Депозиты или доходная недвижимость: почему инвестировать в бетон выгоднее всего?

Ситуация на рынке стремительно меняется – 2022 год показал, что даже время пандемии было относительно спокойным. Скачки на валютном рынке, постоянное изменение ключевой ставки ЦБ, нестабильность на рынке акций и облигаций заставляют задуматься – как сохранить и приумножить свои накопления в текущих условиях? Кто-то выбирает депозиты, кто-то – недвижимость. Попытались разобраться, что выгоднее, и почему.

Депозиты и доходная недвижимость: разница
Важно понимать принципиальную разницу банковского депозита и инвестирования в доходную недвижимость. Депозит – это скорее краткосрочное вложение, цель которого – максимально сохранить средства от последствий инфляции. Ставки депозитов привязаны к ключевой ставке Центробанка России и сейчас, когда Россия (после глобального повышения КС) постепенно начала двигаться по пути снижения ставки для нормализации денежно-кредитной линии, ставки депозитов в перспективе от полугода до года не смогут превысить 7-8%.

Что касается доходной недвижимости, то это, наоборот, долгосрочная инвестиция, которая позволяет сохранить основную часть средств за счет роста рыночной стоимости квартиры или апартаментов, а также параллельно получать ежемесячный доход от сдачи помещения. Если речь идет о сервисных апартаментах, то дополнительным плюсом будет отсутствие необходимости самостоятельно заниматься сдачей в аренду – за вас все сделает профессиональная управляющая компания.

Таким образом, депозиты и доходная недвижимость имеют несколько разные цели. Депозит в текущих условиях способен разве что защитить средства от инфляции (и то под большим вопросом – по прогнозам, в этом году инфляция может превысить 20-25%, ни один банк не предоставит депозит под такой процент). Что же касается валютных депозитов, то они могли бы оказаться выгодными, если бы сохранялась уверенность в том, что вы сможете воспользоваться этими средствами в будущем. В любом случае, максимальные ставки по валютным депозитам не превышают 6-7%, в то время, как только за 2021 год недвижимость подорожала в среднем на 25-40% (в зависимости от конкретного сегмента).

Надежность и перспективность вложений в строящуюся недвижимость
Вложения в недвижимость являются исключительно надежными, если речь идет о крупных проверенных застройщиках. Вы можете быть уверены в том, что ваша квартира будет достроена, если выбрали новостройку от известного девелопера. Таких в Петербурге около полутора десятков.

Если вы приобретаете квадратные метры в строящемся объекте, то можете рассчитывать на дополнительный прирост денежной массы. Помимо текущего роста цен на недвижимость он окажется возможным благодаря естественному повышению цены на квадратный метр после сдачи жилого комплекса. В некоторых случаях стоимость увеличивается на 15-25%, известны и случаи, когда она вырастала вдвое с момента старта продаж и до завершения строительства.

Квартиры и апартаменты
Выбирая между квартирами и сервисными апартаментами, стоит обратить внимание на апарт-отели: они являются более выгодными с точки зрения приумножения средств. Текущий рост цен на недвижимость позволяет сохранить деньги от инфляции, а сдача в аренду дает дополнительную прибыль в виде ежемесячного дохода (прибыль от депозитов фиксируется только в расчетный период, что не для всех является удобным). Конечно, сдавать жилье в аренду не всегда выгодно, однако в нынешних реалиях и силами профессиональных УК это возможно. Существуют доходные программы, которые позволяют получать стабильный доход – фиксированную сумму, которая не зависит от заполняемости отеля. Есть и другие виды программ – они позволяют заработать больше при высокой заполняемости. Есть программы, которые не требуют участия собственника в управлении (он вообще может находиться за границей), а есть – где нужно самостоятельно заниматься оплатой коммунальных услуг, обслуживанием номера и так далее. Какую выбрать, зависит от загруженности человека и его желания заниматься теми или иными вопросами.

Квартира – более простой и очевидный инструмент. При желании ее можно сдавать, а в случае необходимости проживать в ней самостоятельно. Налог на нее ниже, ниже и стоимость коммунальных услуг. В квартире можно прописаться. Однако, если перед вами стоит четкая задача – заработать – то есть смысл задуматься об инвестициях именно в апартаменты. Не в любые, а в сервисные. Сегодня на рынке есть несколько компаний, которые подходят под это определение – линейки отелей YES, Vertical, ARTSTUDIO, Avenir. Их реализуют разные застройщики, но есть между ними сходства – качественное управление, безупречный сервис, прекрасная инфраструктура.
Почему Петербург не должен опасаться снижения туристического потока?

Приостановка работы на территории России таких сервисов как Booking и Airbnb, массовая отмена рейсов из-за границы и другие туристические сложности негативно сказываются на туристическом бизнесе. Однако рантье и арендодателям не стоит опасаться падения спроса – из-за фактического закрытия границ и потери европейского направления туристы из России будут рассматривать отечественные города для отдыха. Петербург всегда являлся ключевым туристическим направлением – таким он остается и сегодня. Так, почти все апарт-отели были полностью забронированы на майские праздники, осталось мало свободных номеров на июнь: белые ночи. Заниматься сдачей в аренду номеров без систем бронирования непросто, однако у крупных УК, которые имеют большой опыт в сфере продвижения отелей, все складывается удачно: они без проблем находят постояльцев.

Туристы выбирают апартаменты: почему?
В последние несколько лет туристы стали активно выбирать апартаменты, чтобы остановиться в Петербурге. Почему они предпочитают апарт-отели обычным квартирам и гостиницам? Чтобы объяснить этот феномен, надо понять разницу между представленными форматами недвижимости.

Сначала разберемся, почему апартаменты лучше, чем номера в отелях. Здесь все просто – в апарт-отеле человек чувствует себя как дома – тут есть кухня, санузел, пространство обустроено под длительное проживание. Здесь нет строгого распорядка, как в отеле – никто не будет следить, сколько человек проживает в номере, приходили ли гости и так далее. Многие комплексы с апартаментами pet-friendly, без проблем можно останавливаться со своими четвероногими друзьями.

Почему же тогда не арендовать обычную квартиру? Все просто – там не будет такого сервиса. В апарт-отеле работает профессиональная УК, которая доставит завтрак в номер, предоставит переводчика, купит билеты в театр, организует трансфер от аэропорта, поможет разобраться в сложной визовой ситуации. Кроме того, на территории апарт-отеля предусмотрена собственная инфраструктура – часто здесь есть ресторан, коворкинг-зона, конференц-зал, фитнес-комната, кафе-бар, зона ожидания, детская комната и многое другое. При желании можно проводить время с интересом и пользой.

Есть еще один важный момент – апарт-отели строят в локациях, которые либо находятся в центре, либо расположены рядом с важными транспортными узлами, станциями метро. Добраться от них до основных достопримечательностей, аэропорта или работы (если человек приехал в командировку) не составит труда.
Таким образом, если вы выбираете между депозитами и доходной недвижимостью, а ваша цель именно инвестиции, логично остановить выбор на втором варианте.