцев еще свежи в памяти. Петербургские риэлторы отметили оживление покупательской активности еще в конце января, когда курс рубля по отношению к доллару и евро уверенно пошел вниз.

Некоторые продавцы недвижимости попытались проиндексировать цены, но понимания у покупателей такой ход не встретил. Результат: к марту обозначилось заметное снижение объемов предложения квартир. Если, к примеру, в начале прошлой весны или в осенние месяцы 2013 года в листингах «светилось» около 23 тысяч объявлений о продаже, то в нынешнем марте – только 19,1 тысячи (рис. 2). Сроки экспозиции объектов также имеют тенденцию к снижению, но не столь значительному (рис. 3).

Время экспозиции, количество дней в листингах БН
Впрочем, на сей раз данные индикаторы (обычно они характеризуют покупательскую активность), вовсе не свидетельствуют о том, что квартиры скупались словно горячие пирожки. Еще в далеком 1998 году аналитики и риэлторы заметили: в периоды выраженного снижения курса национальной валюты значительную часть объектов просто снимают с продажи – так сказать, до прояснения обстоятельств.

Свет на реальное положение дел могла бы пролить публикация квартальных статистических отчетов Росреестра о количестве сделок за первый квартал. Но эти данные в последние годы всегда публикуются со значительным запозданием. Стало быть, переходим к собственным наблюдениям.

Во второй половине марта, когда российский рубль, заметно сдавший свои позиции в течение зимы, стал укрепляться, ажиотаж, вызванный беспокойством граждан за судьбу сбережений, пошел на спад. Но рынок жилья инерционен: именно последняя неделя месяца отмечена заметным скачком цен. Так, 4 апреля значение средней цены предложения превысило отметку 99 тыс. руб. за кв. м. Однако при ближайшем рассмотрении можно заметить, что рост ценовой температуры происходит в первую очередь за счет ухода с рынка самых дешевых предложений.

Лидеры и аутсайдеры: все те же лица
Хитом продаж по-прежнему остаются малогабаритные квартиры, их в спектре предложения с каждым месяцем становилось все меньше, при этом быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. В частности, цена квадратного метра в «однушке» в марте выросла по сравнению с февралем на 1,1%. «Двушки» при этом подорожали на 0,8%, «трешки» – на 0,9%. Таким образом, средние цены предложения однокомнатных квартир на конец марта составили 3,89 млн руб., двухкомнатных – 5,64 млн руб., трехкомнатных – 7,71 млн руб. (рис. 4). Хотя, конечно, по сравнению с данными на конец февраля, изменения малозаметные. При этом повторимся: основной ценовой рывок пришелся на последнюю неделю месяца.

В структуре предложений по типам жилья (опять-таки в сравнении с февралем) тоже заметных изменений не произошло (рис. 5). Здесь по-прежнему доминируют квартиры в панельных хрущевках и брежневках (таковых около 26%) и жилье в монолитно-кирпичных домах рыночного периода постройки (чуть больше 25%). Зато при этом с каждым месяцем в спектре предложений едва заметно уменьшается доля одно- и двухкомнатных квартир (рис. 6). И это уже похоже на тенденцию.
Структура по типам домов, % от общего объемаСтруктура по типам квартир, % от общего объема

Структура предложения по территориальным зонам также остается стабильной, однако здесь в традиционной тройке районов с самыми большими объемами предложения – Невском, Приморском, Выборгском – лидеры меняются. В частности, к февралю Невский район обогнал по количеству выставленных на продажу квартир лидировавший в прошлом году Приморский, и в настоящее время этот отрыв увеличивается (рис. 7).

Самое дорогое жилье по-прежнему предлагается в исторических районах, в которых доминирует дореволюционная застройка. В Центральном районе в марте средний «квадрат» оценивали в 113,2 тыс. руб., в Петроградском – в 111,6 тыс. руб., в Василеостровском – 112,6 тыс. руб. За Невским и Красносельским районами, с преобладающим типом застройки «старая панель», сохраняется статус территорий самого демократичного по ценам жилья (средние значения марта – 89,1 и 87,0 тыс. руб. за кв. м).

В целом, сравнивая данные аналитиков БН за три месяца 2014 года, приходится констатировать, что сколь-нибудь значительных изменений в структуре предложения не произошло. На первый взгляд кажется, что рынок сохраняет невозмутимую стабильность. Есть, правда, одно существенное «но»: упомянутое нами выше и, к слову, весьма значительное снижение объемов предложения наблюдается во всех без исключения сегментах. Интересные для покупателей объекты продаются, а не столь ликвидные снимаются с продажи. Таким образом, вне зависимости от того, интересуется ли сегодняшний покупатель демократичными квартирами в панельных домах, старым фондом, сталинками или монолитно-кирпичными домами новой вторички, поле выбора заметно сузилось.

И еще одна деталь. Мы регулярно – каждый месяц – публикуем данные о самых дешевых и самых дорогих комнатах, одно-, двух- и трехкомнатных квартирах. Причем в прошлом году некоторые объекты держались в «хит-параде» в течение нескольких месяцев. Так вот, в марте и феврале новости, в которых упоминались самые выгодные по ценам предложения, стремительно устаревали: например, в сегменте «экстремально» дешевых комнат и однокомнатных квартир лидеры менялись едва ли не ежедневно.

Только время покажет, был ли высокий эмоциональный фон, сопровождавший в последнее время сделки на рынке недвижимости, всего лишь бурей в стакане. Или все же дал начало периоду переоценки «недвижимых ценностей».

Для того чтобы оценить настроения и интересы потенциальных покупателей жилой недвижимости, редакция организовала серию опросов читателей на странице БН.ру социальной сети «ВКонтакте». Голосование продолжается, но за три дня с начала опроса только 7% посетителей обозначили покупку недвижимости как «бесперспективное вложение денег». При этом мнения пользователей по поводу будущего разных сегментов рынка жилья разошлись. Больше всего голосов (46%) отдано за покупку квартиры в «свежем» доме эконом-класса. Около 10,5% принявших участие в опросе считают оптимальным вариантом вложения денег в недвижимость покупку участка с коммуникациями для строительства собственного дома (и это тоже цифра, заслуживающая внимания девелоперов: ценовая недоступность квартир множит количество потенциальных частных застройщиков). Все другие типы жилой недвижимости (загородный коттедж, комната в коммуналке, типовая квартира в доме советского периода постройки, нетиповая квартира в старом фонде или сталинском доме, новостройка бизнес-класса) набрали в рейтинге от 5,5 до 9,8% голосов.

Теперь посмотрим глазами потенциальных покупателей на городские территории. В качестве районов самых удобных и привлекательных для проживания участники опроса назвали исторический центр города (19% голосов), южные Московский и Фрунзенский районы (18%), а также северные – Выборгский и Калининский (17%). Конечно, такие данные опросов являют собой своего рода «моментальную фотографию». Тем не менее они позволяют оценивать, какими способами петербуржцы намерены решать насущные жилищные вопросы, а потенциальным инвесторам дают подсказку на предмет того, какие объекты будут востребованы.

Спорить с гласом народа не будем: единого рецепта для каждого продавца, покупателя или инвестора у нас нет. Однако житейский опыт подсказывает, что ни застои, ни кризисы не бывают вечными. И в выигрыше, как правило, оказываются те, кто выбирают нестандартные пути и видят перспективы там, где их вовремя не разглядели другие.