Как выиграть на падающем рынке

Заработать на инвестициях в жилье можно даже в кризис, но для этого нужно быть гением
 
Российские инвесторы за последние 15 лет привыкли к почти непрерывному росту цен на недвижимость, и сейчас, когда рынок пошел вниз, многие из них растерялись. На фоне этого известный портал о недвижимости IRN.ru решил дать инвесторам несколько советов. Их общий смысл таков: на фондовой бирже, где тренды меняются несколько раз на дню, умелые игроки умеют зарабатывать не только на росте котировок ценных бумах, но и на их падении; а раз так, то на рынке недвижимости тоже можно получать прибыль в условиях падения цен. Правда, это будет долгосрочная инвестиция.

IRN пишет: когда цены падают, квартиру надо не покупать, а продавать – чтобы через год-два приобрести такую же, но дешевле. Согласно умеренному сценарию, цены квартир на вторичном рынке в 2015-2016 годах будут снижаться примерно на 10-15% в год (правда, этот прогноз сделан не для Петербурга, а для Москвы). При этом совсем не обязательно располагать еще одной квартирой для проживания – жилье, ничем не уступающее проданному, можно снимать на проценты по вкладу, разместив средства от продажи квартиры на банковском депозите. Так что москвичу, продавшему стандартную «однушку» в спальном районе за 6 млн рублей и снявшему взамен такую же за 24 тыс. рублей в месяц, на жизнь будет оставаться более 32 тыс. рублей.

Сразу скажем: для Петербурга эта схема работает иначе, потому что квартира будет продана в два раза дешевле, а цены аренды у нас почти одинаковы. Так что петербуржцу на жизнь будет оставаться менее 10 тыс. рублей в месяц (или ему придется значительно понизить качество снимаемого жилья).
Далее IRN рассуждает: через год-два, если тренд на рынке начнет меняться, можно будет закрыть счет в банке и купить квартиру, аналогичную проданной, но на 10-20-30% дешевле (то есть остаться с деньгами). Конечно, для семей с детьми описанная стратегия мало подходит, так как предполагает несколько переездов. Зато одиночки или семьи без детей таким способом могут увеличить свой капитал, чтобы затем приобрести даже более дорогую и комфортную квартиру, нежели была.

Следующий тезис IRN тоже верен прежде всего для Москвы, а не для Петербурга: «Из-за снижения спроса застройщики сейчас как никогда готовы к скидкам – размер дисконта может достигать 20-30% от стоимости недвижимости, тогда как на стабильном рынке уступка в 3-5% считается очень выгодным предложением». Наши петербургские эксперты о таких крупных скидках не говорят.

И все же, с учетом скидок и традиционного подорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности (пусть и более медленного, чем ранее) инвестиции в первичный рынок, уверены в IRN, сейчас могут быть весьма выгодными. Правда, тут есть одно очень серьезное «но»: в период снижения спроса на рынке резко возрастает риск недостроя, особенно если застройщик переусердствует со скидками. Кроме того, с большим дисконтом может продаваться неликвид, от которого потом будет очень трудно избавиться. Поэтому перед покупкой надо, во-первых, предельно внимательно изучать сам объект и компанию-застройщика, а во-вторых, лучше все-таки приобретать готовые или почти готовые новостройки, тем более что последние нераспроданные квартиры в сданных проектах девелоперы согласны отдавать с хорошим дисконтом. 

Мы спросили петербургских экспертов, есть ли сейчас смысл инвестировать в недвижимость? Алексей Крылов

 	
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:

Таких квалифицированных инвесторов, как здесь описано, на рынке квартир попросту нет. Тут все проще. Например, в 1990 году любая однокомнатная квартира в Ленинграде стоила 1 тыс. долларов, а сейчас как минимум 60 тысяч. Но сейчас и в обозримом будущем такие прямые способы, как раньше – «купи, придержи и молись» – уже вряд ли будут работать. Однако нельзя сказать, что сейчас в недвижимость вкладываться совсем нельзя. Остаются такие возможности как, например, срочный выкуп недвижимости, когда она по каким-то причинам продается значительно дешевле рынка. Например, когда микрофинансовые организации или их заемщики распродают залоговые квартиры. Таких случаев сейчас довольно много, но инвестируют в них в основном те, кто профессионально занимается недвижимостью. Рядовым инвесторам это обычно недоступно. И в любом случае прибыльность здесь будет гораздо меньше, чем раньше. Однозначно сейчас не стоит вкладываться в новостройки на ранней стадии, особенно от застройщиков, не входящих в первую десятку. Самый последний пример – компания «Город». 
 	 
Татьяна Слободянюк, генеральный директор компании «Адвокат-Недвижимость»:

Покупать недвижимость выгодно в период, когда цены падают и возможны скидки. Сейчас лето, основные покупатели в отпусках, и практически все продавцы дают скидки как на первичном рынке, так и на вторичном. Сделки проходят, только если цена на объект изначально ниже рынка или продавец дал хорошую скидку. Что будет с рынком в сентябре, сказать сложно. Но опыт прошлых лет показал, что к концу сентября спрос обычно активизируется, и цены на недвижимость растут. Кроме того, если доллар опять начнет расти, то, скорее всего, рубли будут вкладывать опять-таки в недвижимость. А в период роста цен ожидать от продавцов скидок уже невозможно. Кроме того, если покупателей будет много, то скидку тоже никто не сделает. В общем, факторов, влияющих на формирование цены и спроса, очень много. Но в любом случае покупать выгоднее на падающем рынке, а продавать на растущем. Ждать особого смысла нет.
 	 
Елена Бушурова, заместитель руководителя единого центра коммерческой недвижимости ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:

Инвесторов в Петербурге все меньше: если в январе – феврале уменьшение их количества составляло процентов 10, то сегодня можно говорить о 40%. Впрочем, в какой-то степени это можно объяснить летними отпусками. Простому физлицу сейчас имеет смысл инвестировать в квартиру. Первый вариант – сдача в аренду, второй – с целью перепродажи.

К сожалению, сегодня арендаторы диктуют свои условия, вплоть до указания на то, что надо купить арендодателю, для того чтобы арендатор захотел снять именно эту квартиру. Еще более сложная ситуация – сдача квартир стоимостью выше 100 тыс. рублей в месяц. Таких арендаторов просто единицы. Что касается покупки для дальнейшей перепродажи, то выбор будет между вторичкой и новостройкой. Вторичку в скором времени с большим выигрышем не продать, так что это будет инвестиция на длительную перспективу. Новостройка на сегодняшний день – более привлекательная инвестиция. Для того чтобы продать квартиры в новостройках, застройщики идут на всевозможные скидки, акции, беспроцентные рассрочки и т.д.