Приобретение первичной недвижимости, особенно в кризис – процедура, которая требует большого внимания и ответственности. Существует 5 основополагающих вопросов, ответив на которые, можно принять решение о покупке той или иной квартиры в строящемся доме. Речь о сакраментальных «Кто строит?», «Где строит?», «Что строит?» и менее фундаментальных, но не менее важных «Есть ли здесь перспективы?» и «В чем состоят риски?».
Давайте разбираться. Начнем с первого – кто строит?
Выбор застройщика
Вполне естественно, что место строительства имеет первостепенное значение для большинства покупателей. Однако в реальности гораздо важнее такой фактор как надежность застройщика. Именно деятельность застройщика надо изучить в первую очередь, если вам понравился тот или иной жилой комплекс.
Прежде всего, застройщик должен быть действительно надежным. В его портфолио должно быть хотя бы несколько сданных комплексов. Но и это еще не все. Эти комплексы должны быть сданы своевременно. Давайте рассмотрим детально факторы, которые свидетельствуют о благонадежности строительной компании:
- Строительство по ФЗ №214. Большинство строит по Федеральному закону «О долевом строительстве», но есть и те, кто избегает строительства по ФЗ №214. Вне действия законопроекта реконструируется много исторических зданий в центре Петербурга. С покупателями такие застройщики заключают либо предварительный договор купли продажи, либо договор бронирования, либо, что еще хуже, соинвестирования. Само собой, что и среди этих девелоперов могут найтись вполне достойные фирмы, но, если вы хотите избежать рисков, то от подобных сделок стоит отказаться.
- Наличие портфолио. Если у фирмы за плечами нет ни одного введенного в эксплуатацию жилого комплекса, это может, как минимум, насторожить. Если же они есть, но в последние годы хотя бы 1-2 объекта были сданы со значительными задержками, стоит задуматься – а готовы ли вы ждать ключей дольше, чем это указано в ДДУ? Лучше воздержаться от покупки жилья от застройщиков, которые не умеют соблюдать сроки.
- Финансы и партнеры. Наличие проектного финансирования от крупных банков, большие объемы выручки – все это говорит в пользу застройщика. Отсутствие партнеров в строительной и банковской сфере не характерно для крупных строительных фирм. Также обратите внимание, нет ли отставания от графика по текущим проектам – возможно, в компании начались проблемы с финансами.
- Позиционирование и прозрачность. Компания, которая заботится о своей репутации, обязательно ведет социальные сети, у нее есть сайт, где не только представлена информация об объектах, но и выложена разрешительная документация. Учредители и директора компании известны, дают интервью и не избегают публичности.
Выбираем район
Местоположение жилого комплекса влияет на множество факторов – в частности, на комфорт проживания и возможность выгодной сдачи в аренду. По сути, одно истекает от другого. Если вы чувствуете, что здесь будет исключительно удобно и приятно жить, то и сдать такую квартиру будет не проблема.
При выборе места ориентируйтесь на следующее:
- Личные предпочтения. Вы покупаете квартиру для себя, а значит должны испытывать удовлетворение, совершая сделку. Конечно, нужно смотреть и на другие факторы, но этот маловажен. И именно с него надо начинать.
- Наличие инфраструктуры. Когда агент по недвижимости сообщает вам, что здесь есть «все необходимое для комфортной жизни», не спешите верить ему на слово. Оцените самостоятельно. Если в пешей доступности есть магазин, школа, детский сад и аптека, это еще не значит, что вы будете чувствовать себя хорошо. Нужно понять, какая именно инфраструктура интересует лично вас. Возможно, школы и детсады поблизости вам не нужны, потому что дети давно выросли, зато медицинский центр, салон красоты, фитнес-клуб и россыпь качественных ресторанов – то, без чего вы не мыслите жизнь. Обратите внимание, насколько хорошо развит микрорайон с точки зрения интересующей вас инфраструктуры, планируется ли его развитие (если речь идет об освоении новых территорий).
- Транспортная доступность, автомобильная инфраструктура. Если вы передвигаетесь на машине, оцените, где находятся ближайшие развязки, есть ли здесь подземный паркинг и наземные стоянки, легко ли разъехаться во дворе жилого комплекса, как быстро можно добраться до центра города и места вашей работы. Если вы ездите на общественном транспорте, важно, чтобы метро было если не в пешей доступности, то хотя бы в 10 минутах езды на наземном транспорте. Посмотрите, далеко ли идти до автобусной остановки, какой по качеству этот маршрут.
Жилой комплекс: архитектура, планировки, благоустройство
Сам жилой комплекс тоже не должен остаться без вашего внимания:
Этажность и расположение корпусов. Слишком большое количество этажей, корпуса, которые смотрят друг другу в окна, типовой проект – все это говорит о том, что застройщик отчаянно пытается сэкономить и заработать максимум денег. Жить в таком комплексе будет некомфортно.
Квартирография и планировки. Чего стоит избегать? Мелкой нарезки, обилия квартир на этаже, экстремально низких потолков и плохой освещенности. Для того, чтобы оценить квартирографию, достаточно посмотреть на поэтажный план. Если на этаже больше 10-12 квартир и всего 2 лифта в секции, то подниматься на этаж будет неудобно. Планировочные решения – немаловажный фактор. Бывают квартиры большой площади с длинными коридорами, неудобными комнатами – приобретая такое жилье, вы тратите деньги на квадратные метры, которые не сможете нормально использовать. Бывают, напротив, небольшие по площади квартиры, но так разумно спроектированные, что жить в них можно с комфортом. Наличие грамотной зоны для хранения, зоны для отдыха и общения, комфортабельного санузла, отсутствие коридоров, острых углов в комнатах можно причислить к преимуществам.
Благоустройство и внутренняя инфраструктура. Современные жилые комплексы – это не только дом и детская площадка. Это качественное озеленение, велосипедные дорожки и велопарковки, коммерческие помещения на первых этажах, закрытая территория, кладовые, охрана и видеонаблюдение, консьержи и IP-домофония, малые архитектурные формы и разделение пространства во дворе на игровое, спортивное и для спокойного времяпрепровождения.
О перспективах
Насколько перспективен тот или иной жилой комплекс, ликвиден ли он – ответить не так сложно. Если вы давно живете в Петербурге, если вы разбираетесь в районах, то выбрать оптимальный вариант не составит труда. Очевидно, что в локациях массовой застройки перспектив меньше, чем в точечных жилых комплексах, которые строятся в уже сложившихся районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Вместе с тем и некоторые новые районы могут оказаться удачными с точки зрения ликвидности – здесь необходимо смотреть на планы развития городской инфраструктуры, метрополитена, автомобильных развязок. На ликвидность влияют и такие факторы как этаж, на котором расположена квартира, вид из окна, наличие поблизости парков, скверов, мест для прогулок. Хорошая экология – неотъемлемый признак перспективной локации.
А есть ли риски?
Риски приобретения имеются в тех случаях, когда речь идет о ненадежном застройщике, неликвидном проекте. Также могут быть проблемы, если здание строится в историческом районе, и запланирован снос культурного объекта – в этом случае против реализации проекта могут выступить местные жители. Риски задержки сдачи имеются при покупке у некрупных девелоперов, чья деятельность может пострадать из-за сбоев с логистикой или валютных скачков, снижения количества ипотечных покупателей. Если вы покупаете жилье для последующей перепродажи, обратите внимание на качество застройки поблизости и количество жилых комплексов – иногда продать квартиру в районе с избытком аналогичного предложения оказывается непросто.