Рынок аренды жилья спрос падает а ставки нет

На рынке аренды жилья Петербурга в течение 2013 года происходило ровно то же самое, что и на вторичке. Ставки за год претерпели минимальные изменения, объем предложения увеличился, а вот спрос, напротив, существенно сократился.

Ценовые показатели рынка аренды в декабре оказались почти такими же, как и в начале года. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», месячная аренда однокомнатной квартиры в среднем обходилась в 22 тыс. руб., двухкомнатной – в 29 тыс. руб., трехкомнатной – 36,8 тыс. руб. Комнату на тот же срок можно было снять за 11,3 тыс. руб. За год ставки на комнаты и «однушки» почти не поменялись, на «двушки» и «трешки» – снизились на 0,7-1 тыс. руб., то есть довольно незначительно.

Объем предложения (количество заявок на сдачу в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос») в конце 2013 года составил 10,9 тысячи объектов (из них 7,4 тысячи квартир и 3,5 тысячи комнат). А вот в декабре 2012-го этот показатель равнялся 10 тысяч объектов, то есть рост за год составил около 9%. Отметим, что объем арендных предложений комнат и квартир в Петербурге, по сведениям «Квартирного Вопроса», до этого не менялся четыре года. Впрочем, здесь следует отметить, что довольно значительная часть рынка – «серая», то есть многие арендодатели сдают свое жилье через знакомых, к посредникам не обращаются, а значит, статистикой не учитываются.

Потеряли половину
Количество потенциальных арендаторов существенно сократилось. По информации ГСН «Квартирный Вопрос», в конце 2012 года количество запросов на аренду жилья превышало предложение почти в четыре раза. В 2013-м ситуация резко поменялась – спрос практически сравнялся с предложением. Например, в ноябре 2013-го на 2151 потенциального арендатора приходилось 1712 арендодателей. При этом желающих снять квартиру или комнату в прошедшем году оказалось вдвое меньше (в 2012-м их было около 4300). Такого обвала спроса на арендное жилье в Петербурге не происходило с конца 2008 года – начала кризиса и оттока из города трудовых мигрантов.

По словам руководителя «Квартирного Вопроса» Елены Копосовой, сейчас причины резкого снижения спроса на арендное жилье совершенно иные. «Прежде всего – те, кто ранее арендовал жилье, теперь предпочитают его покупать. Этому способствует и развитие ипотеки. Кроме того, снизилась региональная миграция внутри страны», – считает она.

Немаловажным фактором, напрямую влияющим на спрос, является увеличение объема предложения. На первичном и вторичном рынках вывод в продажу большего числа объектов автоматически на спросе не отражается. Но рынок аренды работает по другим законам. Здесь увеличение числа квартир, предлагаемых для съема, означает то, что арендаторам гораздо легче найти себе подходящий во всех отношениях вариант и, следовательно, через некоторое время они не станут подыскивать себе другое жилье. Иными словами – растет удовлетворенный спрос. Отсюда и снижение числа заявок на аренду.
Особенно провальным для арендодателей оказался ноябрь. Всего за месяц спрос упал более чем на 20%. Тенденция продолжилась и в декабре, хотя и не столь быстрыми темпами: под конец года на рынке аренды было еще на 10-12% меньше интересантов.

Метро как главный аргумент
Есть и еще один фактор, отличающий рынок аренды от рынка продажи и покупки жилья. Если на вторичном рынке снижение спроса привело к удешевлению отдельных категорий жилья, а на первичном цены вот-вот остановятся, то арендодатели снижать ставки не спешат. По экспертным оценкам, владельцы квартир и комнат настолько привыкли к стабильному спросу, что до сих пор воспринимают снижение покупательского интереса как временное обстоятельство. И большинство из них предпочитают подождать «своего» клиента, но ни в коем случае не снижать цену.

Тем более что на самое ликвидное жилье – комнаты и «однушки» рядом с метро – спрос остается высоким. Самый ходовой товар – комнаты в центральных районах города и однокомнатные квартиры в «старой панели». Сдать такое жилье за короткое время – не проблема, и потому арендные ставки на варианты возле метро даже слегка подросли – на 3-4%.

Интересная деталь: если на первичке самое популярное жилье – студии, то на рынке аренды – полноценные однокомнатные квартиры.

«Студии идут на втором месте. Дело в том, что снимают жилье, как правило, семейные пары, а для них «однушки» все-таки более комфортны. Спрос же на «двушки» значительно ниже – примерно на 30% по сравнению с однокомнатными квартирами», – уточняет директор департамента аренды АН Home estate Елена Журавлева.

Кроме того, если все больше покупателей квартир в новостройках выбирают удаленные районы Петербурга и даже приграничные районы Ленобласти (на них приходится до 40% всего предложения), то арендаторы в этом смысле куда более консервативны. Главный аргумент для них – близость к метро и желательно обжитой микрорайон.

«К тому же в Ленобласти, тех же Мурино или Кудрово, сейчас строится много жилья, но готового – пока совсем немного. А потому предложение еще не сформировалось. Вероятно, это произойдет позже, через несколько лет», – говорит Елена Копосова.

Дешевле 20 тысяч
В структуре предложения на рынке аренды жилья по итогам 2013 года по-прежнему преобладали комнаты и однокомнатные квартиры, занимая соответственно 32,2 и 38,6% рынка. Доля двухкомнатных составляла 21,2%, трехкомнатных – не превышала 7,3%. Многокомнатные (четыре комнаты и более) – это лишь 0,8% от общего объема квартир, предлагаемых в аренду.

В Петербурге осталось лишь три района, где средняя арендная ставка на однокомнатную квартиру – меньше 20 тыс. руб. в месяц – это Кировский, Красносельский и Красногвардейский (речь здесь не идет о тех районах, которые городскими считаются номинально, например Кронштадтском и Пушкинском). Там можно найти «однушку» за 17-18 тыс. руб. в месяц, но, конечно, не рядом с метро.

«Особенно малопопулярны Южно-Приморская часть, где плохая транспортная доступность, и Парнас. Хотя и там строится и уже сдано много жилья», – подчеркивает заместитель директора АН «Бекар» Ирина Бузова.

Во Всеволожском районе (Мурино, Кудрово, Новое Девяткино, Бугры) предложения по аренде, как мы уже говорили, немного, но все же можно найти «однушку» за 16-17 тыс. руб. в месяц, а ставки на двух- и трехкомнатные квартиры практически не отличаются (в среднем 21,5 тыс. руб.).

Самыми дорогими районами, что неудивительно, считаются Центральный и Василеостровский. Ставка на аренду комнаты здесь в среднем более 12 тыс. руб. в месяц. «Однушку» реально снять за 24-28 тыс. руб., а «двушку» – за 35-38 тыс. руб. в месяц.

Что касается студий, то самый большой их выбор – в Приморском, Выборгском и Московском районах. Месячная аренда среднестатистической студии обойдется здесь в 20-22 тыс. руб., однако на малогабаритное жилье в недавно сданных домах рядом с метро «Звездная» цены уже гораздо выше – от 25 тыс. руб. в месяц. За эту сумму вполне можно снять полноценную двухкомнатную квартиру в Невском или Фрунзенском районах. Разумеется, в «старой панели» советской постройки.

Вслед за строителями
Пару слов скажем о рынке посуточной аренды жилья. Здесь, в силу специфики спроса, ситуация в течение года особенно не менялась: пик как обычно пришелся на разгар туристического сезона, затем последовал традиционный спад.

Арендовать комнату на сутки в «низкий сезон» можно было за 534-940 руб. «однушку» – за 1,3-1,9 тыс. руб., «двушку» – за 1,7-2,6 тыс. руб., а «трешку» – за 2,5-3,7 тыс. руб., в зависимости от месторасположения и состояния объекта. Ближе к маю цены, скорее всего, вырастут на 50-70%, а на самые ликвидные квартиры даже в два-три раза. Треть всего спроса пришлась на Центральный район, аутсайдерами, что неудивительно, были «спальники», вроде Купчино и Сосновой Поляны.

Что касается прогнозов, то их эксперты дают крайне неохотно. Общее мнение: очень многое зависит от того, как будет развиваться первичный рынок. Если в продажу по-прежнему будет выходить множество новых проектов (особенно в эконом-классе), цены в новостройках перестанут расти (а это вполне возможно), то еще больше арендаторов захотят стать владельцами собственного жилья. А стало быть, предложение может наконец-то обогнать спрос. И тогда, вероятно, ставки арендодателям понижать все же придется. Впрочем, насколько реален такой сценарий, можно будет судить не раньше середины 2014 года.