Согласие супруга на ДДУ: для чего нужно и как оформить?

Согласие супруга или супруги является обязательным при покупке недвижимого имущества – причем как на вторичном, так и на первичном рынке. Зачем оно нужно, и можно ли обойтись без такого документа? Какие последствия могут быть после покупки квартиры без официального согласия? Читайте в материале.

Важные моменты
Если вы приобретаете квартиру вдвоем – то есть, если собственников будет двое – то согласие получать не требуется. В этой ситуации в договор долевого участия (либо ДКП, если речь идет о «вторичке») будут вписаны имена и супруга, и супруги – своими подписями оба они дадут согласие на покупку.
Получать письменное согласие требуется, если квартира оформляется на одного из супругов – тогда второй обязан подтвердить, что он не против этого. Для чего же это делается? Обязательно ли? Если обратиться к существующим законодательным актам, действующим в Российской Федерации, то можно сделать вывод, что документ этот вовсе необязателен. Тем не менее, без него сделка не обходится. Почему? Все дело в практике рынка – после большого количество судебных дел, завершившихся неутешительно для покупателя, продавцы и регистрирующие органы больше не идут на подобные сделки, не заручившись согласием всех заинтересованных сторон.

Законодательные нормы
Основная база законов, которая затрагивает этот вопрос, касается совместной собственности супругов. Если не составлен брачный контракт, в котором четко оговорено, какие виды имущества считаются совместно нажитыми, а какие – нет, то все имущество, приобретаемое в период нахождения в браке, становится совместной собственностью (вне зависимости от того, на кого объект недвижимости оформлен).
Распоряжаться общим имуществом супруги должны по обоюдному согласию. Именно поэтому, если один из супругов решил продать квартиру, вполне логично, что он должен получить у второго супруга разрешение на это. Но почему же это касается приобретения квартиры? Тут все просто. Если супруг решил приобрести квартиру, он осуществляет покупку на совместно нажитые средства – поэтому формально он получает разрешение на покупку жилья, а фактически – на трату общих средств. Большая часть специалистов юридического сектора уверены – деньги являются таким же по значимости имуществом, как и квартира, и дом, и комната, и автомобиль. Интересно, что закона, который бы это определил в официальном порядке, не существует – отсюда и множество сложных ситуаций, которые реально разрешить только в судебном порядке.
Так, некоторые юристы утверждают, что получать согласие необходимо только на продажу и отстаивают права своих клиентов в суде. В Верховному суде неоднократно отмечали, что сделки по покупке жилья не требуют согласия, и, однако же, суды территориальные практически всегда встают на сторону супруга, который не давал согласия на приобретение.
Нет в законах единства, и отсюда проистекает большая часть проблем: толковать имеющиеся законодательные акты каждый пытается по-своему.

Требования Росреестра
Росреестр опубликовал обязательный пакет документов для регистрации договора долевого участия – это непосредственно сам ДДУ, документы, удостоверяющие личность, и справки, необходимых от застройщика. А вот нотариально заверенного согласия на приобретение объекта недвижимости в этом списке нет. То есть формально Росреестр готов зарегистрировать ДДУ и без оного согласия. Более того, судя по данным Росреестра, он готов зарегистрировать и продажу квартиры без предоставления подобного документа.
На сайте Росреестра также указано, что государственная регистрация недвижимости будет проведена без приостановления и промедления, если продавцы и покупатели не предоставят согласия от супругов. Но Росреестр не гарантирует, что впоследствии сделка не будет оспорена. Более того, в этой же статье указывается, что отсутствие согласия на покупку дает полное право супругу, чьим мнением не поинтересовались, потребовать признать сделку недействительной. И суд будет обязан встать на его сторону, но только в том случае, если супруг сможет предоставить свидетельства того, что он был не в курсе покупки объекта недвижимости, и что «хитрый» супруг приобретает жилье на общие средства.
В связи с этим ни один уважающий себя девелопер не согласится участвовать в сделке, если не будет предоставлено согласие на покупку от второго супруга. Ведь в случае, если сделка будет признана недействительной, застройщику потребуется вернуть деньги.

Судебная практика
Процесс получения согласия совсем несложный – достаточно посетить нотариуса и запросить соответствующий документ. Обойдется бумага не дороже чем в 2-3 тысячи рублей, в зависимости от нотариальной конторы. Документ выдается день в день, поэтому никаких затруднений его получение не вызывает. За исключением случаев, когда супруг не поддерживает отношений, и фактически брака уже давно не существует. В этом случае супругу необходимо будет подтверждать данный факт (и это уже значительно более непростой процесс).
Если же между супругами хорошие отношения, гораздо проще эту справку оформить. Да и последующее ее оспаривание – крайне невыгодная процедура для обеих сторон. Ведь оба супруга рискуют в этом случае потерять и квартиру, и средства (например, если сделка проводилась на вторичном рынке). Суд, однозначно, обяжет продавца и покупателя вернуть полученное в результате сделки, но если квартиру вернуть легко, то вернуть средства может оказаться гораздо сложнее – если продавец уже потратил деньги, его обяжут отдавать их постепенно, будут вычитать их официальной заработной платы, пенсии и т.д. Таким образом, на «вторичке» оспаривание сделки – это не самое мудрое решение, даже если супруг был не в курсе покупки.
Агенты недвижимости всегда подстраховываются и требуют оформить согласие, чтобы впоследствии не сталкиваться с проблемами и избавить от проблем своего клиента. Поможет этот документ и застройщику, которому такая ситуация абсолютно не нужна.

Согласие супруга при оформлении ипотеки
Хорошо – согласие требуется, чтобы супруг не потратил совместно нажитые средства. Но что, если он приобретает квартиру в ипотеку с нулевым первым взносом? Ведь в этом случае второй супруг(а) ничем не рискует?
Нет, и в этом случае требуется получать согласие. Требуют нотариальный документ сами банковские учреждения. Для чего он необходим? Есть несколько причин. Во-первых, супруг будет тратить свои доходы на погашение ипотечных платежей вместо того, чтобы вносить эти средства в семейный бюджет. Во-вторых, на время, пока ипотека не выплачена, квартира попадает в залог к банку (то есть, фактически он получает право распоряжаться этим объектом недвижимости). Так как все приобретенное в браке является совместно нажитым, оба супруга должны дать свое согласие на передачу квартиры в распоряжение банком. Супруг, который был не в курсе сделки, может подать в суд как на то, что жилье куплено без его ведома, так и на то, что купленная в браке квартира передана в залог банку без его согласия. В связи с этим в ФЗ №102 прописано, что при оформлении ипотеки требуется предъявлять согласие. Если же второй супруг выступает созаемщиком, оформлять согласие не нужно – ведь в этой ситуации и муж, и жена являются участниками сделки.
Подводя итог: любая недвижимость, купленная в ипотеку и оформленная в собственность на одного из супругов, является их общей собственностью вне зависимости от сторонних факторов. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется брачный договор, в котором прописано иное. Если у вас нет брачного договора, всегда оформляйте согласие супруга при покупке квартиры/апартаментов/автомобиля и т.д.