Кафе, вокзал, бизнес-центр: как соседство влияет на стоимость квартир

Развитая инфраструктура – это большой плюс, но порой наличие рядом с жилым комплексом торговых объектов или публичных пространств негативно сказывается на стоимости квадратного метра. Разобрались, что понижает цену на жилье в большей степени, и как не оказаться в числе покупателей, которые не разобрались в особенностях локации и купили неликвидный продукт.

Офисное здание
На первый взгляд, соседство офиса не представляет собой ничего плохого – активность в бизнес-центрах приходится только на будние дни и рабочее время, а в остальные периоды рядом с БЦ редко можно встретить человека. Однако же, квартиры рядом с такими объектами стоят чуть дешевле – связано это не только с постоянным шумом, но и парковочными войнами, постоянно забитыми кафетериями и отсутствием спокойствия, которое так ценится семейными покупателями.
Сегодня близость офисов не считают большой проблемой, но только если офисные пространства не располагаются в одной парадной с жилыми квартирами. В некоторых современных ЖК предусмотрены коммерческие помещения, однако входы в них организуют отдельно, поэтому жильцы не сталкиваются с посетителями организаций. В то же время есть проекты, которые нацелены на создание рабочих пространств – в них на первых этажах ведут свою работу не только офисы, но и коворкинг-центры. Как правило, такие функциональные особенности характерны для многофункциональных центров.
Таким образом, соседство офиса может играть как негативную роль, так и позитивную – все зависит от того, о каком виде соседства идет речь, и на какую аудиторию комплекс рассчитан.

Рестораны и кафе
Казалось бы, близость ресторана – это большой плюс. Особенно, если он с хорошей кухней и приемлемыми ценами. В любой момент можно отправиться перекусить и избавить себя от утомительной готовки.
Все так, но, по данным некоторых экспертов, стоимость квартир, расположенных рядом с заведениями общественного питания, ниже на 5%. Связано это с постоянным шумом и запахами, которые доносятся из окон кафе. Если речь идет о заведении, которое, помимо прочего, работает и в ночное время (особенно, если там подают алкогольные напитки), то стоимость жилья поблизости может упасть на целых 10-15%. Прекрасное тому подтверждение – квартиры, которые выходят окнами на улицу Рубинштейна. Жилье, сосредоточенное на барной улице, но обращенное окнами во двор, обойдется на пару миллионов дороже – даже если качество ремонта оставляет желать лучшего. В то же время, приобретение в «шумных» локациях квадратных метров может оказаться ликвидным – но только если вы планируете не жить там, а сдавать квартиру посуточно для туристов.
Дешевле стоят квартиры и над магазинами – погрузка и разгрузка в 6 утра, обилие людей и сотрудники торговой точки, которые часто выходят на перекур, вряд ли добавят месту очарования. Как правило, даже на этапе строительства квартиры, которые расположены над коммерческими помещениями, стоят дешевле (причем иногда на 10-15%).
Впрочем, есть в этом и свои плюсы. Помимо возможности сэкономить, собственник такой квартиры получает уникальную возможность в будущем перевести ее в нежилой фонд. Но самое главное, в квартире над магазином разрешается переносить мокрую зону (перед этим, конечно, потребуется согласовать перепланировку в администрации).

Метро и вокзал
Хорошая транспортная доступность – это неизменный плюс жилого объекта. Но если станция метро находится прямо под окнами, либо, что еще хуже, около дома работает автомобильный или железнодорожный вокзал, о тишине и спокойствии можно забыть. Такие локации являются и менее безопасными в криминогенном плане. Мелкое мошенничество – частый спутник вокзальной жизни.
Стоимость жилья у вокзала, впрочем, не всегда радует – «вторичку» часто продают ниже рынка на 10-15%, если квартира находится прямо над станцией, но, как правило, такие квартиры стоят дорого и «улетают» за считанные дни. Порой застройщики используют особенности местоположения как преимущество. Это может быть актуально для апарт-отелей или комплексов, мелко нарезанных на студии – дело в том, что подле транспортных узлов очень удобно и выгодно сдавать недвижимость. Портрет среднего покупателя подобной квартиры – рантье, который занимается посуточной сдачей. Одно из преимуществ привокзальных локаций – прекрасно развитая инфраструктура (что тоже ценится покупателями). Одна из серьезных проблем – трудности с парковкой.

Тюрьма
Соседство следственного изолятора или тюрьмы негативно влияет на стоимость жилья. Мало кто хочет жить рядом с местом, где отбывают наказание преступники. Цены на квадратный метр рядом с тюрьмами, в среднем, меньше на 20%, нежели чем в аналогичных постройках, расположенных на почтенном отдалении от мест лишения свободы.
В то же время, есть примеры, когда вид на тюрьму увеличивает стоимость квадратного метра. Невероятно, но факт – напротив бывшего здания «Крестов», на противоположной стороне Невы, в Центральном районе, разместилась одна из самых дорогих новостроек своего времени – ЖК «Дом на Неве», который был сдан в 2003 году. Квартиры, которые смотрят на тюрьму, стоили значительно дороже, чем варианты с менее экзотическими видовыми характеристиками. Впрочем, стоимость метра можно объяснить и центральным положением объекта, и Невой, которая пролегает под окнами.

Кладбище
Кладбище и морг – соседство не из приятных. Некоторые отказываются от подобных покупок из-за психологического аспекта, другие не хотят ежедневно наблюдать из окон ритуальные процессии. Стоимость квартир рядом с моргами в среднем ниже на 10-15%, равно как и близ крупных кладбищенских территорий.
Но есть и исключения – например, рядом со Смоленским кладбищем на Васильевском острове есть несколько жилых объектов, где квартиры продаются без дисконта. Связано это с тем, что кладбище старинное (особенно та его часть, что обращена к новостройкам на около станции метро «Приморская»), и визуально с высоты напоминает парк. К тому же, уровень экологии рядом с таким кладбищем гораздо благоприятнее. 

Кто покупает квартиры в не самых комфортабельных локациях?
Специалисты выделили несколько групп людей, которые готовы купить жилье рядом с шумным клубом или с видом на кладбище. Прежде всего, это покупатели с ограниченным бюджетом – выбирая между однокомнатной квартирой в тихом месте и «двушкой» с непростым соседством, они предпочтут второй вариант. Потому что полезная площадь жилья для них важнее, чем окружение.
Второй тип покупателей – приезжие и люди, которые плохо разбираются в районах города. Часто они совершают покупки удаленно, либо приобретают квартиру, даже не приехав на просмотр, а доверившись мнению знакомых или агента.
Если речь идет о жилье рядом с заводскими территориями, квартиры там часто приобретают сотрудники этих предприятий. Для них близость фабрики – возможность экономить время и деньги на ежедневных поездках до работы и с нее. То же касается и сотрудников офисов.
Еще один тип покупателей – это инвесторы. Иногда на первый взгляд непрезентабельное жилье пользуется высоким спросом, когда речь идет о кратковременной сдаче в аренду.