Загородный рынок: грядет борьба за выживание

В 2014 году на загородном рынке возможны серьезные перемены. Конкуренция станет еще более жесткой, многие проекты уйдут с рынка. Выживут сильнейшие, но им придется подстраиваться под спрос, повышая доступность предложения.

Прошедший год был непростым для загородного рынка. Как свидетельствуют данные Бюро аналитики по рынку недвижимости, по сравнению с 2012 годом число сделок у девелоперов, участвующих в информационном обмене (почти все крупные игроки рынка и ряд мелких компаний), сократилось в полтора раза.

При этом аналитики фиксируют уход с рынка целого ряда коттеджных поселков- неудачников. Их собственники либо временно приостанавливают всякую рекламную деятельность в надежде на лучшие времена, либо вовсе отказываются от своих планов.

Впрочем, об итогах мы подробно писали в одной из предыдущих публикаций. Подчеркнем, что к началу 2014 года загородный рынок находится в довольно неуравновешенном состоянии. И, судя по всему, болезненные процессы продолжатся и даже станут еще острее.

Качественные участки станут доступнее
Рынок коттеджных поселков перенасыщен предложением. В продаже сегодня находится порядка 500 проектов, в большинстве из которых торгуют земельными участками под самостоятельную застройку. Однако именно в этом сегменте рынка наиболее заметно затоваривание. «Просто земля» уже никому не интересна. Если раньше покупатели охотно приобретали участки в чистом поле без инженерных коммуникаций, соблазняясь низкой ценой (30-50 тыс. руб. за сотку), то в настоящее время в основном востребованы участки недалеко от Петербурга – качественные, инженерно подготовленные, в районах с развитой инфраструктурой.

Сейчас сотка земли в таких проектах стоит 140-170 тыс. руб. (включая цену подведения сетей). Но и здесь конкуренция обостряется, что может привести к снижению цен. «По нашим данным, в ближайшее время на рынок выйдут несколько новых проектов с инженерно подготовленной землей – всего около 600 участков по цене 100 тыс. руб. за сотку», – говорит Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс».

Незавидная судьба
Что же касается земельной нарезки «в полях», на бывших сельхозугодьях, то судьба таких поселков, не имеющих яркой концепции и внятных перспектив, будет в 2014-м и последующих годах, на наш взгляд, незавидной. Ощутив на себе в полной мере дефицит спроса, владельцы таких земельных массивов будут пытаться перепродать их более удачливым и профессиональным игрокам рынка.

«В последнее время на рынок было выведено большое количество коттеджных поселков, так и оставшихся на нулевом цикле. Уже сейчас нам звонят и предлагают купить землю из-за невозможности самостоятельно реализовать и довести до ума проект», – рассказали нам в компании Parabola Group.

Проблема, однако, состоит в том, что даже опытный девелопер не станет брать на реализацию землю в бесперспективном месте. Так что многие поселки так и останутся прозябать на обочине рынка.

Есть, конечно, еще один вариант выхода из трудной ситуации – реконцепция поселков. Как нам видится, некоторые владельцы земель с разрешенным использованием «под дачное строительство» попробуют попытать счастья в строительстве таунхаусов (раз не удалось сколотить капитал на продаже участков). Схема возведения блокированного жилья на участках ДНП хоть и основывается на лазейках в законодательстве, но, по мнению юристов, вполне легитимна и может быть использована.

И снова таунхаусы
Другое дело, что и на рынке таунхаусов места под солнцем хватает не всем. В настоящее время, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в продаже находятся порядка 60 поселков таунхаусов, около 5 тысяч блок-секций. И объем предложения продолжает расти.

«В одном из районов Ленинградской области готовится к выходу новый крупный поселок таунхаусов – 400-500 объектов эконом-класса», – делится информацией Марина Агеева. По ее словам, девелоперы прекрасно понимают, что сейчас не лучшее время для такого шага. Но маховик строительства запущен, деньги вложены, и, по-видимому, проект будет выведен в продажу.

Наверное, наступивший год окончательно прояснит ситуацию с таунхаусами, закрепив за ними определенную нишу. В 2012-м раскупалось практически все, что возводили застройщики (таунхаусы любых размеров, любых планировок – удобных и не очень, из любых материалов). В 2013-м начался жесткий отсев – снизился спрос на очень маленькие секции или, наоборот, слишком большие. Клиенты начали настороженно относиться к мегапроектам, включающим целые кварталы однотипных таунхаусов, предпочитая более уютные небольшие поселки.

Спрос становится более осознанным, более трезвым. Для некоторых проектов это может обернуться катастрофой. Но в целом для рынка тенденции, скорее, позитивные. Сегмент таунхаусов очищается от неконкурентоспособных видов.

«Трудности, с которыми приходится сталкиваться покупателям, приобретающим недорогие малогабаритные таунхаусы, стали уже очевидны. По нашим прогнозам, в 2014 году такое жилье будет все менее востребовано», – считают эксперты компании Parabola Group.

Малоэтажке быть!
В 2014 году, судя по всему, продолжится активное развитие сегмента малоэтажных комплексов эконом- и комфорт-класса в пригородной зоне. Прошедший год был весьма успешным для данного формата. Около десятка новых проектов вышло на рынок, несколько крупных малоэтажных поселков анонсировано застройщиками – их реализация начнется в 2014 году: «Лось-Сертолово» от компании «КВС», «Золотые купола» от компании «РосСтройИнвест» (оба – в городе Сертолово Всеволожского района). Кроме того, под занавес года объявлено о реализации нескольких небольших малоэтажных проектов.

Причем если вначале малоэтажная застройка тяготела преимущественно к Всеволожскому району, то в новом году, по нашим прогнозам, будут заявлены трех-, четырехэтажные проекты и в других районах Ленобласти – Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском. Они не менее удобны для постоянного проживания и при этом не столь перенаселены, как всеволожские земли.

По словам руководителя Департамента загородной недвижимости NAI Becar Николая Кузнецова, рынок ожидает выхода большого количества малоэтажных проектов. При этом, по его мнению, имеется и потенциал для увеличения спроса на такое жилье.

Дорога в Приозерье
Во Всеволожском районе тоже есть одно не охваченное малоэтажкой направление – Приозерское. Раньше оно развивалось как дачное, но с появлением нового скоростного Новоприозерского шоссе эта местность становится удобной для постоянного проживания. Первые ласточки уже есть. Так, компания «Ай да дом», ранее специализировавшаяся на земельном девелопменте, недавно решила построить более 60 тыс. кв. м малоэтажного жилья в 10 км от КАД по Новоприозерскому шоссе (точное место пока не оглашается).

Также, по нашему мнению, в 2014 году будет набирать силу рынок загородной недвижимости Приозерского района, дремавший последние годы по причине плохой транспортной доступности, а также переоцененности объектов в коттеджных поселках. Пока Новоприозерское шоссе туда еще не дошло, но в любом случае уже серьезно сократило время, необходимое, чтобы добраться до дач Приозерья.

Есть время подумать
Новые коттеджные поселки Приозерского района, на наш взгляд, будут вполне доступными. Несмотря на красоту и престижность озерного края, выводить в продажу поселки с высокими ценами на дома и участки сегодня бессмысленно. Спрос на такие объекты минимален. «В сегменте эксклюзивной недвижимости увеличилась конкуренция. Выбора стало больше, а клиенты стали осторожными. Порой переговоры идут до полутора лет», – отмечает Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль».

Впрочем, как считает Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект», увеличение срока заключения сделок станет общей тенденцией всего рынка, а не только элитного сегмента: «Проектов стало больше, предложение размыто. Покупатели стали лучше понимать свои риски, они дольше принимают решение. Но качественное предложение будет по-прежнему находить своего покупателя».

Судя по всему, этот год будет для загородных девелоперов довольно сложным. Грядет передел рынка – уход из бизнеса непрофессионалов и расширение сферы влияния ключевых игроков. Многие проекты, вероятно, подвергнутся реконцепии. Борьба за выживание будет жесткой, но в конечном итоге – полезной для рынка.