Ипотека в январе ледниковый период

Ставки выросли в полтора раза, а число заявок резко сократилось
 
После декабрьской встряски рынок ипотеки скован: уже одобренные по старым ставкам кредиты выданы, а за ипотекой по новым, выросшим в полтора раза ставкам потенциальные заемщики не спешат. Как долго продлится ипотечный ступор, никто сказать не берется: это зависит от действий Центробанка и правительства.

Почему выросли ставки
Год выдался экономически сложным. Санкции, контрсанкции, падение рубля и резкий рост инфляции не могли не отразиться на ипотечных ставках. Ключевая ставка Центробанка, от которой зависят ставки, по которым банки выдают кредиты физическим лицам, росла на протяжении всего прошлого года. Если в январе-марте 2014 она была 5,5%, и ипотечные ставки держались на уровне 11-13% (а были спецпредложения и под 9% годовых), то к концу декабря ключевая ставка выросла до 17%, а ипотечные ставки – до 15-20% годовых. Тогда еще кредитные организации надеялись на быстрое снижение ключевой ставки, однако некоторые банки сразу объявили о приостановке выдачи ипотечных кредитов до прояснения ситуации.

Но в январе, очнувшись от новогодних праздников, рынок почувствовал себя еще хуже. Поняв, что улучшения условий от Центробанка ждать не стоит, банки обновили ипотечные ставки: теперь взять кредит для покупки жилья под 15-16% – редкая удача. И это притом, что ставку в 13,5% принято считать критической для растущего рынка (темпы резко падают), а ставку в 16% эксперты называют едва ли не смертельной для ипотеки.

«Правило на рынке ипотеки Сбербанк и ВТБ24 задали еще в декабре 2014 года, – говорит начальник отдела кредитования ООО «Александр Недвижимость» Илья Круглов. – Сбербанк 22 декабря повысил ставку на 2%, минимум 14,5%. ВТБ24 18 декабря сделал единую ставку 14,95%, а 15 января увеличил еще на 1% – получилось 15,95%. Те банки, которые в декабре выставили ставки 19% и более, с первых чисел января начали постепенное движение в сторону лидеров. Абсолют-банк – 16,45% с 15 января, “Уралсиб” – 17,5% с 19 января и так далее. Таким образом, мы сейчас наблюдаем движение за лидером, то есть банки с традиционно сильными направлениями ипотеки боятся отдавать свою долю рынка и, видимо, начинают “работать в ноль” ради сохранения штата сотрудников, наработанной партнерской и клиентской базы».

Рынок в новых условиях
Впрочем, выросли не только ставки. Заметно ужесточились условия кредитования и требования, предъявляемые банками к заемщикам.

«Многие банки значительно увеличили размер первого взноса, – говорит руководитель ипотечного направления департамента новостроек Becar Сергей Гребенюк. – К примеру, ипотечный банк DeltaCredit увеличил размер первого взноса по ипотеке на первичном рынке с 10% до 40%, в Сбербанке первый взнос вырос до 20%, в ВТБ24 – до 30%. Комиссионные сборы и условия страхования на рынке ипотеки не претерпели изменений. Но ужесточились требования к заемщикам: возраст, стаж, доход. Например, если заемщик предоставляет справку о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка, то банк может увеличить для него процентную ставку в пределах 1%. Для подтверждения дохода и во избежание ужесточения условий ипотечного кредитования заемщикам необходимо предоставлять справку 2-НДФЛ».

Список банков, которые заметно увеличили размер первоначального взноса, можно продолжить. Нулевой взнос ушел в прошлое, взнос в размере 10% остался только в «Балтийской ипотечной корпорации». С 10% до 30% вырос взнос в Ханты-Мансийском банке и «Уралсибе», с 10% до 40% – в банке «Абсолют», с 15% до 40% – в Росбанке. А некоторые банки, например «Советский», и вовсе ушли с ипотечного рынка.

Сократились и сроки кредитования. С 50 до 30 лет сократил максимальный срок кредитования ВТБ24, с 30 до 20 лет – Ханты-Мансийский банк и «Уралсиб».

По словам Ильи Круглова, все это привело к тому, что число выдаваемых банками кредитов в январе заметно снизилось. В отделениях мелких банков за весь январь прошли лишь 1-2 выдачи, в то время как еще в ноябре там совершалось по 40-50 сделок в месяц. В оставшихся на ипотечном рынке крупных банках, по словам эксперта, спад заметен не так сильно: в основном за счет того, что к ним потянулись заемщики из тех банков, которые прекратили кредитование».

Долларовая истерия
Несмотря на то, что заемщикам, успевшим взять кредит до наступления «темных времен», сегодня принято завидовать, среди них есть категория тех, кто сейчас и хотел бы оказаться без кредита, да не может. Речь идет о валютных заемщиках, взявших ипотеку в долларах США и евро. Если такой заемщик получает зарплату в той же валюте, в которой взял кредит, в его жизни ничего не изменилось. Но подавляющее большинство валютных заемщиков получают зарплату в рублях.

Чем руководствовались эти заемщики, понятно: процентные ставки в долларах и евро всегда были ниже рублевых ставок. О том, что может резко измениться курс (как это было, например, не так давно, в 2008-2009 годах), они не думали. Теперь оплачивать ипотечные взносы они не могут, и на помощь им пришло государство. Правда, бюджетные деньги на это тратиться не будут. Пока Центробанк ограничился рекомендацией: 23 января выпустил письмо, в котором рекомендовал банкам реструктурировать валютную ипотеку по курсу на 1 октября прошлого года — 39,4 рубля за доллар и 49,98 рубля за евро.

Несмотря на рекомендательный характер письма, известно, что многие банки считают такие послания ЦБ обязательными к исполнению. Однако в данном случае переступить через свои материальные интересы и понести многомиллиардные потери пока не решился ни один банк. В неофициальных комментариях банкиры признаются, что выполнить «просьбу» ЦБ просто нереально, и ни один банк на это не пойдет. Исключение – банки с очень малым числом валютных заемщиков, буквально единичными клиентами, могут перевести такие кредиты в рубли по рекомендованному курсу, чтобы потом гордо сообщить об этом в своих новостях.

Осторожные прогнозы
Чего же ждать от ипотечного рынка в ближайшие месяцы? По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, ключевая ставка снизится «при формировании устойчивой тенденции к снижению инфляции и инфляционных ожиданий». Пока, несмотря на слухи, регулятор не снизил и не планирует снижать ключевую ставку.

Если ситуация не исправится в ближайшее время, рост ставок неминуемо отразится на рынке эконом-жилья, где с привлечением ипотеки совершалось в последние месяцы до двух третей сделок. По прогнозам аналитиков, спрос на ипотечные продукты в 2015 году может сократиться в два раза. Однако, с учетом его бурного роста в последние годы, для рынка это не должно быть критично.

Как сообщает РИА «Новости», комплекс мер по дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования и сохранению доступности ипотеки в сложившихся условиях разработала Ассоциация российских банков. Банку России предлагается создать пилотный проект, в рамках которого увеличить максимальный размер задолженности всех кредитных организаций и увеличить сроки предоставления ликвидности для кредитных организаций, в том числе на срок свыше двух лет, за счет инструментов рефинансирования Банка России, под обеспечение в виде ипотечных ценных бумаг. Также предлагается субсидировать ипотечные ставки для покупателей жилья эконом-класса. Пока никаких официальных ответов на это предложение из Центробанка не поступало.

Обнадеживающие слова об ипотеке сказал на минувшей неделе и вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян. «Во многом покупка жилья зависит от условий ипотеки – порядка 30% квартир в Петербурге покупаются именно в кредит. Поэтому сейчас проводятся меры, чтобы как-либо простимулировать рынок ипотечного жилья», – приводит слова вице-губернатора ИА «Балтинфо». По его словам, это может привести к смягчению условий ипотечного кредитования в ближайшие месяцы. Елена Корсунская 

 	
Илья Круглов, начальник отдела кредитования ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:

Еще в декабре в банках были «черные списки» профессий, таких как сотрудники автосалонов, агентств недвижимости, строительных компаний, банков и прочих профессий и сфер деятельности, сильно подверженных влиянию кризиса. Также в некоторых банках произошли смещения коэффициента «платеж/доход», отвечающего за процентную составляющую платежа по кредиту в общем доходе заемщика. Количество отказов увеличилось. Но в большинстве банков, к сожалению, эти отказы означают лишь нежелание банка выдать кредит, а не качество заемщика.

Думаю, что в ближайшие 2-3 месяца объемы выдачи кредитов снизятся раза в полтора. За полугодие увидим двукратное падение и на этом остановимся, так как ипотека – это тот инструмент решения жилищных задач, которым население уже научилось пользоваться, и он действительно помогает решать иногда неразрешимые задачи, особенно при расселениях и сложных сделках. Поэтому суммы кредитов уменьшатся по Санкт-Петербургу в среднем до 1,3-1,5 млн рублей, и количество их упадет также раза в два.
 	 
Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек Becar:

После увеличения ключевой ставки Центральным Банком до 17% и роста среднерыночной ипотечной ставки до 18% в декабре новых колебаний ставок на рынке жилищного кредитования в январе не происходило. Единственное, что можно отметить, – это понижение процентной ставки по ипотеке Ханты-Мансийским банком с 22% до 20%. Также некоторые банки возобновили выдачу ипотечных кредитов под более высокий процент. К примеру, Абсолют-банк до приостановления ипотечной программы выдавал ипотеку под 13%, банк «Уралсиб» – под 14%. Сейчас, в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования, ставки по ипотеке в указанных банках выросли примерно до 20%.

Сочетание этих и многих других факторов (увеличение первого взноса, ужесточение требований к заемщикам) привело к значительному сокращению сделок по покупке жилой недвижимости с привлечением ипотеки. До тех пор, пока Центральный Банк не снизит ключевую ставку или банкам не станет доступен какой-либо источник дешевого фондирования, рынок жилищного кредитования будет находится в «замершем» состоянии.