С 1 октября в Росреестре приостановилась регистрация ДДУ

Напомним, с 1 января 2014 года застройщики имеют право брать средства дольщиков «авансом» только в том случае, если могут гарантировать выполнение своих обязательств перед ними. Это правило действует только для новых объектов, разрешение на застройку которых было получено в 2014 году. Однако и застройщики объектов, начатых в прежние годы, при истечении срока разрешения на строительство вынуждены обращаться за его продлением уже на новых условиях. Так что те, кто затянул строительство и не уложился в сроки, должны будут озаботиться приобретением гарантии для своих дольщиков, даже если объект почти готов.

Закон предоставил застройщикам возможность выбрать один из трех гарантийных механизмов: застраховать свою ответственность в страховой компании, получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств или стать соучредителем Общества взаимного страхования ответственности (ОВС).

Еще в 2013 году все мало-мальски значимые страховые компании, которые могли бы выйти на этот рынок, заявили о нежелании это делать, потому что рисков в долевке очень много (и это говорилось еще в тот спокойный период!). В 2014 году лидеры страхового рынка стали страховать только по несколько своих «доверенных» застройщиков, а основную часть рынка без боя уступили компаниям «второго эшелона».

Такими же были и оценки банкиров – те тоже не доверяли застройщикам. Да и самим застройщикам банковские гарантии не интересны, так как они в 10-20 раз дороже, чем страхование ответственности (гарантия стоит от 3-4 до 10% от объема привлеченных средств, а страховка – 0,15-0,4%).

В итоге застройщики еще летом 2013 года были вынуждены создать собственное общество взаимного страхования (ОВС). При этом размер взноса в гарантийный фонд ОВС был установлен на столь низком уровне (1 млн рублей с одного застройщика), что этого фонда не хватило бы даже для того, чтобы расплатиться хотя бы за один несданный дом. Хорошо, что платить пока не приходилось.

1 октября 2015 года в силу вступили очередные поправки в ФЗ-214 «О долевом строительстве». Для компаний, страхующих ДДУ, минимальный размер собственных средств был повышен до 1 млрд рублей (в 4 раза).

14 октября Банк России опубликовал список из 16 страховщиков, которые по состоянию на 1 октября были признаны соответствующими требованиям 214-го закона. Причем 14 из них, по сообщению «Делового Петербурга», никогда не страховали ответственность застройщиков по ДДУ и не собираются это делать. Мнение спорное. Скорее всего, страховали, но редко и выборочно.

Банковские гарантии, как мы уже отмечали, для застройщиков неприемлемо дороги. В ОВС сейчас состоят 176 застройщиков из 33 регионов, при этом компаний из Петербурга среди них нет. Петербуржцы не хотят ни вступать в ОВС, ни покупать банковские гарантии. Они предлагают создать альтернативную структуру – государственную корпорацию «Агентство по страхованию рисков при участии в строительстве». В середине октября этот проект был отправлен на согласование в Минстрой РФ, но процесс создания наверняка затянется надолго.

За первые две недели октября, по данным «ДП», в петербургском отделении Росреестра не было зарегистрировано ни одного ДДУ. Таким образом, продажа «долевки» остановилась, застройщики недополучили около 2,5 млрд рублей. В Росреестре назвать срок возобновления регистрации ДДУ затруднились.

Алексей Крылов

 	
Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:

Вообще, в России никто точно не знает, какую долю на рынке занимает «долевка», но в любом случае не 100%. В начале года в разговоре с коллегами я слышал, что в провинции – порядка 40%, в Москве – около 90%, в Петербурге – около 65%. Сейчас, наверное, уже больше. Мы так или иначе выходим из положения: ищем на первичном рынке объекты, где возможны продажи не по ДДУ, а, например, по предварительному договору купли-продажи. Схема, конечно, не идеальна, но каждый риэлтор знает надежных застройщиков, с которыми ее можно использовать. Кроме того, на рынке есть немало объектов, которые начали продаваться еще до 2014 года, и ДДУ там регистрируются без проблем. А еще на таких объектах можно продавать квартиры по переуступке (когда переуступаются давно зарегистрированные договоры). Конечно, при этом возникают проблемы: иногда клиенты не хотят менять объект, который они присмотрели уже давно. С 1 октября у нас сорвалась примерно третья часть намеченных сделок с первичкой.
 	 
Василий Погораздов, директор департамента новостроек ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:

Да, такое положение дел со страховыми компаниями действительно внесло некоторые коррективы в работу застройщиков. Однако не могу сказать, что ситуация критическая. Крупные игроки на рынке новостроек (например, холдинг RBI) практически сразу же заключили дополнительные соглашения к ранее существовавшим договорам со страховыми компаниями и продолжают работу в штатном режиме. Таким образом, информация об остановке регистрации ДДУ преувеличена.

В более сложном положении оказались компании с небольшими объемами строительства. У них сейчас продажи приостановлены до решения данного вопроса. Но на продажах недвижимости в новостройках в нашем агентстве это не отразилось. Рост или падение уровня продаж в данном случае больше обуславливает общая экономическая ситуация.
 	 
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Очередная государственная инициатива, призванная не защитить интересы дольщиков, а еще более дестабилизировать рынок недвижимости. Дело в том, что большинство страховых компаний, которые находятся в этом списке, на самом деле не планируют страховать договоры долевого участия. Да, они имеют лицензию на осуществление этой деятельности, но она для них не интересна, так как несет слишком много рисков.

Закон допускает использование вместо страхования сделок банковское поручительство, но банк берет гораздо больше за свои услуги – около 10% от суммы каждой сделки. Естественно, если застройщики будут вынуждены обращаться за банковской гарантией, то данные расходы будут заложены в стоимость квартиры. Думаю, от подорожания квартир на 10% не выиграют ни застройщики, ни покупатели.