Деприватизация без конца

Приватизированные квартиры могут разрешить возвращать государству и после 1 марта.
 
В Госдуму внесен законопроект о новых правилах возврата приватизированного жилья государству. Поправки в Жилищный кодекс с описанием процедуры деприватизации предложены первым заместителем председателя комитета палаты по ЖКХ Еленой Николаевой. 

Напомним, бесплатную приватизацию жилых помещений, начатую в 1992 году и продлевавшуюся три раза, решено окончательно прекратить 1 марта 2015 года. К этой дате, по закону, привязан и срок, до которого можно совершить обратную процедуру – деприватизацию. Однако Елена Николаева предложила сделать право на возврат квартир государству бессрочным (то есть приватизировать муниципальное жилье после 1 марта будет уже нельзя, но вот вернуть обратно – можно когда угодно). Данный законопроект призван исправить ситуацию, при которой собственниками жилой недвижимости оказались необеспеченные граждане, не способные самостоятельно содержать принадлежащее им имущество. Об этом говорится в пояснительной записке к законопроекту. 

Впрочем, для того чтобы вернуть ранее приватизированное жилье государству, желающие сделать это должны будут соответствовать как минимум трем критериям. Во-первых, они должны быть признаны малоимущими «с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению», сказано в законопроекте. Точной формулы расчета, соответствующей этой формулировке, пока нет, но можно заранее догадаться, что без проблем ей смогут соответствовать только самые бедные одинокие пенсионеры. 

Во-вторых, для возврата недвижимости потребуется письменное согласие всех ее владельцев (и тут один несогласный сможет попортить немало крови всем остальным). В-третьих, вернуть приватизированное жилье смогут только его собственники или их наследники (то есть с возвращаемым жильем за все время его «приватизированного» состояния не должно было совершаться никаких сделок по отчуждению). 

Согласно законопроекту, бывшие собственники получат право заключить договор социального найма возвращенной недвижимости. И тут мы подходим к самой важной части проекта: социальное жилье может быть запрещено сдавать в аренду, так как, по мнению законодателей, это «извращает назначение жилых помещений фонда социального использования». Наказанием для нарушителей предлагается сделать расторжение договора социального найма (то есть лишение жилья). Что будет предоставляться взамен, в законопроекте пока не определено. Возможно, это будет жилье в маневренном фонде. 

Теоретически, закон о деприватизации может быть полезен, потому что с 2015 года следует ожидать роста числа неплательщиков налога на недвижимость. А так многие жители дорогих квартир (особенно одинокие пенсионеры) получат возможность не лишаться «фамильной» квартиры и не разоряться на налогах, а деприватизировать ее и остаться в ней жить. Также этот закон наверняка пригодится собственникам квартир, относящихся к ветхому жилому фонду: по закону, при расселении такого фонда они смогут получить минимум 18 кв.м на каждого жильца (в случае если квартира находилась в собственности, метраж, скорее всего, останется прежним). 

А главная опасность проекта заключается в том, что жить по соседству с «социальными нанимателями» не всегда комфортно: это, в основном, малоимущие, не особенно следящие за жильем граждане, а муниципальные предприятия, обслуживающие такой дом, не слишком стараются. И, скорее всего, затраты на благоустройство упадут на собственников жилья. Но их будет уже меньше…  Алексей Крылов  

Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»: 

Вспомним: раньше, когда проводилась приватизация на несколько собственников, то, как правило, оформлялась общедолевая собственность (то есть равная для всех). Теперь может быть так, что получение согласия на деприватизацию от всех собственников вызовет споры – вдруг кто-то не захочет? 

Еще сложнее будет с деприватизацией коммунальных квартир – там вполне может быть много собственников, у которых нет согласия между собой. 

И последнее: законопроект несовершенен. Ведь в чем суть деприватизации? В том, чтобы фактически подарить государству свою собственность. Но юридически дарение своей доли от общей собственности не требует согласия совладельцев – это нормально с точки зрения Гражданского кодекса. А требуемое в законопроекте получение согласия от всех входит в противоречие с ГК. Значит, нужно будет вносить в него изменения, а это очень сложная и долгая процедура.  
 
 
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»: 

Причины для деприватизации квартиры могут быть самые разные. Одна из самых распространенных – нежелание собственника выполнять наложенные на него обязательства. Или, например, если жилье принадлежит нескольким собственникам одновременно, и права одного из них ущемлены. 

Часто это используют и семьи, живущие в домах под снос. Передав свое ветхое жилье в муниципальную собственность, они в случае сноса дома получают надежду на бесплатное получение нового жилья (местные власти обязаны на каждого члена семьи предоставить по 18 кв.м. жилой площади). Правда, так получается далеко не всегда. 

Думаю, сейчас мало кто эту возможность будет использовать – ведь, по сути, выиграв какое-то мелкое удобство, они потеряют собственность на всю оставшуюся жизнь. А почему не подумать о своих потенциальных наследниках? Ведь неприватизированное жилье не является собственностью, а значит – не может быть унаследовано. 
 
 
Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге: 

По сути, деприватизация жилья представляет из себя безвозмездную передачу имущества в пользу государства. Собственники идут на такой шаг крайне редко. К примеру, если хотят насолить родственникам и оставить их без наследства. 

На мой взгляд, данная инициатива задумана как некий инструмент снятия социальной напряженности, которая может возникнуть после перехода к новому способу расчета земельного налога и налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов капитального строения и земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Таким образом, деприватизация может быть направлена на поддержку малоимущих слоев населения. 

В целом, бесплатное имущество для городских властей никогда не будет лишним, если оно не аварийное. Деприватизированные квартиры могут быть использованы для расселения очередников, предоставления квартир детям-сиротам, иным льготным категориям граждан.