Ипотечный пузырь: «страшилки» финансистов или реальная угроза?

Счетная палата объявила о риске возникновения ипотечного «пузыря»: он может произойти из-за значительного отклонения цен на жилье от справедливой стоимости. По мнению специалистов, отклонение уже произошло в связи с повышенным спросом на недвижимость в прошлом году и первой половине текущего года. Реальные ли это риски, и опасно ли брать ипотеку сегодня – постарались разобраться.

Подробности заключения Счетной палаты
В документе, который опубликовала Счетная палата, говорится, что ипотечный рынок требует исключительно пристального внимания. В Палате отметили, что причиной резкого спроса на ипотеку стала льготная программа государственной поддержки, которая позволила реализовывать жилье по ставке 6,5% и ниже. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях можно было приобрести квартиру, воспользовавшись займом на сумму до 12 миллионов рублей (в других областях лимит составлял 6 миллионов).
В 2020-м году банковские учреждения выдали заемщикам 1700 тысяч ипотечных кредитов общей суммой более чем на 4 миллиарда рублей. Это превысило показатели предыдущего года на 35 и 51 процент соответственно. Ипотечный банковский портфель вырос на 21 процент и на январь текущего года составил девять с половиной триллионов рублей.
Вместе с ростом выдачи ипотеки росла и стоимость недвижимости – в 2020-м году она, по данным Счетной палаты, увеличилась на 12% на первичном рынке и на 9,5% - на «вторичке». С учетом инфляции в 4 процента. И это было только начало! К середине 2021-го года Эльвира Набиуллина, председатель Центробанка, отметила, что с момента начала пандемии квадратный метр вырос на 39%. Если сравнить с предыдущими показателями, цены стали просто космическими: к примеру, в период с 2013-го по 2020 годы (за почти что восемь лет) «квадрат» увеличился в цене только на 33%. То есть, несмотря на льготную ипотеку, жилье стало значительно менее доступным. И, однако же, это не остановило людей – более того, спрос продолжил расти.
С начала июля условия льготной ипотеки изменились – ставка увеличилась до 7%, а максимальный размер кредита составил 3 миллиона рублей. Вслед за этим стали снижаться и темпы роста продаж с привлечением ипотечной ставки. Как отметила председатель ЦБ, вероятнее всего, фаза наиболее быстрого роста выдачи ипотечных займов подошла к логическому завершению. Что примечательно, снижения стоимости квадратного метра так и не наблюдается. И по прогнозам ряда специалистов, вряд ли цены будут снижаться.

Экспертные мнения и перспективы изменений на рынке недвижимости
Цены на недвижимость побили все исторические максимумы, жилье подорожало рекордно – лидером роста стоимости «квадрата» стал сектор премиальной недвижимости в Санкт-Петербурге: город переместился на несколько десятков позиций в рейтинге Global Residential Cities Index от Knight Frank и стал в нем 6-м по росту цен на жилье в 2020-м году. В 2021-м году ситуация улучшилась не сильно, однако две позиции в рейтинге Город на Неве все же потерял. В общем же Россия вышла на 9 строчку рейтинга – в топе находятся такие страны как Турция, Новая Зеландия и Люксембург. В странах, где рост цен оказался слишком большим, власти стали ужесточать требования к ипотеке, в Китае хотят установить национальный налог на недвижимость.
Как отмечают эксперты, изменения условий льготной ипотеки, действующие с 1 июля 2021 года, мало изменят общероссийские ипотечные тенденции. 3 миллиона, которые теперь предоставляют банки в качестве займа по льготной ставке – это реальные средства, на которые можно приобрести недвижимость. Но это только в регионах. В обеих столицах эта сумма не дает возможности приобрести квартиру – разве что студию далеко на окраине, уже за пределами городской черты. В долгосрочной перспективе можно ожидать повышенного спроса на загородную недвижимость – это связано с тем, что банки выдают льготные кредиты на такой формат недвижимости.
Эксперты прогнозируют, что в течение следующего года «вторичка» подешевеет на 3-5%, а цены на первичном рынке просто остановятся в росте. Но приведет ли вся эта ситуация к возникновению ипотечного пузыря?

Быть или не быть ипотечному пузырю?
Ипотечным пузырем называют ситуацию, когда быстрые темпы кредитования по ипотеке приводят к увеличению просроченных задолженностей, повышению доли рисковых заемщиков и обесцениванию ценных бумаг, залогов, падению цен на недвижимость, обвалу ипотечного рынка.
Ярче всего такой эффект наблюдался в 2008 году в США – тогда ситуация спровоцировала серьезный экономический кризис, который негативно сказался на экономике страны, а также на мировой экономике. Похожая ситуация была в 2013-м году в Германии, однако глобальных проблем удалось избежать.
Несмотря на многочисленные опасения, которые выражают в СМИ, факторов, что были предвестниками кризиса в США в 2008 году, в России значительно меньше. Связано это и с тем, что финансовая система в Штатах значительно более сложная – там используются производные финансовые инструменты, ценные бумаги второго уровня. Фактически в 2008 году там случилось следующее: низко обеспеченные кредиты сначала переупаковали в ценные бумаги, а затем – в другие бумаги. В России финансовая система более простая, доходы при выдаче займа проверяются более внимательно. Еще один важный момент – в России почти никогда недвижимость не падает в цене. Говорят об этом много, однако в реальности снижение стоимости «квадрата» если и происходило, то падение было незначительным и касалось только неликвидных локаций, глубоко вторичного жилья. Ожидать сильного падения цен не приходится и сегодня – вероятно, цены просто застынут на определенных показателях, но дальше дело не пойдет.
Фактор безработицы тоже говорит о том, что ипотечного пузыря не случится. По Санкт-Петербургу количество зарегистрированных безработных за последний год сократилось в 4 раза, а количество вакансий за то же время увеличилось вдвое. К тому же, даже в период пандемии город продолжал оказывать поддержку тем, кто только начинает свое дело. Важный момент! Однако, это касается лишь города на Неве – в других регионах статистика может отличаться.

Какие действия предпринять
Отказаться от оформления ипотеки стоит только в одном случае – если вы не уверены в том, что сможете выплачивать кредит стабильно. Если ваш заработок стабилен, если вы уверены в своих силах (и особенно – если у вас есть надежный созаемщик), то можно смело обращаться в банковское учреждение. Даже если временно произойдет спад на рынке, стагнация не затронет ваши имущественные активы – в России и, в частности, в Петербурге, всегда будет высокий спрос на недвижимость, а значит – цены сильно не снизятся.